希腊“黄金签证”褪色 买房人遭遇抛售困局

自从2008年金融危机之后，希腊陷入困境。为摆脱经济危机，希腊政府在2013年出台了被称为“黄金签证”的投资促进政策。这一政策在几年之内缓解了希腊的经济危机。其中，2017年一季度希腊公布数据显示，通过25万欧元购房政策获得希腊永居权的投资人共达1684人，其中中国人占41.6%，位居第一位。

近10年过去了，当初这批购房者中，已有部分人在出手自己持有的房产。在希腊从事3年房产中介的华人蒋先生告诉红星新闻：“以雅典市中心为例，我所掌握的情况来看，华人的房产有4万套，目前卖掉了一半。”

希腊雅典Marousi郊区住宅鸟瞰图

蒋先生称：“总体来说，当时很多房屋的证件手续不齐全，就过户给了买方。现在需要卖出时，房屋持有者才发现，没有那些手续，无法卖出。”

中国希腊投资者联合会会长夏长伟表示，确实存在这样的情况。“据我们所知，（前述问题）主要集中在早些年买房、手续没做完那一批房子上，但大部分问题是可以通过补办文件解决的，只是存在时间和某些成本。”

跨洲购房热，显著刺激希腊经济

希腊政府2013年出台的被称为“黄金签证”的投资促进政策规定，只要在希腊购买房产，或投资建筑等25万欧元以上，投资者及其家属即可获得五年的居留许可，自由通行27个申根国家；房产不出售，居留即可继续，五年到期后更新，直到入籍；入籍后将可自由出入全球169个国家等。

在这一政策的吸引下，2017年一季度希腊公布数据显示，通过25万欧元购房政策获得希腊永居权的投资人共达1684人，其中中国人占41.6%，位居第一位。

彼时，“黄金签证”效应大大提振了希腊房地产行情、刺激经济的效果备受瞩目。2017年6月，国际评级机构穆迪、标普和惠誉先后上调希腊的信用评级。穆迪6月下旬宣布，将希腊主权信用评级由“Caa3”上调至“Caa2”，前景展望从“稳定”调整至“正面”，称尽管希腊经济和政治风险仍然很高，但很多其他因素推动调整希腊评级，包括2016年希腊出色的财政表现，并暂时出现经济趋于稳定的迹象等。

中国国务院侨务办公室官网发布消息称，根据希腊银行的统计数据，2022年希腊房地产市场的外国投资创下历史新高，仅2022年就有19.75亿欧元通过不动产投资流入希腊，该数额比2021年高出68%。据希腊移民与庇护部数据统计，2022年投资者永久居留许可证申请达到4363份(投资者与家庭成员)，较2021年的2005份增长了117%。

面对持续热情的房产市场，2023年1月1日起，希腊政府就“黄金签证”的相关规定做出了调整，将购房门槛价格由25万欧元上涨至50万欧元。这一波投资移民的热潮也逐渐褪去，房产市场的主要动作由购入转为了出让。

有人25万欧购入，如今2万欧卖出

据报道，近年来希腊房地产转让数量的激增，促使希腊税务部门成立了两个新的资本税务中心（KEFOK），分别在首都雅典和第二大城市塞萨洛尼基运作。

希腊华人房产中介从业者蒋先生告诉红星新闻，他所处理的希腊华人房产转让的案子越来越多，房屋出售的价格也非常低。“购入时的价格都是25万欧元，但是卖出的价格就几万欧元，有些急卖的甚至2万欧元都愿意出手。”蒋先生表示，实际当时这些房屋的价格，按照市场价值来看，也许并不值25万欧元，但是为了享受“黄金签证”的政策，华人购房者们不会考虑市场价格，愿意为了签证买单。

在这波房屋转让潮中，一些房屋持有者的售房过程却并不顺利。蒋先生说，他经手的案子，几乎没有一间房屋是直接顺利就可以售出的：“当中面临各种各样的问题太多了，最常见的是各种证件的缺失、房屋面积不合法化、合同门牌号和房屋实际位置不符等。”

蒋先生表示，由于这些房屋持有人大多数并不在希腊国内，因此在出售房屋需要处理各种问题时，他们不得不再次聘请专人帮忙处理，因此又会再产生一笔不小的费用，导致他们实际到手的收入也更少。

之所以会产生诸多问题，中国希腊投资者联合会会长夏长伟向红星新闻记者分析，最主要的原因是早年买房时，手续做得不完整。很多房子当时买的时候只看到了产权契约，没有让律师、工程师把关，比如建筑是否有违章、面积和用途是否与契约一致，这些问题都被留到了卖房时才暴露。此外， 税务申报和系统信息不一致；房子本身有违章改动，但没做“合法化”，像封阳台、阁楼/地下室改住宅、外扩一间房等，如果没有按照希腊的相关法律去规范化、交罚款，工程师就出不了“无违章证明”，公证人也就不能办买卖契约，以及产权结构复杂等问题，都会导致房屋在二手交易市场上受阻。

当年一时冲动，现在卖出难

蒋先生也提到当年“黄金签证”导致的买房热时代。他表示：“据我所知，有不少华人购房者在购房之前都没有实地来考察过，有些甚至一生只来过希腊一次，过来也是来办理签证顺便旅游的，过程走马观花，自己在希腊的房子压根没来住过。”当时，希腊为了急于增加财政收入，在房地产交易中政策非常宽松，购房者轻松拿到了房本。但在如今需要卖出时，为了应对地产转让数量的激增，希腊政府又已经推出了新的举措，导致了海外购房者遭遇房产市场的“宽进严出”。

除了购房者的草率，蒋先生还提到了当年移民中介公司的不专业，甚至是带有欺骗性质，也是导致现在很多房屋持有人希望快速出手房产的原因。他告诉红星新闻记者：“当年很多移民中介公司在给购房者宣传买房移民时，基本上都会提到，在希腊购入的房产，后续可以帮忙代租，出租收益率可达3%之类的话术。实际上，等房子到手后，根本租不出去，购房者没有任何后续的收益，要走法律程序的话，跨国起诉也特别麻烦，购房者只能自认倒霉。”

蒋先生说，除了产权等问题，他还遇到过一些房东因为长期未缴纳物业费，且房东不在希腊，物业公司无法联系上房东，只能将其告上法庭，因此在房屋出手时，还需要去法院撤诉，补交物业费等。“更夸张的是，我还遇到过房东水费欠了3万欧元，而他想要卖出的房子售价也是3万欧元，但为了要卖出房子，也不得不去补交滞纳的水费。”

夏长伟告诉红星新闻记者，为了解决这一问题，中国希腊投资者联合会已经着手推出了专门针对华人房东的“卖房体检”业务。

夏长伟介绍，这项业务主要内容是先从产权、公证契约、不动产登记、税务和工程师合规这几块逐一检查，看有没有上述问题，再决定如何补手续、需要多长时间。“这样等真正挂牌卖房或跟买家谈价格时，就不会临时被动、甚至错失好买家。”