老旧小区改造后漏雨点增多，改造之责还是房屋缺陷？30户业主维权3年未解决

老旧小区改造本是改善居民居住环境的惠民工程，然而陕西洋县锦鹏大厦的业主们却因此陷入两难困境。

2022年小区完成改造后，原本仅个别住户存在的轻微漏雨问题，却演变为30户业主家中普遍漏雨的情况，顶层的住户从原先2处漏雨点增至11处，3年多来，业主们通过多种渠道反复反映诉求，虽得到相关部门的积极回应，维修人员也多次上门，但漏水问题始终未能根治。

究竟是是房屋本身的缺陷，还是改造工程质量问题？

改造变“糟心”：漏雨点增多还殃及低层？

“改造前就两处轻微漏水，没想到改造后漏得更严重了！”71岁的刘女士是锦鹏大厦小区的业主，小区总高6层，她的房子在A栋三单元的顶层。

刘女士向华商报大风新闻记者介绍，2007年，她从洋县万家房地产开发有限公司购买了这套三室两厅住房，共129平方米，此前房子没大的问题，房顶有两处漏雨点，都不太严重，属于渗水的程度。后来听说小区被纳入老旧小区改造范围了，大家都很期待。

大约2022年3月，小区启动老旧小区改造，“我们小区改造前房顶为斜坡式瓦顶，施工方揭瓦后重新做了防水并更换瓦片，承诺不改变原有设计。”刘女士说，2022年8月份漏得最严重，主卧室、书房得用脸盆、塑料桶接水。现在客厅北侧、次卧北侧、餐厅顶部、厨房顶部渗水。

为了改善居住环境，2022年8月房子漏雨后，刘女士家自费对室内进行了装修，可刚装修完，当年10月就再次漏水。“一开始漏得小，2023、2024年也一直漏，但都不严重，2025年雨多，漏得特别厉害。”如今，刘女士家的北侧外墙、东侧外墙以及客厅、卧室、书房等四个房间的房顶都存在漏水情况，改造前房顶两个地方漏雨，现在房顶加墙面总共有11处在漏，书房北侧外墙漏水面积最大，房屋潮湿得无法居住，她只能搬到其他房间暂住。

赵先生家同样在6楼，他与刘女士家分属不同的单元，他告诉华商报大风新闻记者，小区没改造前，家里房顶有一点漏雨，不算严重，改造后，房顶依旧漏雨，但2025年墙面漏得严重。

孙先生家住该小区A栋一单元5楼，这套是儿子的婚房，2024年冬季才装修过，没想到2025年就被雨水渗漏了，因为楼上有住户，他家雨水渗漏都在侧墙上，客厅、卧室，整面墙整面墙地漏，找了很多部门也没人管，没办法，最近他又找人正在重新装修。

住在二楼的张先生家里也漏，但没有高楼层住户家漏得严重，他说他家在老旧小区改造后出现了两处漏雨点，面积不大，但渗漏的地方墙皮也脱落了。

三年多次维权，漏水问题仍未根治

记者了解到，锦鹏大厦始建于2006年，2008年9月交付使用，共有A、B、C三栋地上六层砖混结构楼房，47户住户。原本未出现漏水的2、3、4、5层住户家中也因外墙渗漏出现了墙皮起泡、脱落、发霉的情况。

据业主们统计，目前小区共有30户业主存在房屋漏水问题。记者从一位业主提供的小区住户反映材料上看到，室内渗漏业主代表签名者共有30人（户）。

业主刘先生说，小区于2022年6月份改造进行到尾期，赶上雨季，顶楼住户家中就出现了漏雨情况，大家反映的次数很多，渠道也很多，“我们多次找过房管局、住建局，也拨打了汉中市12345便民热线，每次都能得到积极回应，维修人员也一拨一拨来，但只要下雨，房子还会漏。”

据业主们介绍，2025年漏雨情况加剧后，洋县房管局曾安排施工单位于10月份对房顶部分区域进行了地面刷油、干铺防水卷材处理，对部分住户家中墙体损毁的部位进行了基础刮白。“做得特别粗糙，我家房顶上漏，可我家楼顶上就没处理过。”

住户刘女士说，施工人员上门往往，她都不清楚到底有没有进行实质性维修，“他们总是在拍照，拍完照证明来过了”。

对记者问到的“小区改造了哪些地方？以及改造后小区都发生了哪些变化”的问题，住户们说，施工人员对楼道及公共区域刷白、老旧电线更换、小区地面水泥硬化，以及房顶重铺了瓦片。但业主们反映，除了漏雨的问题外，重新硬化的地面水泥层很薄，目前已出现沉陷情况，还有电线虽然更换了，但零乱的电线还悬挂在楼道里，并未归整。

责任认定存争议：

是改造遗留的隐患还是房屋建筑缺陷？

针对业主反映的漏雨问题，1月14日上午，记者联系了参与小区改造的施工方陕西乐诚建筑有限公司。该公司周姓负责人回应，房顶漏水已多次维修，最近刚处理完毕，若再漏可直接联系他，他会安排人员上门查看并处理。他同时表示，房顶漏雨问题他们会管，但北墙瓷砖缝、窗边渗水不在其工程范围，需小区召开业主大会启用大修基金处理。

记者联系了洋县房管局旧改办工作人员，对方表示，外墙漏雨的原因，是楼栋屋檐没有延伸，水从上方渗下所致，这属于房屋结构本身的缺陷，不在此次旧改范围。该工作人员还称，上周领导已带领住建局、旧改办、洋州街道和南街社区的工作人员到现场向住户说明情况，建议住户们启用大修基金来维修（墙体漏水问题）。

一位业主认为，小区改造前虽然也漏，但漏得面积不大，改造后，两栋楼的屋顶出现严重漏水，并出现新的多点位不同程度的漏雨位置，他认为施工方破坏了房屋原有的防护。

业内人士：

楼顶天沟改造工程防水施工不规范或是漏水主因

针对洋县锦鹏大厦改造后漏雨加剧的问题，记者采访了陕西一家建筑集团公司建筑工程师赵先生。他结合现场情况及建筑施工规范给出分析：从改造环节看，屋面天沟防水方面，若防水卷材铺设不规范（如未规范设置防水层；聚氨酯涂料防水层涂抹不均匀、厚度不够；上翻高度不够）、防水保护层缺失，当下雨屋面天沟排水或有积水时，就会埋下渗漏的隐患。

对于外墙漏雨争议，赵先生说，房管局所称“檐口未延伸”的说法不成立，这并非漏雨主要成因。檐口仅能阻挡屋面径流直接冲刷墙体根部，无法覆盖大面积裸露墙面。2006年建成的房屋按当时外墙做法，不论是外墙涂料、真石漆、外墙砖等做法应有一定防水功能。如外墙没有发生材料老化或者脱落现象，不应该出现大面积的渗漏。

从现场的房顶图片来看，老旧小区改造中若未对屋面与墙体交接处、女儿墙根部等关键节点强化防水处理，极易出现“屋面水沿墙体渗透”现象，这也能解释低层住户外墙渗漏问题。他认为，从现场拍摄的照片来看，改造方案可能未正确设置防水层，现行规范要求屋面防水应为一级防水，现场只做了一道聚氨酯防水涂料，且基层处理不到位，涂刷不均匀，厚度不够，有漏刷现象，上返高度不够（应≥250㎜），未做保护层，天沟底部找坡层未按要求设置分隔缝，造成不规则裂缝。这些都可能造成雨水顺天沟内侧渗漏至外墙面层的内部，造成外墙渗漏水。

他指建议全面排查屋面、外墙关键节点，针对性开展系统性修复。

华商报大风新闻记者 苗巧颖 编辑 刘梦雨

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