换房退税政策延两年，楼市真要回暖吗

家人们，今天必须跟你们聊个大热点！就在1月14号，财政部、税务总局还有住建部联合发了公告，核心就一件事：换房退个税的政策，直接延续到2027年12月31号了！可能有人听不懂啥意思，我用大白话给你们翻译透：从2026年1月1号开始，往后两年，你把自己的房子卖掉，然后在1年之内再在同一个城市买套新的，之前卖房子交的个人所得税，就能申请退回来。

再具体点说，要是你新买的房子比卖掉的房子贵，或者价格一样，之前交的个税全退；要是新买的房子便宜点，就按新房价占旧房价的比例退。比如你卖旧房款100万，交了2万个税，后来买新房花了120万，那2万就能全拿回来；要是买新房花了80万，就按80%的比例退1.6万。而且得满足两个条件：卖的房和买的房在同一个城市，还有你得是新买房的产权人之一。这政策不是新出的，2022年就有了，之前续到2025年底，现在又往后延了两年，这信号可太明显了。

那国家为啥非要把这个政策延续下去？说白了，就是楼市现在还需要“扶一把”，但又不是瞎扶，是精准发力。首先咱们得认清现状，现在楼市早就不是以前闭眼买房都赚钱的时代了，2021年之后就开始下行，到现在调整好几年了。全国二手房挂牌量都突破850万套了，很多城市的房子根本卖不动，尤其是三四线城市，库存去化都要超过30个月，房价还在跌。

更关键的是，现在市场上最主要的需求是改善型需求，很多人想卖掉老破小、小房子，换个大的、环境好点的，但卡在了“交易成本”上。之前卖房子要交个税，买新房又要凑首付、还月供，两头一挤，很多人就犹豫了，导致“卖一买一”的置换循环断了。国家延续这个政策，就是想降低这些人的换房成本，让置换循环转起来。毕竟置换活跃了，二手房能卖出去，买新房的钱就有了，新房市场也能被带动，库存才能慢慢消化掉。

另外，2026年是“十五五”开局之年，楼市要往高质量发展转型，核心就是“筑底、出清、分化、转型”这四个关键词。现在很多房企的债务风险还没完全解决，地方政府因为土地收入减少，债务压力也大。楼市稳不住，这些风险就容易出问题。所以延续退税政策，也是为了稳定市场预期，让大家觉得政策有连续性，不是一阵风，慢慢恢复对楼市的信心，避免市场继续下行。还有个数据能说明问题，之前这个退税政策实施到2025年，已经退了111亿个税了，确实帮不少换房家庭减轻了负担，有效果才会继续延。

那这个政策落地后，会带来啥影响呢？首先最直接的，就是想换房的家庭实实在在受益了。能拿回一笔个税钱，少则几万，多则十几万，对于普通家庭来说，可不是小数目，能缓解不少购房压力。其次，二手房市场的活跃度可能会提升。之前很多人因为要交个税，要么不想卖，要么把税费转嫁到买家身上，导致买家也不敢买，现在退税了，卖家愿意降价让利的空间大了，买家的压力也小了，买卖双方的交易意愿都会高一点。

而且二手房活跃了，还能带动新房市场。很多人卖了二手房就是为了买新房，尤其是核心城市的改善型新房，可能会更受欢迎。但这里必须说清楚，这个影响是“分化”的，不是所有城市都一样。一线、强二线城市，因为有优质的教育、医疗资源，人口还在流入，改善需求本来就足，这个政策会让这些城市的置换更活跃；但那些三四线城市，人口一直在外流，房子本身就卖不掉，就算有退税政策，可能也没多少人愿意换房，顶多是少数真有需求的人出手。还有，那些非优质的房子，比如三四线的老破小、远郊房，就算能退税，估计还是难卖，毕竟现在大家买房都认“优质资产”了。

聊到这，我想跟大家说点掏心窝子的话，也是我对这个事的真实观点，可能有点犀利，但绝对贴近现实。首先，别觉得这个政策一出来，楼市就会立马回暖、房价就会涨，不可能！这个政策本质是“减负”，不是“刺激”，它解决的是“想换房的人换不起”的问题，而不是“没人想买房”的问题。现在大家不敢买房，核心不是差那点退税的钱，是担心房价继续跌，担心自己收入不稳定。要是买了房之后房价又跌了，那点退税钱根本不够补差价；要是收入断了，月供都还不上，谁敢轻易换房？

其次，这个政策也暴露了现在楼市的核心矛盾：不是需求不够，是需求和供给错配，而且大家对市场没信心。现在市场上不缺房子，缺的是“好房子”，缺的是让人放心买房的环境。很多三四线城市的房子堆成山，但都是没人要的老破小、文旅盘；而核心城市的优质改善房，就算价格不低，还是有人买，这就是分化。国家延续退税政策，其实也是在引导市场往“高质量发展”走，鼓励大家置换优质资产，慢慢消化那些没用的库存。

还有，大家要明白，这个政策受益的是“有房可换”的改善家庭，对于没房的刚需来说，基本没什么直接好处。刚需最缺的是首付和低利率，而这个退税政策只针对“卖旧买新”的人，刚需连旧房子都没有，根本享受不到。所以别觉得政策来了，刚需买房的春天就到了，想多了。而且现在很多城市的房贷利率已经很低了，但还是没人买，说明大家怕的不是利率高，是未来的不确定性。

我再跟大家说个实在的，现在楼市的“普涨时代”已经彻底结束了，以后就是“核心城市坚挺，三四线承压”的格局，这个分化会越来越明显。就算有退税政策，三四线城市的房价也很难涨回来，那些手里有多套三四线房子的人，别想着靠这个政策解套，大概率还是难卖；而核心城市的优质房子，可能会因为置换活跃，价格更稳一点，但也不会暴涨。

最后，我想跟大家说，看待楼市政策，别听那些大V瞎忽悠，要看政策的本质，要看自己的实际情况。这个退税政策是个好政策，确实帮有需要的人减轻了负担，但它改变不了楼市调整的大趋势。现在楼市正在筑底，这个过程可能还会持续一段时间，不会一蹴而就。我们普通人不用急着判断楼市好不好，更不用急着跟风买房或卖房，先把自己的日子过好，把现金流握牢才是最重要的。

其实国家连续延续这个政策，也传递了一个信号：不会让楼市硬着陆，会慢慢引导市场回归理性。但回归理性不代表回到以前的狂热，而是让房子回归“住”的本质，让房价和大家的收入匹配起来。以后买房，再也不是投资，而是消费，是为了改善生活，这一点大家一定要认清。

总的来说，换房退税延续是好事，能帮到一部分人，但别对它抱太高期望。楼市的回暖，靠一个退税政策远远不够，还需要收入稳定、信心恢复、供给优化等一系列条件。我们普通人能做的，就是看清现实，别被情绪左右，根据自己的真实需求做决定，而不是被政策牵着鼻子走。今天就聊到这，大家有啥想法，评论区可以聊聊，关注我，以后我再跟你们扒更多楼市的实在事。