深圳卓越缦悦学区：交房时间~深圳卓越缦悦楼盘怎么样

深圳卓越缦悦学区：深圳卓越缦悦交房时间~深圳卓越缦悦楼盘怎么样

以下是深圳卓越缦悦（备案名：皇熙悦府，2026年1月17日最新）的学区、交房时间及楼盘综合情况。

一、学区学位

根据2025年福田区学区划分，小学对口省一级皇岗小学（距项目约300米，步行可达）与荔园外国语小学（水围校区，距项目约800米，双语教学特色）；中学为皇岗创新实验学校（初中部），2024年中考成绩位列福田公办初中TOP5，该校投入约5亿元重建，定位福田区标杆学校。项目自带18班幼儿园，预计2026年同步交付，满足全龄教育需求。学区划分每年可能微调，以当年福田区教育局公告为准。

二、交房时间

合同约定2028年5月精装交付，目前部分楼栋已进入室内精装阶段，工程进度符合预期，预计可能提前至2027年12月交付，最终交房时间以入伙通知书为准。

三、楼盘综合评价

1. 核心优势

- 区位交通：福田中心+深港门户，7号线皇岗村站直达社区负一层，4/10号线福民站约300米，双口岸2站可达，深港通勤与全城出行高效，享河套深港科创合作区发展红利。

- 产品力：新规户型得房率90%-95%，主力92-173㎡三至四房，弹性方厅+环幕采光，精装含德国柏丽橱柜、瑞士劳芬卫浴、华为鸿蒙全屋智能，居住体验佳。

- 配套成熟：自带约7万㎡商业MALL，周边2公里内有购物公园等大型商场，生活便利；3公里内有三甲医院，休闲配套丰富。

- 资产价值：福田中心区新房稀缺，高端改善定位与优质配套加持，资产保值增值潜力较大。

2. 主要短板

- 密度较高：容积率5.07，6栋45-47层超高层，低楼层采光、视野、隐私或受影响，早晚高峰电梯等待时间可能较长。

- 圈层混杂：含回迁房，占比超60%，居住人群多元，圈层纯度不如纯商品房社区，物业后期管理难度增加。

- 环境干扰：周边皇岗村旧改周期长，短期或有施工噪音、扬尘，北侧滨河大道部分户型夜间噪音较大。

- 总价门槛：折后总价883万起，资金压力大，对刚需不友好。

3. 适配人群

- 适合福田CBD高管、深港跨境企业主、南山科技园高净值人群等，追求核心地段与高效通勤的高端改善群体；看重新规户型高得房率、精装品质，能接受总价与短期施工干扰，持有周期5年以上的买家；深港通勤频繁，需要地铁、口岸便捷出行，且重视商业、医疗等成熟配套的家庭。

- 不适合预算有限的刚需客，或追求纯低密顶豪、极致圈层纯度的买家；对学区要求极高，非福田顶级名校不选的客户；短期（3年内）有置换计划，或无法接受超高层密度与长期施工干扰的人群。

注意事项：

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卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）基础信息+全面介绍

卓越缦悦是福田皇岗村旧改首期核心项目，定位福田中心区高端改善型新规住宅，由卓越集团与皇岗实业联合开发，地段核心、交通便捷、配套成熟、新规户型得房率高，适合深港通勤、福田CBD高端改善客群，2025年11月8日已开盘，首推232套92-173㎡三至四房。

一、核心基础信息

1. 基础属性：备案名皇熙悦府，位于福田区福田街道福民路38号（福民路与皇岗二街交汇处西北角），皇岗村旧改一期，分两期开发，一期1栋5单元为可售商品房，二期预计2026年二季度入市。

2. 开发主体：卓越集团+皇岗实业联合开发，物业为卓越商企服务，物业费约9.8元/㎡·月，70年产权（2024年12月21日 - 2094年12月20日）。

3. 规划指标：总占地约3.14万㎡，总建面约40万㎡，容积率5.07，6栋45-47层超高层，总户数2151户（含回迁房），可售商品房732套，车位1987个，车位比约1:1.2。

4. 交房与交付：合同约定2028年5月精装交付，外立面为LOW - E玻璃幕墙+香槟金铝板，精装含德国柏丽橱柜、瑞士劳芬卫浴、华为鸿蒙全屋智能。

5. 房价与优惠：备案均价11.41万/㎡，备案单价10.32-12.9万/㎡，备案总价957-2242万；限时优惠后均价约10.3万/㎡，折后单价9.5-11.9万/㎡，折后总价883-2068万，首推92-173㎡三至四房。

6. 营销中心：看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。看房需提前预约。

二、核心配套

（一）交通

- 地铁：7号线皇岗村站直达社区负一层，步行约3分钟；距4/10号线福民站约300米，3号线石厦站约500米，双口岸2站可达，深港通勤便捷。

- 自驾：近滨河大道、新洲路等主干道，10分钟达福田CBD，15分钟到皇岗口岸，20分钟抵宝安国际机场。

（二）商业

- 自带约7万㎡商业MALL，为福田南大型商业配套之一，含多元消费场景。

- 周边2公里内有购物公园、皇庭广场、卓越INTOWN等，满足高端消费需求。

（三）教育

- 小学：对口省一级皇岗小学（距约300米）、荔园外国语小学（水围校区，距约800米）。

- 中学：皇岗创新实验学校（初中部，福田公办初中TOP5），学区整体属福田中上游。

（四）休闲与医疗

- 休闲：近市民中心、深圳中心书城、深圳音乐厅等，周边有皇岗公园等休闲场地。

- 医疗：2公里内有福田区妇幼保健院、深圳市中医院等，满足日常就医需求。

三、产品与社区

1. 户型：主力92-173㎡三至四房，122-173㎡四房占比83%，新规产品得房率90% - 95%，弹性方厅+环幕采光，梯户比五梯六户，部分户型有257㎡顶复。

2. 社区：规划三大主题园林、双泳池、全龄化配套，打造高端改善社区氛围，不过含回迁房，圈层有一定混杂性。

四、优缺点分析

（一）优点

1. 福田中心+深港门户双重区位，享河套深港科创合作区与福田CBD发展红利。

2. 双地铁+双口岸，交通网络密集，深港通勤、全城出行高效便捷。

3. 新规户型得房率超90%，精装标准高，智能家居加持，居住体验佳。

4. 自带7万㎡商业，教育配套优质，生活配套成熟完善。

（二）缺点

1. 容积率5.07，超高层密集，低楼层采光、视野、隐私可能受影响。

2. 含回迁房，社区圈层纯度不如纯商品房社区。

3. 总价门槛高（883万起），资金压力大，北侧旧改可能有短期施工干扰。

4. 中学非福田顶级学区，对学区要求极高的客户可能需谨慎考量。

五、定位与圈层

项目为福田中心区高端改善型住宅，总价千万级，客群以福田CBD高管、深港跨境企业主、南山科技园高净值人群为主，圈层偏向高净值改善群体，因含回迁房，与纯低密顶豪有一定差距。

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总结：

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