实探丨深圳商务公寓成交增多，二手房成交继续回温

不少购房者对商务公寓等非住宅房源的看法似乎发生了改变。

“昨天，公司立马召集我们开会，准备在春节前推出新的促销计划，希望加速剩余房源的去化。”深圳宝安区一处写字楼和公寓综合体项目的销售经理对记者表示，“最近几个月，低总价的小户型公寓销售情况其实好于我们的预期。”

近日，中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜表示，中国人民银行会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%。记者走访发现，随着楼市调控的深入，许多购房者对商务公寓等非住宅房源的看法似乎发生了改变，但购房者还是认为二手商务公寓交易税费成本较高，希望有进一步的调整空间。

公寓成交占比提升

一般来说，商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，包括商铺、公寓、写字楼、商场、酒店等多种类型房地产产品。其中，商务公寓的关注度较高。过去，商务公寓曾是楼市中的“香饽饽”，因为不限购、不限贷受到购房者热捧。不过，这几年商务公寓却多次出现在“买一套送一套”“疯狂打折”等广告中。由于去化较难，五花八门的促销方式都曾出现在商务公寓市场中。

（深圳宝安片区的公寓项目 吴家明/摄）

近期，深圳贝壳研究院发布的监测数据显示，深圳新房、二手房两大板块的非住宅成交占比呈现同步提升态势。据调查，自用或收租导向的小户型公寓购置群体，成为拉动非住宅成交增长的关键支撑。数据显示，2025年深圳新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8%，不仅增幅进一步扩大，而且连续两年增长；二手房方面，2025年深圳二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2%，达到2012年以来的次高值。

深圳贝壳研究院院长肖小平指出，这一成交特征的形成，主要是因为不少置业者换了思路配置房产，对租售比较高的产品越来越青睐，而非住宅产品刚好对接上了这种需求，特别是地段优越、配套成熟的小户型公寓，具有入手门槛低、租金回报率高、流动性强等优势，受到广大置业者的欢迎。在罗湖区鸿翔花园小区附近，多位房产中介向记者推销该小区的二手商务公寓，30多平方米的房源叫价低于100万元，月租金可达到3000元左右。这样算下来，公寓的租金回报率已经超过3%，远高于目前银行三年期定期存款的利率。

乐有家研究中心的数据也显示，2025年深圳商务公寓的交易量不可小觑，延续了2024年的热度。例如，网签量排名第一的星河天地公馆，网签量达到489套，这个数据即使放在一手住宅榜单里都能排上前10名，可见市场认可度之高。而且，“上榜”的热门公寓项目成交均价多在每平方米3万元以下，加上近几年部分居住需求转向租赁市场，带动了公寓租售比的上涨，让品质优地段好的商务公寓更受购房者青睐。

不过，二手商务公寓交易税费成本较高以及其他一些贷款限制条件，让许多购房者对商务公寓“望而却步”，希望交易税费政策有进一步调整的空间。

二手房成交量继续走高

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期高企的问题。另外，在售库存去化难度大，导致已供应土地和在建项目开发难度大，二手商业用房价格跌幅也很大。“过去，考虑到商用性质为主，对商业用房贷款一直奉行低杠杆的金融财经纪律。现在来看，炒作已经完全退去，从商业经营的角度看过剩已成定局。在居民加杠杆购房意愿下降的情况下，面对有结构性的贷款需求，放开是合理的。而且，考虑到银行评估价比较谨慎，30%的首付也并不低，未来还有可能再次降低。”

除了商务公寓市场，在2025年年底出现“翘尾”行情后，深圳二手房成交量继续走高。

深圳市房地产中介协会公布的数据显示，2026年第二周深圳二手房（含自助）共计录得1595套，环比增长43.0%。而在2026年第一周，深圳二手房（含自助）共计录得1115套，环比下降22.6%，录得量下滑主要是受元旦假期阶段性影响。记者查阅数据发现，从月度走势来看，深圳二手房成交量已逐步摆脱波动依赖，呈现稳健运行态势。自2025年3月起，二手房录得量连续10个月稳定在5000套荣枯线以上——行业内通常以单月5000套作为深圳二手住宅市场的“荣枯线”。有业内人士表示，这一连续达标表现，印证了深圳二手房市场已进入相对活跃的景气区间。

与此同时，乐有家网在售房源数据显示，2025年二手房总挂牌量缓慢上涨，整体波动不大。以2025年12月总挂牌量对比2025年1月初挂牌量来看，2025年全年涨幅为16.5%，相较2024年20.6%的涨幅有所收缩。2025四季度，业主放盘节奏放缓，新增挂牌量和总挂牌量均有小幅度下跌。在业内人士看来，交易量上涨、挂牌量涨幅减缓，深圳二手房市场在“以价换量”的趋势下有望逐渐回归理性平衡。

乐有家研究中心认为，经过一年的深度调整，深圳二手房成交量已实现“三连涨”。2026年是价格“回稳”的关键一年，随着成交量持续筑底，整体价格大幅下跌的空间收窄，核心区优质资产将率先企稳。

责编：李丹

校对：祝甜婷