一边降租一边抢楼？深圳商办 2025 迷局！

一、2025魔幻的深圳写字楼

如果要用一句话总结2025年深圳商办写字楼的行情，那大概是：供应量大、需求分化、租金下降、投资火热！

从戴德梁行的数据看来，今年新盖的甲级写字楼足足有71.2万㎡，差不多是十几个大型写字楼的量；全市的甲级写字楼存量直接突破908.2万㎡。

（图源网络）

虽然租出去的面积比去年多了快六成，但架不住新楼盖得更快，所以空置压力还是不小，租金也跟着降了——平均租金同比跌了11.7%，现在1㎡每月只要149.4元。

而另一边，零售商场也在扎堆扩张，今年新开的优质购物中心加起来有76.3万㎡，相当于十几个中型商场同时上线，总存量也冲到了793.7万㎡。

其中宠物相关的店、智能数码店最受欢迎，人气直接拉满！不过商铺租金也没逃过下行的趋势，现在1㎡每月697.1元，10㎡的小铺子一个月租金不到7000块，比之前划算多了。

还有个很有意思的现象：大企业都爱直接买整栋楼自持，核心地段的好资产依旧抢破头。说白了就是——整个市场看着有点压力，但好地段的好商办资产样火得不行！

二、买家案例：7.1亿扫楼VS千万抄底CBD

1. 峰岹科技7.1亿购前海整栋写字楼

（图片来自网络）

2025年12月，科创板+港交所双上市的芯片设计公司峰岹科技，花7.097亿元买下南山区前海深港合作区润融大厦（二期）1栋全栋房产，建筑面积25204.97㎡（含2.37万㎡办公+1535㎡商业，相当于3.5个标准足球场大小），成交均价2.8万元/㎡，显著低于区域4.1万元/㎡的市场报价（每平米便宜了1.3万，整栋楼省了好几亿）。

2. 工业园拍卖高溢价成交：21人争抢富尔达厂区

2025年12月26日，宝安区福永街道富尔达工业园区11处房产（含办公楼、厂房、宿舍等，总占地5.58万㎡，差不多8个足球场大）通过阿里资产拍卖，经过110次出价、89次延时，最终以5.44亿元成交，比起拍价多了一倍还多（溢价102.69%），吸引21人报名抢。

三、卖家策略：核心区以价换量，灵活变现

1.福田中心区江苏大厦A座半层写字楼（建筑面积约620㎡，以1.6万元/㎡出售，总价996万元（不到1000万就能拿下核心区写字楼），税费各付，带租约可协商解除，市场租金约130-140元/㎡/月，租金回报率达5.2%以上（买了之后租出去，每年能赚5.2%以上，比不少理财划算）。

2. 福田中心区星河世纪大厦高区整层写字楼（建筑面积1223.84㎡，16本产权证）以2.3万元/㎡出售，总价2815万元，实用率80%，还带100㎡空中花园（相当于送了个小院子），目前带短期租约，市场租金130元/㎡/月，租金回报率6%（每年稳赚6%，吸引力不小）。

四、2026-2030年深圳商办写字楼发展趋势

（一）供应端：未来四年新增超500万㎡，去化压力加剧

根据戴德梁行预测，2025-2029年深圳甲级写字楼计划供应量将超500万平方米（相当于700多个足球场大小），加上现有的908.2万㎡存量，市场竞争会更激烈，“降价租、降价卖”依然是租赁市场的主流操作。零售商业配套也会同步扩容，未来三年将新增165.7万㎡优质购物中心（新增20多个中型商场），商场得靠“颜值高+有特色场景（比如网红打卡点）”吸引顾客，不然客流会被其他商场抢走。

（二）需求端：科技与跨境产业成核心引擎

- 科技产业主导租赁需求：TMT行业（科技、媒体、通信）贡献约1/3租赁需求，AI、半导体、消费电子企业因为业务扩张，积极换更大更好的办公空间，前海、南山科技园这些科技公司聚集的地方，租房需求相对旺盛；

- 跨境电商带动大面积成交：品牌出海、跨境电商及供应链企业，租大面积办公室的案例变多，深圳作为粤港澳大湾区跨境贸易枢纽，这类需求会持续释放；

- 灵活办公需求回升：初创企业与中小企业喜欢“短租+配套全（比如有会议室、咖啡厅）”的灵活办公空间，相关服务商越来越活跃，推动写字楼运营模式创新。

（图源网络）

五、写在最后

2025 年深圳商办市场 “供应放量、租金下行” 的压力下，单纯依赖 “降价租、降价卖” 绝非长久之计。对商办业主而言，核心资产的稀缺性固然是基础，但精细化运营才是穿越市场周期、实现租金收益持续稳定的关键—— 哪怕整体租金承压，运营到位的资产依然能吸引优质租户、保持高出租率，甚至实现溢价。

未来 5 年，500 万㎡新商办楼入市会让 “拼运营” 成为商办业主的核心竞争力。与其被动降价应对竞争，不如通过精细化运营，把资产打造成 “租户愿意来、留得住、付得起” 的优质标的 —— 既能抵御整体租金下行压力，又能通过高出租率、高续租率实现持续稳定的租金收益，让商办资产真正成为 “抗周期、稳回报” 的优质配置。