河北
最近海淀新房都被西北旺D1地块抢了热度，搞了很多原本树村的客户纷纷转头西北旺，前天我们发布了西北旺D1配套的评测吊打永丰南，脚踢功德寺，后厂村神地出炉，海淀买房格局生变
西北旺D1地块真的这么神吗？今天咱们就把地块实踩报告给大家梳理一番。
没有一个宗地块是完美的，当我拔完后厂路周边二手房信息后发现了一个大秘密。
01｜关于配套：被安置房包围怎么解？
西北旺D1地块一出炉就能刷屏，登上热搜。最初的原因就是因为地块紧邻宇宙中心后厂路，东侧步行3分钟就能到百度、腾讯、联想等大厂总部，这样的产业维度全北京没有，可以说超越了北五环的朱房、树村，甚至上地0702地块。
比如从地块往东走就是中关村软件园，人行道上挤满了小电驴，除了这些高光的企业总部，后厂村还承载了数十万马农的就业之路。
高知，高薪奠定了板块的底色
而地块正北方是春夏秋冬四个安置房小区，地块隔一条马路正对面就是景和园，还好是洋房社区，基本没有遮挡。
关于安置房小区，确实要多说几句。
西北旺D1地块四围确实被几个安置房小区包围，不光是北侧春夏秋冬四个园，项目的南侧正在建设的也是。西北旺D2、D3安置房小区，所以目前周边还是个大工地的状态。
关于安置房，很多人有疑虑，会不会给地块造成不利影响？
首先这些安置房都是洋房设计，对D1地块基本没有遮挡，这一点大家可以放心。
第二、这些安置房小区会不会给圈层造成影响？
我个人觉得确实会有一些影响，这些安置房小区都是之前村子拆迁后搬上楼房的村民，人员构成确实有些不纯粹。但是这些安置房小区建设的年代比较晚，一般都是洋房，目前维护还可以，所以对城市界面没有什么影响。
第三，这些安置房小区会不会影响周边的二手房价格？
据我了解，后厂村周边的这些安置房小区，早些年已经拿下了房本，所以并不存在之前上地柳浪家园那样，刚拿到房本就马上抛售的情况，所以相对来说价格还比较稳定的，目前这些安置房小区挂牌价在6万5到7万5之间，还是有一定抗价能力的。
关于周边的安置房小区，我能讲的就是大概这些，如果你有其他小道信息，也可以在评论区留言，让大家更多维度的了解地块周边的信息。
好了，继续说周边的配套。
地块往西走，后厂村路的北侧就是西北旺镇政府，而这些年整个后厂村路经过不断的拓宽，目前基本是双向六车道，比较宽敞，车流量大，但是并不拥堵，周边的城市界面也比较好。
最后关于地铁和商业，十六号线西北旺站和西北旺万象汇基本上是连起来建设的，从地块到地铁站距离大概500米左右，到万象汇大概不到400米。
所以整个通勤包括商业氛围还是比较好的。
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02｜关于地块：大改善的天选之子
西北旺D1地块最大的优势就是地块本身的规划条件十分优越。
首先地块目测大概东西采光面220米左右，南北进深300米左右是一个矩形地块，这样的形状非常利于楼栋排布，容易出大户型项目。
地块总占地5.79公顷，建筑面积11.56万平米，容积率1.8～2.0，控高30米，未来建设10层以下的小洋房产品。
前天文章也写到了，海开是这个地的一级开发，未来拿地的可能性比较大，但是目前金茂、建发、华润这些头部房企对这个地非常有兴趣，想必未来的地价一定会抬高。
因为这个地和如园、西山壹号院挨着，有老师形容是百望三姐妹，毕竟如园都是十来年的房子了，未来D1地块可以承接周边的改善，所以我还是认为未来这个地块做大改善的可能性最大。
03｜关于二手房：新地入市会造成西山壹号院和如园二手房大跌吗？
前段时间经历了上地和清河板块二手房大跌，很多人疑问。如果西北旺D1地块入市，会不会造成周边如园和西山壹号院包括中海枫涟山庄这样的次新二手房下跌。
今天我在慢啄玖居小程序上查询了如园和西山壹号院的成交情况。
西山壹号院南区最新一套成交是在11月26日，一套349平米的三居，超大户型，挂牌价3500万，实际成交价3100万，单价8.8万左右。
对于这个房价有两个点，第一这是一个顶层的房源，第二，这个房源户型明显偏大，340多平米只有三居，应该是一个变异户型，单价低是可以理解的。
回顾近三年的成交，西山壹号院南区高点还是在2023年，进入2024年，成交价普遍来到10万左右，2025年以来，房价也维持在10万左右。
西山壹号院这样的大豪宅，流动性会稍微的差一点，整个房价保持的还是比较平稳的。
再看一个如园北区的成交。
如园的成交价格明显变动就会很大了，刨除9月18日这个特例，2025年成交整体均价在9.5万元左右。
高点出现在2025年的3月和2024年的年底，均价都超过了11万，不到13万的水平
可以看出，整个如园的成交价和西山壹号院还是有一些差距的。
那么西北旺D1地块入市后会不会带动周边这些大改善价格下跌呢？我认为这可能性是比较小的。
之前清河橡树湾房价跌得厉害，主要是一至四期，那种中小户型，之前溢价太高了，现在因为有置换。所以房价会跌得比较明显，而且清河橡树湾前几期品质和现在的新房差距太大了。
如园、西山壹号院这些房子，大豪宅，流动性会稍微的差一点。保持房价的能力还是比一般的改善要好很多。
而且前面也提到重要一点，上地之所以房价跌那么多，主要是因为一波回迁房，小区刚下房本，很多人趁着市场抛售，所以扰乱了价格。
所以从这也可以看出，一个板块它的圈层稳定性还是非常重要的。
那么，从二手房来锚定新房的价格，我觉得未来售价可能会在12万元上下。比我之前的估算要低一些，但是这块地出中小户型的概率不大，中小户型可以锁定朱房二期地块。
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