长期拖欠物业费，卖房人要求划转物业交割保证金被法院驳回

新京报讯（记者张静姝 通讯员叶轻舟 黄杨）近日，新京报记者从北京市海淀区人民法院获悉了一起案例，李先生出售房屋后，以中介公司拒绝退还物业交割保证金为由诉至法院。海淀法院经审理认定，因李先生欠缴的物业费金额已超过物业交割保证金，判决驳回李先生诉讼请求。

李先生诉称，2021年1月他在中介公司办理了房产买卖协议，同年5月双方签订了《履约支付服务协议》，在签订协议的时候工作人员说，要有物业公司的物业费结清证明才能够退回物业保证金。李先生表示因为与物业公司有问题未解决，故欠缴物业费，不能取得物业的证明。工作人员答复，在办理物业交割手续时签协议，注明物业缴费的起止日期，即物业转移之前的费用由原业主负责，便可以转移物业保证金。2021年5月，李先生与买房人完成了物业交割，签订了物业费缴纳协议，但是中介公司并未退还物业交割保证金，经多次沟通仍未解决。

中介公司辩称，根据《履约支付服务协议》约定，将存管资金划转给李先生的前提条件未成就，故公司无需履行资金划转职责，且不存在任何违约行为；划转条件未成就并非公司原因导致，故公司无需向李先生支付利息。

审理中，中介公司提交《划转（退回）申请书》以及《物业费缴费项目表》，证明李先生与案涉房屋买受人姜先生未就物业交割事项达成一致，案涉存管资金的划转提交未成就。经询问买房人姜先生，他明确表示：不同意将案涉物业交割保证金划转给李先生，双方为了防止拖欠物业费所以才约定了保证金，李先生从购买案涉房屋后直至将案涉房屋出售给其之前均未缴纳物业费，自2008年至2021年总计欠缴物业费及违约金5万余元。

法院经审理后认为，本案中，李先生与中介公司签订的《履约支付服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据《履约支付服务协议》产品条款三中的资金划转条件约定，物业交割保证金的资金划转条件为甲方办理完毕所有物业交割手续，且甲乙任意一方或居间方提交甲乙双方签署完成的《物业结清确认书》或乙方单方签署完成的《物业交割保证金付款确认书》。特殊条款规定，甲方向丙方申请存管资金划转的，应向丙方提交证明物业结清的证明材料。

本案中，李先生与房屋买受人姜先生虽对物业费的缴纳责任时间划分达成了一致意见，并签署了物业费缴纳协议，但李先生并未处理完毕所有的物业交割手续。无论是根据现有证据还是李先生的当庭自认，均可以认定李先生截至交房当日拖欠物业公司的物业费金额已经超过3万元。经法院询问，李先生亦未作出会自行主动处理并妥当解决物业费欠费纠纷的表示。故在合同约定的物业交割保证金划转条件并未成就，李先生并未结清物业费的情况下，其现要求中介公司退还3万元物业交割保证金并给付利息之诉请，缺乏事实及法律依据。最终，法院判决驳回李先生的全部诉请。

宣判后，李先生提起上诉，二审法院维持原判，该判决现已生效。

编辑 刘倩 校对 李立军