福州一套房子，挂牌557天，调价5次后，带看40多组客户成交

你在网络上看了很多房子，发现并没有视频上说的那么便宜，更没有传言当中那样，已经降到白菜价，这到底是怎么回事？

小白经常会发布一些，二手房成交的案例给你，你看到的价格都很低，甚至怀疑我分析的二手房，是虚构出来的房源。在这里，我想给大家一个判断价格的逻辑。

首先，从业主角度来看待价格：

一、可卖可不卖，找一个大冤种来接盘。城市里，有很多业主，手上持有的房子，不仅仅只有一套，可能有2-3套，特别是拆迁户业主，挂牌只是试探，而不是真正要用到房子的资金，这种房源占比达到60%左右。

二、一买一卖，想要卖贵一点，买便宜点，这个中间能钻市场的空子。这几年我见过很多案例，前几年把房子卖掉，现在把它再买回来，足足能够省下大几十万。五凤兰庭某业主，前两年110万房子卖掉，现在买回来85万，同一套房子。

三、卖房变现，就是看跌市场，降低亏损。大环境经济不好，生意不好做，这时候很多老板缺乏现金流，不得不将房子抵押给银行，无法偿还月供的时候，就会想着房子卖掉。这类型的房源，价格往往都会比较低，占比大约10%左右。

因此，你们看到的房子，大多数都是第一二类型，而第三类型的房子，没多久就会成交，剩下的房源，都是比较贵的房子。

结合当下一套二手房成交，给大家做个房源成交分析，希望能够给大家买房的时候，一些判断分析。

成交房源：丞相坊小区；

成交时间：2025年12月；

成交数据：产权59.85平米，2房1厅，低楼层，东南朝向，简单装修，68.8万，成交单价11496元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子挂牌557天的时间，期间业主价格调整5次，成交前挂牌79.9万，让价11万后达成交易。带看过该房源的客户，共达到40余组，特别是线上浏览量也很高，关注房源超过30多人。这也是近期，丞相坊小区，成交单价最低一套。

2、丞相坊小区，是2008年三坊七巷拆迁安置房，当初拆迁户和选择的小区有三个，还有凤湖新城，鹤林新城，目前这三个小区之间对比，凤湖新城的价格最为坚挺，鹤林新城的价格最低。

鹤林新城的单价，已经快破一万以内了，而凤湖新城的单价还能保持在1.5万左右，丞相坊这套也快接近到1万的单价了。

3、丞相坊在鼓楼区，靠近软件园的地方，小区共有13栋楼，2000多户业主，主要户型集中在60、75、90这三种面积段，买家主要以软件园员工，或铜盘小读书的家长为主。小区的整体环境挺好，是我认为在福州停车最为方便的小区之一了。

4、目前，小区在售房源82套，其中出租房源98套，很多租赁房源挂出来很久都找不到租客，主要受到软件园的影响。现在业主挂牌均价17000元/平米，而实际成交价格，精装单价15000元，毛坯在12000元左右，具体看一下楼层和楼栋位置。

购房建议：

鼓楼刚需首选（预算100-150万）

60-70㎡两房：总价约106-126万（参考2024年成交案例：60㎡电梯高层100万，单价17600元/㎡），优先选中间楼层（非顶楼/底楼）、朝南户型，重点关注房源的装修情况。

2025年，当下60平米的户型，成交价格在70-80万之间，首付可以控制在15万以内，较为适合低首付人群。

2018年高峰期，丞相坊小区单价达3万/㎡，当前价格回落至2015年水平，泡沫已基本消化，适合刚需自住。

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