帮办追踪|小区停车位“只售不租”？山东省住建厅回应：不允许

齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者 戚云雷

1月13日，齐鲁晚报·齐鲁壹点《壹点帮办》栏目（报料电话：0531-85193700；报料平台：“壹点帮办”微信小程序）报道了济南绿城·春月锦庐小区地下车库停车位“只售不租”业主停车难一事，引发市民的关注和讨论。有市民认为车位产权属于开发商，开发商有权决定是出售还是出租。也有市民认为，买不买车位是业主的自由，对于没钱买车位的业主，有权利租赁车位方便停车。那么，停车位“只售不租”的情况在其他小区是否也存在？开发商的这种行为是否合法合规呢？壹点帮办进行了调查。

不少新交付小区存在车位“只售不租”

物业称车位产权在地产公司手里

1月15日，帮办记者选择了三个近两三年刚交房的新小区，先后咨询了小区物业工作人员，均被告知地下车库的停车位“只售不租”。

帮办记者先是业主身份咨询了济南凤鸣路沿线某小区物业。据物业工作人员介绍，想要租停车位话只能租业主个人的车位，没卖出去的车位产权在地产营销名下，“他们都是往外销售，不往外出租”。

随后，帮办记者又咨询了济南唐冶片区某小区物业。物业工作人员表示，物业暂时没有出租的车位，虽然南门商铺和物业前面还有空地可以出租，但都外包出去了。至于地下车库尚未售出的车位，产权都在地产公司名下，还未移交过来，“我们物业说了也不算”。

接着，帮办记者又咨询了济南东北部某小区物业。据物业工作人员称，小区购买车位的业主大都是刚需，通过物业出租的车位很少，不好碰，而地下车库未售的车位也“租不了”。“车位产权都在地产那边，地产目前只是出售。”至于后期会不会放开租赁，工作人员表示没有这种先例。

济南绿城·春月锦庐小区地下车库，大量未售车位被打上地锁。

上述济南东北部某小区业主吴先生告诉帮办记者，由于地下车位“只售不租”，小区交房后围绕停车问题物业和业主之间产生了诸多矛盾。“刚交房的前几个月，由于很多业主要装修，地下车库可以随便进，后来装修基本结束后车库就不让进了，未售的车位上还打了三角车位锁，业主也想租个车位，但开发商说‘只售不租’。”

吴先生说，由于进不去地下车库，天天有车在车库入口处按喇叭，还有业主把车停在路边，但物业为了逼业主买车位，又找交警举报业主违章停车。直到后来物业在小区附近找了一片空地划了收费的临时停车位，停车矛盾才得以暂时解决，但地下车库的停车位至今仍是“只售不租”。

民法典规定“车位应当首先满足业主的需要”

山东省物业管理条例：车位不得“只售不租”

关于小区停车位“只售不租”，齐鲁晚报·齐鲁壹点《壹点帮办》栏目曾多次报道过。2022年10月，济南市历城区景和山庄物业实施新的临时停车收费管理办法，且地下停车位“只售不租”，引起小区业主的质疑。2023年10月，济南市槐荫区中海·汇德里小区停车难，而车库大量未售车位开发商却不对外出租。中海地产当时回应称，车位是对外销售的，暂没有租赁服务。

济南中海·汇德里小区地下车库。资料片

那么，开发商“只售不租”停车位的行为是否合法合规呢？帮办记者查询《中华人民共和国民法典》发现，第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。同时，第二百七十六条也规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

另外，《山东省物业管理条例》第四十二条明确规定了开发商不得“只售不租”：车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。

此外，《济南市物业管理条例》第七十五条也提到，住宅物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位（库）应当首先满足业主的需要，建设单位应当出售、出租、附赠给本物业管理区域内的业主。

“基本民法典和《山东省物业管理条例》这两个法条的规定，可以看出二者不冲突不抵触，因此对于开发商‘只售不租’这种行为是不允许的。”山东舜翔律师事务所律师王建华表示。

山东省住房和城乡建设厅：

小区停车位不允许“只售不租”

业主可向当地主管部门投诉

虽然民法典规定“车位应当首先满足业主的需要”，且《山东省物业管理条例》明确要求开发商不得“只售不租”，但现实情况中仍有不少小区的地下车位“只售不租”。针对该问题，1月15日下午，帮办记者也咨询了山东省住房和城乡建设厅政策法规处。

“我们山东的物业条例有规定，是不允许‘只售不租’的。”工作人员表示，如果业主遇到了停车位“只售不租”的问题，可以向当地物业主管部门或者开发主管部门投诉。

此前，济南高新区相关部门回复称车位产权在开发商手里，他们没办法强制要求开发商出租车位。对此，省住建厅的工作人员表示，要求开发商不能“只售不租”是山东地方立法规定的要求，从民法典和国家的法规层面确实没有这种限制。虽然地方立法有规定，但同时没有设定行政处罚，主要靠主管部门去督促，通过综合的措施要求开发商履行相关义务。

济南绿城·春月锦庐小区地下车库，大量未售车位被打上地锁。

那么，《山东省物业管理条例》在立法时为什么不设置法律责任呢？“因为国家上位法没有明确规定，这样设置处罚就比较谨慎，但要求也是经过论证的，比如说和民法典是否抵触，我们经过论证，它不是抵触的问题，民法典规定车位要优先满足本小区业主的使用，我们理解‘满足业主使用’，既包括买的选择，也包括租赁的选择，都是业主的使用需求，都得得到满足。”工作人员解释。

工作人员告诉帮办记者，当时设置开发商不得“只售不租”的条款还有一个考虑，就是房屋销售和车位销售一般是脱节的，买房的时候车位一般没有销售，业主不了解也不清楚车位的销售价格，但等业主入住房子后，车位的销售价格又是市场价，政府是不能干预定价的，这样容易卖得比较贵，因为业主已经入住了，不买也没有其他的选择了，这样对业主不公平。“这样的话，要求不能‘只售不租’，保障了业主既能买也能租的选择，因为租赁是政府指导价，确定一个比较合理的租赁价格的话，也能使车库的销售价格相对来说比较合理。”工作人员表示。

虽然《山东省物业管理条例》要求开发商不得“只售不租”，但又未规定具体处罚措施，若开发商拒不执行条例，主管部门该怎么办呢？“包括前期销售方案的审核等各个环节，还是要保证我们地方立法的要求能得到落实。”工作人员表示，在实际执行过程中可能确实有困难，毕竟没有行政处罚的支持， 但作为地方部门，对地方立法的合法性直接做出结论也不合适，“毕竟开发商要全过程接受监管，包括预售许可，销售过程、销售方案，主管部门如果要监管，还是可以有作为的。”

西安一小区地下停车位“只售不租”

法院判决要求开发商向业主开放租赁

帮办记者查询发现，2024年8月，西安市中级人民法院曾通过微信公众号发布过一则关于停车位“只售不租”的判决案例。案例显示，西安市雁塔区某小区业主小美在购买房屋时未购买地下车库车位，结果2022年8月其车辆被物业禁止进入地下车库。随后小美将开发商和物业公司起诉至法院。

雁塔法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”由此可知，开发建设单位对于建筑区划内登记在其名下的车位虽享有所有权，但该所有权的行使依法应受优先满足小区业主需要的限制。

最终，法院依法作出判决，要求开发商应按优先满足业主需求的原则，就小区未处置所有权的停车位向小美开放租赁。

“建筑区划内规划用于停放汽车的车位或车库，虽然产权属于开发商，但在车位充足的情况下，开发商不能限制小区内业主通过出租等方式使用车位的权利，小区内业主有权请求人民法院判令开发商将空置的车位向小区内业主进行出租或出售。”法官表示。

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