亲属间借名买房无协议，法院按登记判归名义人｜房地产律师

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一、案情介绍

王振国与周淑芬于1993年再婚，双方子女均已成年。周淑芬有一女刘敏，刘敏之子即刘浩。

2005年，一号房屋以刘浩名义签约购买，2007年登记在其名下。

王振国起诉称：该房实为他与周淑芬借用刘浩名义购买，全部购房款由二人支付，房屋交付后也一直由他们居住使用。周淑芬2011年所立遗嘱中亦写明“以刘浩名义购买的一号房屋归其女儿及刘浩所有”，侧面印证借名事实。

周淑芬于2018年去世后，刘浩要求王振国腾房。王振国遂诉至法院，请求确认借名买房关系，并将房屋过户至自己名下。

刘浩及母亲刘敏坚决否认：

房屋系刘浩父亲刘建国全程代办，通过甲房地产经纪公司支付全部房款179万元；

购房合同、发票、产权证、付款凭证均由刘家保管；

王振国从未支付任何购房款，也未签订任何借名协议；

老人居住是因亲情安排，不代表产权归属。

二、裁判结果

法院判决：

驳回王振国的全部诉讼请求。

不支持确认借名买房关系，亦不支持房屋过户。

刘浩作为登记产权人，成功保住房屋所有权。

三、法院说理要点

借名买房需证明“合意+出资”。

王振国既未提供书面或口头借名协议，也未能证明其或周淑芬实际支付购房款。

银行流水无大额转账记录。

法院调取周淑芬账户，未发现向刘建国或刘浩支付购房款的记录。其所述“卖房后转账125万元”无证据佐证。

居住和缴费不能推翻产权登记。

鉴于双方为姻亲关系，老人长期居住并缴纳物业费、供暖费，符合家庭内部安排惯例，不足以证明借名关系。

遗嘱内容不构成确权依据。

遗嘱虽提及“以刘浩名义购买”，但未明确房屋实际出资人，亦未否定刘浩的产权人身份，不能作为借名合意的直接证据。

被告方证据链完整。

刘浩一方提供了购房合同、付款凭证、发票、产权证等全套文件，且付款人刘建国与购房时间、金额吻合，形成高度可信的产权归属证据链。

综上，在原告未能完成举证责任的情况下，法院依法维护不动产登记的公示公信效力。

四、律师提示

本案警示：仅凭“房子是我住的、钱是我出的”口头主张，无法推翻登记产权。

尤其在亲属之间，若无书面约定和清晰资金流向，法院极难认定借名关系成立。

关键风险点在于：

无书面借名协议；

出资无法追溯（如现金交付、他人代付、多年后回忆）；

重要权属文件由对方持有；

依赖遗嘱等间接证据，但内容模糊。

一旦发生争议，登记人只需证明自己是合法产权人，而借名人则需承担极高举证责任。事前防范远胜事后维权。

北京房产律师靳双权团队专注借名买房纠纷十余年，成功处理数百起类似案件，可为您提供精准应对策略。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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