北京创新“带押改建”模式，破解危旧楼改造融资难题

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（来源：北京商报）

北京商报讯（记者宋亦桐）1月15日，北京金融监管局官网发布《北京创新“带押改建”模式 破解危旧楼改造融资难题》显示，北京金融监管局已争取到全国唯一的金融支持危旧楼改建试点政策，针对居民融资痛点，指导试点银行在全国首创“个人住房改建贷款”专属产品。

《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》提出，稳妥推进危险住房改造，加快拆除改造D级危险住房。作为全国首个减量发展的超大城市，北京推进危旧楼改建工作意义突出。

西城区三里河一区28号楼是北京市老旧小区综合整治项目之一。该楼建于1978年，共54户居民，因楼龄长、缺乏维护，楼体结构老化、外墙开裂、厨卫局促、管线混乱等问题突出，且未做抗震加固和外墙保温，影响居住安全，亟需拆除重建。

受到传统个人购房贷款品种不适配、旧楼拆除后抵押物灭失、抵押权从注销到再登记存在“真空”期等客观因素限制，金融机构和居民共同陷入存量贷款“必须收”而新增融资“不能放”的困境。如何在破解群众“融资难”问题的同时，有效兼顾金融机构抵押权，成为摆在金融部门与不动产登记部门面前的新命题。

为解决上述问题，在国家金融监督管理总局大力支持下，北京金融监管局争取到全国唯一的金融支持危旧楼改建试点政策，针对居民融资痛点，指导试点银行在全国首创“个人住房改建贷款”专属产品。贷款金额基于改建成本核定，放款时点适配改建工程进度，通过“改建前房屋抵押等方式+不动产登记流程优化”保障债权安全，贷款期限、收入条件适度满足中低收入家庭合理融资需求。

针对已抵押房屋改建，北京金融监管局牵头拟定银行、实施主体、不动产登记三方认可的“带押改建”流程。具体包括，银行与不动产登记部门、实施主体紧密协作，及时与居民签署抵押物变更等协议、办理相关登记事项，做好金融服务；北京市规划和自然资源委员会西城分局以“政策精准适配＋流程创新优化”为核心，重塑业务流程，创新“改建前房产抵押权注销登记、改建前房产注销登记、改建后房产首次登记、改建后房产抵押权首次登记”一次性“四联办”机制，同一房产一次办结，多笔抵押保持顺位不变，彻底消除抵押权“真空期”，保障债权安全。

北京市规划和自然资源委员会指导西城分局向前一步，立足群众需求，安排专人与实施主体、银行精准对接实际诉求；指导金融机构拟定借款抵押合同、细化一次性告知单；发挥“党员先锋队”作用，选派业务骨干上门服务，现场指导办理签约手续；办理当天实行“专人服务、专窗办理”。北京金融监管局指导银行事前与居民对接融资需求、协商“带押改建”，事中会同不动产登记部门、公证人员提供上门签约服务，提升金融服务质效。多方紧密协作，切实为居民简化流程、降低时间成本。

北京金融监管局指出，个人住房改建贷款和“带押改建”模式让试点项目居民无需承担高额垫资成本，极大减轻其在改建过程中的出资压力。部分因房产抵押、经济压力大陷入困境的家庭由此得以顺利参与改建，楼体老化、管线混乱等安全隐患将得以有效解决，居住质量与幸福感将显著提升，“安居梦”“改善梦”即将成为现实。

“四联办”模式通过将抵押权注销、房产注销、新房首次登记、新房抵押权登记等四项流程无缝衔接，消除了原模式下抵押权的“真空期”，破解了抵押物灭失和产权变更带来的权益保障难题，大幅提升金融机构为城市更新领域提供信贷支持的意愿。

北京金融监管局表示，三里河一区28号楼已顺利拆除，正在有序建设中。改建贷款已按进度发放，社会反响积极。该试点为北京市乃至全国城市更新同类项目提供了可借鉴、可复制的经验。接下来，在北京市其他危险住宅楼改建项目中，将重点吸收三里河一区28号楼的经验做法，力争通过跨部门协同实现“解危、安居、为民”。