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壹

北京“真正的长安街”沿线近20年没有新住宅项目的局面，将在2025年最后一个季度发生改变。带来这种改变的，是“超级豪宅”——建国门9号。

图1：真正的长安街沿线，20年后终于又迎来一个项目，在建国门9号，可以俯瞰长安街（效果图）

贵为神州第一街的长安街，有三个版本。最长的是西起首钢大门，东至通州运河广场，长约55公里。次之的是东起国贸，西到公主坟，长度约为11.5公里。最短的是东起建国门，西到复兴门，全长约为6.7公里。
拥有特殊意义的“十里长街”，即是指东起建国门西至复兴门。从某种意义上而言，这才是“真正意义上的长安街”，也是首都真正的核心轴线所在。政治、经济、文化、国际交往资源分布密度最高的，也是这十里长街。这里是“核心中的核心”早已毫无疑问。

2017年9月，中共中央、国务院批复《北京城市总体规划（2016年—2035年）》（下称城总规），明确提出了减量发展的路径，规划期内城乡建设用地规模要减少约100平方公里，从而成为中国第一个以减量为目标的超大城市总规。

由此开始，北京建设力度被严格控制。四环以内的住宅供地力度随之下降。“真正的长安街沿线”，地处核心区中的建设强度更是被严格限制，在我们的印象中，上一个在真正长安街沿线建成的纯住宅，还要追溯到同在建国门附近的、20年前建成的贡院6号。

此后20年，在建国门到复兴门这一段长安街的沿线上，便再无新住宅项目。直至2025年四季度，这个局面发生改变，位于建国门东南侧的建国门9号即将入市，其蕴含的独特而无法用数字衡量的重要价值，于此得以展示。

图2：北京减量发展之下，核心地段成就了建国门9号世界级恒产（区位图）

这是一个无可复制的地段价值。建国门9号坐落于北京城市的核心区域，东二环，毗邻“神州第一街”十里长安街的东起点。向西步行可抵达故宫，向东则能方便地抵达国贸。这不仅仅是地理位置上的便利，更是历史与现代、文化与经济的交汇。

推窗西望，可远眺故宫的金顶，东望则可见CBD的灯火繁华，这种独特的场景，使得建国门9号拥有了超越一般豪宅的价值。它所占据的，是中国乃至世界城市发展中最为稀缺的资源：不可再生、不可复制的城市核心土地。

除了核心区域的土地稀缺性，建国门9号所在的位置更是北京最为成熟的豪宅生活区和国际交往区。这里生活配套完善，SKP、国贸、银泰中心、三里屯等高端娱乐、休闲场所和生活设施一应俱全，第一使馆区、外交公寓等形成了浓厚的国际化氛围。

北京是世界级都市，二环及长安街是北京真正的核心区，两者交汇，建国门9号所处的位置，恰如其分地标定了其“世界级资产”的独特地位，而一个蒸蒸日上的中国带来的时代红利之下，建国门9号，毫无疑问是世界级的、可传承的“恒产”。

世界级的“恒产”，需要有高信誉和高专业能力的企业开发，才能使价值得以彰显和保障。开发建国门9号的是首开集团，作为北京最重要的市属国企之一，素有“一部首开史，半座北京城”的美誉，在新中国首都建设的重大工程和关键时点，首开都发挥了无可替代的作用。

首开集团对于建国门9号所处的区域也十分熟悉。早在20多年前，北京商品房市场起步初期，首开便在比邻区域开发建设了华侨村，以当时超前的设计和良好的施工质量成为北京商品房市场起步初期的标杆项目之一，这也为首开积累了良好的市场口碑。以此论及对区域城市功能和客户需求的理解程度，恐怕再无人出首开其右。

贰

如果将“谁能拥有如此价值的建国门9号”作为一个问题寻求答案，那么，“门槛”便是一个绕不开的话题。

如此价值，建国门9号是北京新一代的豪宅便已没有争议。不过，判断一个豪宅的真正档次和品质，除了地段，门槛是至关重要的考量因素。总价门槛的高低，直接筛选出不同的客群，进而决定了社区的纯粹度，并最终影响社区的生活圈层。

这是一个在北京乃至全中国楼市都已被验证的规律：起步面积越大，总价越高，社区的人群就越纯粹。建国门9号绝对是符合这一规律的，“高门槛”构建了一个纯粹的圈层社区。也将豪宅的门槛从总价、地段等硬性标准，提升到了圈层、生活方式等软性标准，仔细思索，就能得知，豪宅、顶级豪宅都不足以概括，建国门9号至少在北京开辟了一个新的住房市场品类：超级豪宅。

建国门9号的住宅产品，起步面积为270平方米，最大面积可达893平方米。这意味着，该项目的起步门槛总价在4000万以上，最高可达2亿元，这是北京目前起步门槛最高的项目之一。这种高门槛从源头上保证了社区的纯粹性，只有具备相当经济实力的购房者才能进入。

图3：建国门9号整个社区只有94户，是一个静谧的住区（效果图）

项目臻选三梯两户格局，双动线入户，楼王更以一层一户的尊荣尺度，将私密性推向极致。整盘仅献94席，稀量臻藏，让纯粹与静谧成为日常，出入之间，皆享隐贵生活。

门为界，亦为契。入此门者，共此呼吸。

这天然促成了阶层相近的人群聚集。一个周知的道理是，收入水平、认知维度与价值观念相近的群体，其生活方式更容易形成趋近性，这种趋近性往往深度关联着社区生活的和谐底色——同一圈层成员的相互认同，更可能形成良好的社区生活氛围，甚至衍生出更深入的人际交往，进而产生更多事业合作的可能。这种隐性的、非表面化的价值，恰恰是建国门9号的更独特的价值所在。

我们认为，这是“超级豪宅”必备的要素之一，也是超级豪宅区别于其他普通豪宅的关键所在。

总而言之，建国门9号私密性和潜在的圈层，构成了一套与众不同的价值体系，它已经不再是一种生活方式的阐释或演绎，而是一种价值体系和资源体系的交流、融合与碰撞。从经济发展和社会进步而言，这已经不是一个普通的居所能够承载的功能，而是成为某种具有平台性质的“场域”，衍生出某种推动经济社会向前发展的力量。

叁

大师，在北京楼市已不鲜见，但是，建国门9号在建筑设计领域的大师阵容、过往履历，恐怕都会是北京楼市的新高度所在。

项目在建筑、灯光、声学、机电方面得到了世界级机构的保障。美国BPI、英国奥雅纳、香港金宝声学以及PKL柏坚联创等机构均是该项目的顾问公司。美国BPI代表了全球灯光技术的最高水平，目前全球超过30%的超高层建筑全部由BPI公司进行设计的，比如自由女神像、中国尊、国贸三期、上海中心等。英国奥雅纳则曾参与悉尼歌剧院、鸟巢、首都机场T3航站楼等举世闻名的建筑工程。香港金宝声学以其在噪音隔绝方面的专业技术而闻名，其经验可以追溯到佘山世茂洲际酒店等项目。PKL博坚联创则参与了北京渣打银行、钻石交易中心等建筑的机电配置。

这些机构的专业能力，不仅确保项目在照明、建筑、隔音、机电等显性维度达到世界级水准，更将高标准渗透到隐蔽工程、功能细节等易被忽视的 “隐性领域”—— 无论是墙体内部的管线排布、楼板的隔音降噪处理，还是机电系统的冗余设计，均以毫米级精度打磨，而恰恰是这些看不见的领域，往往对建筑功能、居住者的居住体验产生更深远的影响。

这只是在工程层面，在情绪价值和审美价值更大的设计层面，建国门9号的大师阵容仍然十分可观。建筑设计由郑方担纲，他曾参与冬奥会场馆冰丝带、国家网球中心、国家速滑馆、国家冰壶赛场的建筑设计。会所设计则由梁志天操刀，他的作品通常精致、典雅，代表作遍布上海、深圳、香港、新加坡等城市的顶级豪宅。园林景观设计由户田芳树完成，他善于将自然元素与现代建筑融合。

此外这个项目在室内精装设计上，分别邀约国际顶尖大师设计，使每栋楼都拥有独特的空间气质。其中，1号楼的室内则由郑忠先生负责，大量奢华酒店和高端住宅的室内设计都出自他手。2号楼的室内由李玮珉先生负责，他的设计风格现代、宜居而又不失质感，代表作有众所周知的北京壹号院、北京万柳书院、深圳湾一号等项目。
五匠联袂，一宅定音。所见皆艺，所居即藏。

图4：空间尺度的运用与功能性完美结合，又以景观视野为衬托，内外兼修（客厅效果图）

在户型设计方面，建国门9号也展现出诸多新意，在北京豪宅市场中并不多见。项目楼王钻石户型，实现了360度的采光观景，这种一层一户、超大角度观景效果的产品在北京市场是难得一见的。而其他两栋住宅楼利用独有的大空间尺度做到三面采光，形成不一般的景观视野，从不同方向观景，体验完全不同。

图5：卧室及景观阳台效果图

此外，建国门9号在空间尺度和功能结合上也下了大功夫。270平米户型在南侧排布了双套间，这在整个北京城市中心的目前所有新盘当中可以说是屈指可数的。300平米户型的主卧室面宽更是达到7.3米，还配置了一个外侧的景观阳台，可以看到整个北京内城的核心景观天际线，是真正稀有的巨幕式观景生活主卧。

在建筑材料的选用上，也很能说明体现细节亮点。采用了天然石材、金属拉丝铜板、橡木饰面和夹胶玻璃等多种材质结合，通过不同材质的质感彰显内敛而又不失品质的调性，使得整体风格沉稳大气。

图6：卧室及衣帽间效果图

在精装打造上，配备旭格最高规格90系列门窗，顶级品牌嘉格纳系列厨电，德国劳斯（LEICHT）的橱柜，瑞士劳芬的洁具，德国当代的五金，还有大金中央空调、霍尼韦尔新风系统、美国怡口净水、德国铂浪高的厨房水槽等等，这些品牌的使用无一不彰显了其在产品细节上的追求，都使得建国门9号成为北京楼市新的标杆，重新定义了豪宅产品的标准。

建国门9号，是长安街二十年等来的回应，是减量时代下不可再生的城市孤本。它不只是一处居所，更是一座与北京共荣的恒产坐标。谁能拥有？唯有那些读懂这座城市厚度、并愿与之共赴未来的时代同行者。

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