报告：2025年上海甲级办公楼市场需求逐季递增，2026年供应压力有望边际缓解

“2025年上海写字楼市场穿越逆周期， 2026年将是完成新旧动能转换的关键一年。”1月15日，莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚如是表示。

近日，多家商业地产顾问服务公司相继发布2025年第四季度及全年报告与2026年展望。整体来看，2025年上海甲级办公楼市场尽管需求复苏速度缓慢，但呈现逐季递增的趋势。CBRE世邦魏理仕的报告显示，下半年随着企业搬迁和扩租活动明显增多，全年净吸纳量同比增长76.6%。仲量联行的报告显示，2025年四季度，整体市场流动性继续温和修复，随着甲级与乙级项目之间的租金差距缩小，升级需求持续释放。莱坊的报告显示，2025年第四季度市场新增供应环比增长55%，不过净吸纳量环比增长9.3%，释放出需求端改善的积极信号。

仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示：“整体市场继续利好租户方，企业利用当前市场条件积极争取有利的租约条款和升级机会，部分行业在年末录得大面积成交。”

租金方面，仲量联行的报告显示，整体市场持续利好租户，租金仍处于下行通道。其中中央商务区市场租金环比下降2.8%，同比下降12.1%，达到6.4元每平方米每天。多数业主在租赁条款方面保持灵活的协商空间。部分维持较高出租率的业主则采取较为稳定的策略。非中央商务区租金环比下降2.7%，同比下降11.0%，达到4.2元每平方米每天。

从全年来看，莱坊的报告显示，供应端方面，2025年全年新增供应约101.4万平方米，同比减少13.2%，比过去五年新增供应平均值减少16%；截至2025年年底，甲级写字楼市场存量增至1,996万平方米；在需求端方面，全年净吸纳量达21.88万平方米，但较2024年降幅收窄11个百分点，表明市场需求收缩已进入尾声。

从行业需求来看，CBRE的报告显示，2025年TMT行业超越金融业位居首位，占比达20%。游戏、电商及人工智能企业成为其主要增量来源，如字节跳动在五角场的新租成为年度规模最大交易之一，提振市场信心的同时也带动了新兴商务区的热度；金融业以19%的占比位列第二，保险、基金及投行企业仍是需求主力；消费品行业位居第三，占比13%，除传统快消品牌及家居类企业外，户外、宠物等新兴热门消费品类企业也有明显扩张趋势；专业服务业排名第四，占比 11%，以法律及咨询公司的搬迁扩张需求为主；第三方办公排名第五，占比6%。

展望2026年，多家商业地产顾问服务公司的报告认为，“十五五”规划的开局有望为市场注入强劲动力，推动市场供需更趋动态平衡。

莱坊的报告指出，从市场基本面看，供应压力有望边际缓解。过去五年新增供应呈逐年递减趋势，未来3-5年计划总量约370万平方米，延续这一态势。尽管2026年计划供应约140万平方米，但考虑到部分项目延迟交付及部分预售，实际入市面积将更为温和，有助于市场在2026年下半年进入筑底期。与此同时，商业不动产公募REITs试点的推出为市场提供了关键的流动性支持。叠加2026年作为AI技术大规模应用之年的产业机遇，相关投资与就业增长将有效去化库存。

“尽管外部环境严峻，但在政策红利、金融创新、供应理性化与科技革命的多重驱动下，我们对2026年上海写字楼市场的稳健发展保持审慎乐观。”莱坊的报告表示。