北京创新“带押改建”模式，破解危旧楼改造融资难题

1月15日，记者了解到，北京金融监管局争取到全国唯一的金融支持危旧楼改建试点政策，针对居民融资痛点，指导试点银行在全国首创“个人住房改建贷款”专属产品，破解危旧楼改造融资难题。

西城区三里河一区28号楼是北京市老旧小区综合整治项目之一。该楼建于1978年，共54户居民，因楼龄长、缺乏维护，楼体结构老化、外墙开裂、厨卫局促、管线混乱等问题突出，且未做抗震加固和外墙保温，影响居住安全，亟须拆除重建。

受到传统个人购房贷款品种不适配、旧楼拆除后抵押物灭失（灭失是指抵押物因事实或法律原因丧失其原有形态或性质）、抵押权从注销到再登记存在“真空期”等客观因素限制，金融机构和居民共同陷入存量贷款“必须收”而新增融资“不能放”的困境。如何在破解群众“融资难”问题的同时，有效兼顾金融机构抵押权，成为摆在金融部门与不动产登记部门面前的新命题。

北京争取全国试点，在全国首创“个人住房改建贷款”专属产品。贷款金额基于改建成本核定，放款时点适配改建工程进度，通过“改建前房屋抵押等方式+不动产登记流程优化”保障债权安全，贷款期限、收入条件适度满足中低收入家庭合理融资需求。

针对已抵押房屋改建，北京金融监管局牵头拟定银行、实施主体、不动产登记三方认可的“带押改建”流程。具体包括，银行与不动产登记部门、实施主体紧密协作，及时与居民签署抵押物变更等协议、办理相关登记事项，做好金融服务；北京市规划和自然资源委员会西城分局创新“改建前房产抵押权注销登记、改建前房产注销登记、改建后房产首次登记、改建后房产抵押权首次登记”一次性“四联办”机制，同一房产一次办结，多笔抵押保持顺位不变，彻底消除抵押权“真空期”，保障债权安全。北京金融监管局指导银行事前与居民对接融资需求、协商“带押改建”，事中会同不动产登记部门、公证人员提供上门签约服务。

北京金融监管局相关负责人介绍，个人住房改建贷款和“带押改建”模式让试点项目居民无需承担高额垫资成本，极大减轻其在改建过程中的出资压力。部分因房产抵押、经济压力大陷入困境的家庭由此得以顺利参与改建，楼体老化、管线混乱等安全隐患将得以有效解决，居住质量与幸福感将显著提升。

此外，“四联办”模式通过将抵押权注销、房产注销、新房首次登记、新房抵押权登记等四项流程无缝衔接，消除了原模式下抵押权的“真空期”，破解了抵押物灭失和产权变更带来的权益保障难题，大幅提升金融机构为城市更新领域提供信贷支持的意愿。

据了解，三里河一区28号楼已顺利拆除，正在有序建设中，改建贷款已按进度发放。接下来，在北京市其他危险住宅楼改建项目中，将重点吸收三里河一区28号楼的经验做法。

（北京日报客户端）