恋爱期间买房无协议，法院：出资不等于自动取得房屋产权｜房地产律师

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一、案情介绍

2012年，林辉与周婷在读研期间相识，后发展为恋人关系，并于2013年毕业后开始同居生活。2015年，因林辉不具备北京购房资格，两人商议以周婷名义购房。

随后，周婷作为买受人与甲公司签订合同，购买位于房山的一套住宅（即一号房屋）及一个地下车位，总价约323万元。

购房过程中：

首付款92万余元、车位全款18万元、契税、装修费等均由林辉父亲林建国账户支付；

房屋贷款由双方共同偿还了一部分，但主要公积金贷款由周婷承担；

装修完成后，二人共同居住至2020年初；

分手后，林辉搬离，房屋及车位由周婷继续占有使用。

2020年，林建国曾以自己名义起诉周婷，主张“借名买房”，要求返还购房款及补偿，但A号判决、B号二审判决均驳回其请求，认定不存在借名合意。

2023年，林辉本人提起诉讼，主张：

双方系同居关系，财产混同；

其对一号房屋和174号车位有重大出资；

请求确认房屋按份共有（其占90%），车位归其单独所有。

周婷辩称：

双方无购房合意，仅为恋爱期间资金往来；

房屋及车位均登记在其个人名下；

林辉父亲此前已就同一事实起诉并败诉；

分手时已向林辉转账6万元，财产已结清。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回林辉的全部诉讼请求。

注：法院认为，既无同居关系认定，又无明确购房合意，仅凭出资不能推翻产权登记。

三、法院说理要点

法院指出，本案核心在于：林辉是否具备房屋及车位的共有权基础。

经查：

林辉未能证明双方存在“共同购房”的明确合意，既无书面协议，也无有效口头约定；

其主张的“同居关系”不符合法律意义上的同居要件，且周婷不予认可；

出资主体存在矛盾：此前林建国称“自己出资”，本次林辉称“通过父亲账户代付”，陈述不一致；

转账记录杂乱，无法清晰对应购房用途，部分款项被解释为生活开支；

生效判决已认定不存在借名买房关系，房屋产权归属周婷；

不动产以登记为公示原则，在无充分反证情况下，登记人即推定为所有权人。

法院强调：

“恋爱或同居期间的资金往来，若无明确约定为购房出资，

通常视为赠与或共同生活支出，不能直接转化为物权份额。”

四、律师提示

本案是典型的“情感出资≠产权份额”败诉案例：

“借名”或“共有”必须有明确合意：

仅因恋爱、同居而代付房款，若无书面约定，极易被认定为赠与或生活支持；

出资主体必须清晰一致：

父亲先以自己名义起诉“借名”，女儿再以“共有”起诉，前后矛盾，严重削弱可信度；

登记效力优先，情感不能对抗物权：

即使出大头，只要登记在对方名下且无合意证据，法院难以支持确权。

✅ 建议：

恋爱/同居期间共同购房，务必签署《共有协议》或《出资确认书》；

若因限购需登记一方名下，应同步签订借名协议+保留完整出资链；

北京房产律师靳双权团队专注处理同居析产、借名买房、情侣房产纠纷等高风险案件，已成功代理多起类似确权胜诉案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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