简易计税征收率从5%降至3%，实操中如何落地？

近日，关于2026年《增值税法》实施后不动产租赁简易计税征收率从5%降至3%的消息，在企业和税务圈引发了广泛关注。

这项政策变化本意是减轻企业税负，但在实际操作中，关于如何判定“老项目”享受3%征收率，却出现了理解偏差。

特别是部分税务机关提出的“按物业合同签订时间判断”的说法，让不少企业财务人员感到困惑。

这种说法正确吗？如果不正确，企业又该如何向税务局说明情况？

01

政策变化

2026年将实施的《增值税法》带来了重大变化，其中第十一条明确规定：简易计税征收率统一调整为3%，取消了原5%的征收率。

这意味着不动产租赁等原本适用5%征收率的业务，从2026年起将统一按3%征收率执行。

这一调整直接降低了相关企业的税负水平，对物业公司、房地产企业等涉及不动产租赁业务的企业来说是利好消息。

政策层面明确，老项目的判定标准以不动产取得时间（2016年4月30日前）为准，延续了财税〔2016〕36号文附件2的规定。这一核心原则并未改变。

02

争议焦点

实务操作中出现了理解偏差。部分税务机关工作人员提出，应“按物业企业与小区签订的合同时间”来判断是否适用老项目简易计税。

具体来说，如果物业服务合同是在2016年4月30日后签订的，则应按9%的一般计税方法；如果是之前签订的，则可以适用3%的简易计税。

这种以合同签订时间为判断依据的说法并不准确。政策层面的规定清晰明确：老项目的判定以不动产“取得时间”为核心标准，而非合同签订时间。

合同时间仅在“取得时间证据不足”时作为辅助证据使用，不能替代法定的“取得时间”判定标准。

03

判断标准

什么才是正确的“老项目”判定标准？

根据政策规定，应以“取得时间”为唯一法定判定依据，具体包括以下几种情况：

对于购买或受让的不动产，应以不动产权属登记日期或购买合同约定的交付日期为准；

自建的不动产，则以建筑工程施工许可证注明的开工日期（2016年4月30日前）或竣工备案日期为准。

对于租入后转租的业务，应以原始租入合同的签订或取得时间为准。若原始租入发生在2016年4月30日前，转租时仍可选择简易计税。

征管实践中，税务机关可能要求提供物业合同作为业务真实性的证据。合同签订时间只能辅助证明“取得时间与租赁行为的关联性”，不能单独作为老项目判定依据。

04

证据准备

对于企业而言，准备充分的证据材料至关重要。核心证据包括：

不动产权证书（登记日期）、购买合同及付款凭证、竣工备案表、原始租入合同（针对转租业务）。

辅助证据则包括：与小区的物业租赁合同（需包含签订日期、租赁标的详细描述）、租金结算单、发票存根联、银行收款回单等。

企业应当优先准备“取得时间”的法定证据，形成完整的证据链。同时，与主管税务机关提前沟通，明确征管口径，必要时提交书面说明并留存沟通记录，以防范潜在的税务风险。

05

过渡处理

对于跨期业务，2026年1月1日后发生的纳税义务，如租金结算、开票、收款等，应按3%的简易计税方法执行。

值得注意的是，2025年预收的2026年租金，其纳税义务发生时间为收到预收款当天，仍应按原5%的征收率计税；

而2026年实际结算的租金，则按3%的征收率计税。企业需要根据纳税义务发生时间准确划分适用税率。

面对税务机关“按合同签订时间判断”的说法，企业财务人员需要保持清醒认识。

合同时间仅为辅助证据，不动产权属登记、竣工备案、原始购买合同等才是法定凭证。

在2026年新法实施前的过渡期，企业应系统梳理现有不动产的取得时间证据，建立完整档案。

与税务机关沟通时，坚持以政策原文为依据，用完整的证据链支持自身立场。

税率降低的好政策，需要正确的执行方式才能真正惠及企业。对于任何与政策原文不符的征管口径，企业都有权依法提出异议，维护自身合法权益。

新增值税法的实施和《条例》发布，将对企业有什么影响，企业又该如何应对呢?

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