“商改住”成万能解药？4大层面分析，三个地标商改住，争议最大

长沙楼市，“商改住”络绎不绝，几乎每隔一段时间，长沙资规局就有“商改住”的公示出炉。

其实，不惟长沙，在全国市场，商改住的消息也是频频刷屏。这似乎说明了“商改住”已经成为全国大势，这不仅在改变着每个城市的居住格局，也影响着房地产市场的走向。

而大规模的商改住，对长沙楼市的影响是巨大的，尤其是滨江C5地块，更是引起巨大争议！

那么，长沙众多商改住有何区别？又会造成什么样的影响？对楼市格局、城市规划格局又有什么重大意义？其实可以从四个层面来分析：

其一，现有项目商改住；

其二，远郊地块商改住；

其三，市中心部分地块商改住；

其四，核心城市地标地块商改住。

接下来我们一起分析一下。

首先是已有楼盘的商改住。从过去多个项目的商改住情况可以看出，大部分商改住项目其实都有一个特质，即：公寓或者类住宅的商业大平层商改住。

说白了，就是把本来就适合居住的商业改成住宅。对所在片区没有多大影响，对城市规划格局也没有多大影响，因为购买这些物业的，基本也是为了居住或者作为工作室等比较私人化的需求。

举个例子，滨江临江沿线的商改住项目比较多，比如润和滨江湾南地块、复地金融中心的一栋商业楼、铂悦湘江的两栋商业大平层等。

这些项目在原来的规划上就是类住宅，所以商改住后，其实没有多大区别。影响仅限于项目之内，且外立面仍旧是玻璃幕墙，对滨江的整体规划没有产生太大影响。滨江规划的300万平商业，减少这一部分其实没有实质意义。

还有如河东沿岸的华尔街中心、凤起麓鸣、中海閱湘臺等项目，情况也是如此，他们的商改住不会影响整体格局。相反，对长沙楼市有积极影响，因为当下市场上商业库存居高不下，去化比较艰难。

比如，仅公寓市场，去化周期最高的芙蓉区，就高达1403.9个月，这还不包括写字楼。

现在改成住宅之后，反而比较容易去化，促进销售，对存量市场是有积极影响的。

远郊地块商改住，对楼市的影响

第二个层面则是远郊地块的商改住，诸如滨水新城、开福北的高岭、关公湖，甚至大王山、暮云、麓谷新区等区域。

这些地方商业氛围薄弱，很多地方其实需要商业，但是这些新兴板块目前配套不足，居住氛围不是很浓厚，但在现在的市场环境下，没有哪个开发商敢到这些地方区拿地进行商业开发，因为这对每个开发商来说是一个巨大的负担。

所以，这一部分区域其实是有商业需求，但是碍于市场大环境没有办法去开发商业项目，商改住就是不得已而为之。

中心城区地块商改住，对楼市的影响

再来看中心城区的地块商改住，其实分为两个层面。第一个层面的中心城区地块商改住，是核心城区商业氛围浓厚的地块商改住，他们的改变不会对大环境、对城市格局产生巨大影响。反而促进了楼市的去化，是有积极意义的。

比如今年出让的保利火车站北地块，这个地块处于芙蓉中路金融商务区，是真正的核心地块。本身如果打造商业地标，其实是有积极意义的。但是这一区域写字楼林立，高楼大厦聚集，多它一个不多，少它一个其实也没有多大关系。

反倒是改成住宅后，能够迅速吸引优质开发商（如保利）拿地，然后开发成高品质住宅，从而吸引了巨大的关注度。

所以它的商改住其实是有积极意义的，因为如果一直是商业性质，就没有哪个开发商有胆量在这个时间段拿地开发，就只能一直闲置在那里。这样一个城市中心的位置如果一直闲置，就宛如一道伤疤，影响整个城市的界面。

改成住宅后可以迅速开发，等于给城市美了个容，迅速填补这一片空白，对城市有积极意义。

同理，红星片区部分商改住也是如此，如果不进行商改住，就只能一直拖延着不开发，这也是红星片区开发缓慢的因素之一。但改成住宅后，能加快片区开发！

那么，真正对长沙城市规划格局产生巨大影响的，是哪些地块？

核心地标地块商改住，对片区格局影响巨大

根据上述描述，商改住并不是洪水猛兽。但为何长沙部分“商改住”地块，却引发巨大争议？

真正的原因，就一个：核心地标地块商改住，比如长沙中心南地块、滨江C5南地块、观沙岭TOD地块！

为什么？

原因只有一个，打破了片区原有的规划格局，对片区规划和定位产生巨大影响！

比如观沙岭片区，原本规划为“教城融合示范区”，打造了花园城商业，还规划了TOD地标，但商改住后，片区的规划已经变更，规划的地标商业没了，等于观沙岭片区失去了一个价值支撑点：

如梅溪湖长沙中心南地块，本来规划为梅溪湖第一高楼地标，也是超级中轴的核心所在，但改为住宅后，原来规划的超级中轴商务核心，已经失去了灵魂，对片区的价值认同度，自然也会降低。

最重要的是滨江C5地块，湖南金融中心原规划了南、北中心，目前南中心已经已经打造完成，河西第一高楼湘江FFC，更有弘坤、润和城、地宝等写字楼地标林立。但北中心目前已经彻底失去灵魂，C5地块地标已失，C7/C8地块大规模商改住，对湖南金融中心的影响巨大。

虽然改成住宅后，滨江又将增加一个标杆性豪宅，但失去了金融中心北中心地标这一高端规划的价值支撑，这样的房子又能否得到购房者的价值认同呢？

但现有情况下，这些地标建筑短时间内很难建设，直接闲置又将是城市核心区域的一道伤疤，而改成住宅，可以快速减轻财政压力，并弥补片区空白，更新城市面貌！

来源：李白楼语堂、长沙资规局、网易号