安置房借名购房一定无效？法院：同村村民内部调剂可有效｜借名买房律师

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一、案情介绍

孙秀兰与李建民（2020年去世）系夫妻，育有两女孙文静、孙文雅。李建民与李建国系亲兄弟，均为同一村集体成员。

2012年，该村因采空区搬迁，李建民家庭交还宅基地，获得两套安置房配售指标。因李建民身患残疾、经济困难，且女儿尚未成年，经全家协商，同意将其中一套指标由哥哥李建国使用。

随后，李建国与其妻王素芬全额出资16.8万余元，以李建民名义购买了一号房屋，并自2012年收房后装修入住至今，已逾十年。

2021年，孙秀兰母女曾以“返还原物”为由起诉李建国夫妇，要求腾退一号房屋。经A号、B号两审判决，法院明确认定双方存在借名买房合同关系，李建国系有权占有，驳回原告诉求。

此后，孙秀兰母女又提起本案诉讼，主张：

“安置房带有人身福利属性，不得买卖，借名买房合同应属无效。”

请求法院确认李建民与李建国之间的借名买房合同无效。

李建国、王素芬辩称：

双方系亲兄弟，借名购房是家庭内部协商结果；

所在村集体组织出具《证明》，明确知晓并不反对该安排；

房屋由其出资、装修、居住十年，事实清楚；

安置房虽有限制，但同村村民之间调剂使用指标，并未损害公共利益。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回孙秀兰、孙文静、孙文雅的全部诉讼请求。

✅ 确认李建民与李建国之间的借名买房合同有效。

注：法院强调，该安排系家庭内部对安置权益的合理分配，不违反法律强制性规定。

三、法院说理要点

法院指出，本案核心在于：借名购买搬迁安置房是否必然无效？

经查：

一号房屋虽为搬迁安置房，但李建国本人亦为本村集体经济组织成员，具备同等安置资格；

村集体组织两次出具《证明》，确认“李建民因困难无力购房，经协商由李建国购买”，并明确表示“知情、不反对”；

李建国自2012年起全额出资、长期居住、实际控制房屋，形成稳定生活秩序；

此前A号、B号生效判决已认定双方存在借名买房合意；

原告主张“合同无效”，但未能证明存在《合同法》第五十二条规定的无效情形（如恶意串通、损害国家利益等）。

法院强调：

“政策性安置房的限制，主要针对向非本集体成员转让或牟利性交易。

本案系兄弟之间基于扶助、协商一致的内部调剂，未破坏安置政策目标，亦未损害他人权益，应认定为有效。”

四、律师提示

本案澄清了一个重要误区：“安置房不能借名” ≠ “所有借名都无效”。

关键看三点：

主体身份是否适格：

若借名人本身也是本村/本单位安置对象（如同胞兄弟、职工），则不构成“对外转让”；

村集体是否认可：

有村委会书面证明“知情且不反对”，是合同有效的强力支撑；

是否形成长期占有事实：

出资+装修+十年居住，已形成稳定财产秩序，司法倾向于保护实际权利人。

✅ 建议：

家庭内部调剂安置指标，务必取得村集体书面确认；

保留全部付款凭证、装修记录、物业缴费单据；

如遇亲属反悔，可凭生效判决+村委证明+居住事实捍卫权益。

借名买房律师靳双权团队专注处理安置房、经适房、亲属代持等特殊房产纠纷，已成功代理多起类似胜诉案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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