高盛：中国房地产市场现状

来源：市场资讯

（来源：谭谈研究）

高盛发布了一篇关于中国房地产市场的分析报告，这篇报告非常详细地分析了中国一二三线城市的房地产现状，还是比较有参考意义的。

首先是商品房销量数据，销售额和销售面积都在下滑。11月，全国商品房销售面积同比下降17%，销售额同比下降25%。这个降幅还是非常夸张的，而且分化是比较严重的。其实核心一二线城市目前虽然房价在跌，但是成交量同比去年是变化不大的，这个数据意味着众多三四线城市房子的流动性趋近于冻结。

然后是房价的角度来看，整体还是跌的，结构上来看，各城市新房/二手房跌幅在分化。首先新房的表现是比二手房好的，新房环比只下跌了0.4%，但是二手房环比下跌0.7%，跌幅都快到新房的两倍了。其次，就是对于一线城市二手房来说，目前表现是最弱的，环比跌幅达到了1.1%，这个数字不仅比新房高，甚至连二三线城市的二手房也比不过。

为什么现在新房表现更好？我觉得有个重要的原因，在于现在新房供给越来越少。现在新开工面积和竣工面积同比都是下降25~30%左右，意味着新房每年的供给都有接近三分之一的下滑，减少供给自然可以减缓价格的下跌。二手房则不仅无法减少供给，而且现在挂牌出售的二手房还越来越多，供给反而是扩大的趋势。

再看房地产企业的开发投资额，这个数据最近出现了大幅下滑，11月单月房地产开发投资额为5030亿元，同比大幅下降30%。这个数字是全篇最让我惊讶的数字，我才两三个月没见这个数据，没想到恶化那么严重。

现在地方财政之所以紧张，核心原因就是卖地收入下滑。在2021年土地财政巅峰期，卖地收入能够占到地方财政的一半。随后在我印象中逐年下滑，直到前段时间只有巅峰期的一半。但是最近几个月，下滑趋势有所加速，一般来说同比跌幅只有15%以内的数据，今年11月同比跌幅竟然高达30%。

卖地收入再度下滑之后，一方面肯定会对企业和个人收税更加严格，另一方面也会缩减体制内的一些开支。大家可能不知道的是，gwy之前的工资并不算高，正好是2016年那波房价上涨之后，gwy工资才高起来。现在卖地收入跌下去之后，新入职的gwy薪资待遇比5年前的差很多（gwy工资涨上去就降不下来了，所以只能降新人的工资）。大家要去体制内最好早点去，看这个卖地收入的架势，之后待遇会跟老人差距越来越大。

目前土拍市场也不算景气，溢价率接近于零（一二线稍微高一点，在2~3%）。流拍率在不断创新高，一二线土拍的流拍率开始接近20%，三四线流拍率倒有所下跌，目前降低到10~15%之间，甚至比一二线还要低一些。要知道这还是在有城投公司帮忙拿地下得出的数据，真实情况估计更糟，现在土地的溢价也是比较严重的。

再看房企目前投资拿地的特征，目前房企仅仅将每个月销售额的30%左右拿去拿地，证明现在房企是非常谨慎的，有钱之前先去还银行贷款，降低杠杆率。为什么现在房企这么谨慎呢，我觉得恒大、万科、碧桂园们的前车之鉴，让剩下的房企都看清了局势。房地产不是拖一两年就能回暖的，要做好打持久战的准备。

从拿地的城市能级来看，75%的投资集中在一二线城市，其中62%的投资甚至集中在前十大核心城市。大家要相信房企的判断，他们用真金白银告诉我们现在有哪些城市还适合投资。未来中国人口持续下滑，这些人口减量都会聚焦在三四线城市，核心城市人口下降速度会显著慢于非核心城市。

在一众下滑数据中，终于有一个好消息，就是开发商新增融资金额。11月开发商各类新增融资来源总额同比增长29%，环比增长21%，显示出融资活动的回暖。境外债券和ABS发行均出现边际复苏，多家混合所有制及民营房企在11月成功发行新债，总额达46亿元，为2024年以来非国有房企发债的月度高点。

看来至少在资本市场，还是有资金相信房地产系统性风险已经消除了的。包括前段时间有银行高管公开说就算房价再下跌20%，银行也不会出现风险，证明现在房地产市场虽然在下滑拖累经济，但是不至于引发系统性金融危机（当然像万科这种个别债务违约，肯定是无法避免的）。

成交量上来看，表现就要比成绩价好很多。11月15个主要城市二手房成交量环比增长15%，同比下降24%。累计来看，2025年1-11月，15城二手房成交量甚至还同比增长了2%。

跟成交价不同的是，一线城市的表现是要强于全国平均水平的。一线城市11月二手房成交量同比下降18%，1-11月累计同比增长9%。说明现在虽然一线城市房价下降厉害，但是流动性还是很强的，目前处于以价换量的阶段。

高盛这里提出了一个比较有价值的数据，叫做“二手房搜索热度指数”。目前我们其实很缺消费者信心之类的数据（内资发布的消费者信心指数完全不可相信），所以高盛给出的搜索热度是个很好的检测居民对楼市信心的数据。

11月，所有能级城市的线上二手房搜索热度指数均环比减弱，表明潜在购房者的活跃度有所下降。结合疲软的搜索活动和持续上升的挂牌量，反映出当前市场情绪偏向谨慎。再结合11月居民中长期贷款净增仅100亿元，也从侧面印证了购房需求的审慎态势。

最后，高盛给出了自己对未来房地产预期的展望：

成交价：持续今年的跌幅，那么就是环比继续下跌0.5%左右。

成交量：预计无法稳住目前的成交量，同比降幅甚至高达25~30%。

新房数据：新房销售、新房开工等数据都下降。

整体来看，高盛并不看好未来短期内中国房地产的走势。价格跌幅持续，成交量会高位回落。我们也可以从高盛给出的数据中，构建一个目前中国房地产市场的框架。