机构：上海商业地产市场需求温和复苏，投资市场热度持续回归核心区域

东方网记者柏可林1月15日报道：本周，仲量联行发布上海房地产市场去年四季度回顾与展望报告。研究显示，上海甲级办公楼市场成本驱动型的搬迁和升级需求继续释放，零售物业租赁需求保持稳定，投资市场热度持续回归核心区域。

​甲级办公楼

数据显示，四季度整体市场流动性继续温和修复。全市净吸纳量录得16.1万平方米，全年共录得49.9万平方米。随着甲级与乙级项目之间的租金差距缩小，升级需求持续释放。

过去12个月，金融行业仍为甲级办公楼需求的首要驱动力，占比达23%。私募基金尤其是量化等证券投资基金业务规模增长，带动相关租赁活动。与此同时，科技互联网在年内录得大面积成交，需求占比攀升至17%，跃居第二位，其中人工智能相关领域的企业扩张尤为显著。此外，以内资律所为代表的专业服务业仍保持韧性，需求占比14%。随着消费模式转变，户外运动和潮玩品牌展现办公扩张需求。

零售物业

四季度，上海市区净吸纳量达27.3万平方米，推动全年总净吸纳量至40.4万平方米。在新兴消费趋势和政策刺激下，部分行业迎来新机遇，消费电子、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费和平价餐饮成为新增租赁需求的主要驱动力。

酒店市场

上海旅游市场持续回暖，国际游客显著增长。在国内外旅游市场的共同助力下，上海酒店市场整体业绩持续向好。最新数据显示，元旦假日期间，本市共接待游客682万人次，全要素旅游消费总额122.71亿元；本市宾馆旅馆平均客房出租率达到70%。

上海旅游市场正全面复苏，国际客流强势回升并超越2019年水平，推动酒店业绩稳健增长。不过，部分区域近年新增供给集中，局部板块的酒店业绩短期内或面临竞争加剧的压力。

产业园区

四季度全市共有三个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得61.8万平方米。2025年全年，上海产业园区净吸纳量录得39.6万平方米。面对新项目的持续入市，产业园区租户积极寻求品质升级与成本平衡。部分新兴板块产业及商务氛围逐渐成熟，吸引优质企业入驻。科技互联网企业仍为产业园区的主力需求方，涵盖人工智能、集成电路、游戏等领域。同时，总部型经济和科研机构的需求也较为活跃。载体侧，具备综合优势的片区标杆型项目以及独栋物业或独立园区受到青睐。

物流地产

上海物流地产租赁需求保持稳定，在目前的租户方市场中，成本敏感型租户持续优化空间，推动本季度净吸纳量达到263,500平方米，全年达533,600平方米。第三方物流服务商持续整合空间以期提升运营效率，是上海物流地产四季度的需求来源。

投资市场

2025年，上海大宗交易市场略有回落，累计达成89宗交易，成交额录得约487亿元。四年度共录得15宗成交金额高于10亿的成交记录，成交金额小于5亿的交易占市场成交宗数的63%。办公资产以52%的成交金额占比和42%的成交宗数占比，仍为投资者配置重点，稳固市场基本盘。其余资产类别按交易金额罗列分别为：长租公寓 (15%)，零售物业 (13%)，酒店 (8%)，产业园区 (6%)，数据中心 (5%)。

从需求结构看，投资性需求占比达82%，较2024年进一步上升，伴随着外地国企与民营企业家持续在上海布局，反映投资者对上海大宗资产长期增值仍具信心。从成交区位而言，内环内贡献了42%成交金额和41%成交宗数，投资热度持续回归核心区域。

展望未来，随着REITS试点范围进一步扩大，城市更新政策不断落地，投资退出路径愈发成熟，预计将迎来更多优质资产的交易机会。