降息、降首付！降个税！2026年的货币政策开始启动了

就在刚刚，高层出手了！降息又降首付！

2026年1月14日，央行宣布下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点。

这不是传统意义上的全面降息，而是一次精准的结构性降息。

再贷款和再贴现是央行向商业银行提供资金的渠道，相当于央妈给亲亲儿子银行的批发价。

此次降价就意味着，商业银行从央行拿钱的成本降低了。

当然也是有附加条件的，就是必须把这些便宜资金贷给政策支持的特定领域。

哪些领域呢？

研发投入水平较高的民营中小企业等纳入支持领域。

换句话说，定向放水给那些中小型的科技，甚至小微科技公司，你要是家里人有从事科技行业的，一定要支持，未来十年的风口都是这里。

今天的第二个利好则是降首付。

不过降的是商业地产，首付降至30%。

商业用房包括商铺、写字楼、商务公寓、酒店、商业综合体等经营性房产，此前首付比例一般为50%，也有不少地方为45%。

现在下调至30%，很明显是为了去商业地产的库存。

中国房地产的最大的雷甚至不是住宅，而是商业地产，当前商业用房库存压力比住宅更严重，这个政策是不得不为的排雷行动。

对比来看，商业地产去化周期普遍是住宅的2-4倍，尤其是一线城市商办用房去化周期远超住宅。

一线城市商办用房（含商业用房和写字楼）库存问题尤为突出。

2025年10月数据显示，一线城市整体商办用房库存达3148.9万平米，过去1年平均销量45.8万平米，去化周期长达68.8个月（约5.7年）。

上海情况最严峻，库存2096.9万平米，去化周期253.5个月（约21年）；

北京库存320.8万平米，去化周期23.8个月；

广州库存555.6万平米，去化周期57.5个月；

深圳库存175.6万平米，去化周期12.3个月，相对较短。

二三线库存虽然没那么多，但是空置率高，部分城市写字楼空置率突破35%。

2025年北上广深、杭州、成都、武汉等重点城市的商办大楼出租率从85.37％下滑至82.54％，平均租金降幅也达到11.9％。

一线城市好歹人多企业多，只要降价还是可以租的出去，三四线城市早市商办库存的重灾区。

十年前房地产火热的时候，地方争相造新城，见高楼大厦，引入五星级酒店，这几年房地产退潮后，五星级酒店倒闭的倒闭，高楼大厦烂尾的烂尾，哪怕没有烂尾的现在也很难租的出去，大部分都是空置的。

公寓稍微好一些，还可以住人或者做一点小生意，但库存量也是太大了。

购买商业地产的条件一直都是比住宅要严苛的，比如之前首付是5成，房贷款利率仍维持在LPR+60个基点，相比住宅LPR-45个基点，商业地产还有很大的下降空间。

目前来看公寓是租售比最高的，在深圳不少靠近地铁口的公寓租售比可以达到四五个点，如果首付降低的，利率降低，税费也降低，总价也低的话，我个人觉得是有投资的价值的。

毕竟大城市不怕租不出去，就一直拿着当个养老保险也行，当然具体城市具体分析啊。

最近的房地产利好还挺多的，昨天晚上，财政部宣告：换购住房减免个人所得税！

不过这其实也算不上什么新的利好了，早在2022年，官方就推出了“出售自有住房后1年内重新购房，按新购与转让金额比例退个税”的政策。

后面政策到期后又延续了两年，现在属于第二次延长了。

其实就是鼓励大家置换，卖了房子后，在一年内置换的话，就把个税退给你。

这是一个延续的利好，不算新增利好，对市场刺激作用有限。

虽然说今天的降息和降首付和我们普通人关系不大。

因为大家关注的还是5年期的lpr，这个才是和我们实际支出息息相关的，但今天的“再贴现”的利率下调，其实也是一个大利好。

标志着2026年的货币政策开始启动了。

昨天央行就发文，表示说灵活高效运用包括降准降息在内的多种货币政策工具 保持社会融资条件的相对宽松。

2026年一定是货币充足的一年，虽然说钱不是直接流向房地产，但是资本市场一定不缺钱。

昨晚（1月15日），央行开展9000亿元买断式逆回购操作，期限为6个月（181天）。

央行此次开展的9000亿元6个月期买断式逆回购操作是加量续作，并非新发资金。

由于1月份有6000亿元6个月期买断式逆回购到期，也就是说在昨晚开展9000亿元操作后，实现净投放3000亿元，比上个月净投放规模较上月增加1000亿元。

可见放水的动作开始一步步部署了，央行也在鼓励银行把资金投向向实体经济，同时也是有意引导中长期的利率下行。

所以我猜测下调lpr应该就是下一步的动作，预计两会之前应该会下调一波。