中国房价，被严重低估？

　　 国际上对于房价的合理预估是房价为房租的200-300倍，租售比也就是年租金与房屋总价的比率为4%-6%。但是你会发现租售比在我国不适用。在三四线城市租一套房子，月租金为1500元，即使按照300倍45万可能也买不到这个房子，除非是房龄很大的旧房子。而在一线城市，月租金1-1.5万的房子，同样按照300倍，你依然买不到这个房子。

　　 当前房地产处于止跌回稳关键时期，一些自媒体和个人发声，说国内房价高于租售比就是房价不合理，不能买房子。按照租售比模型，所有的新建房子成本合理，即使没有利润也不会低至这个价格。这种判断国内房价的方式是错误的，这种发声更是误导。当前租售比不能评估房价的核心原因是国内的租金不适用于租售比。

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　　 房贷与等额本息

　　 业主购买价格为150万元的房产，首付50万，贷款100万。房贷利率为3.5%，期限30年，选择等额本息方式，各期贷款数据如下图所示。

　　 在银行端，房贷这项资金活动，是投资者（银行）做了一个收益率为3.5%的投资项目。

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　　 租售比逻辑

　　 根据上述案例，就会发现房贷总额100万元是月供4490元的222倍。

　　 假设个人购买后30年内全部出租，此时个人和银行共同成为投资方，各个租客为实质业主。个人首付和银行贷款共同组成投资本金，以房贷利率作为整体投资收益率，各期贷款数据如下图所示。

　　 此时房价为150万，月度还款为6735.67元，房价是月供的222倍，若房租覆盖每月本息，此时租售比（6735.67*12/1500000）就是5.39%。银行作为债务投资方获得3.5%的收益率；购买方作为权益投资方和项目管理方，也获得3.5%的收益率，两者都获得合理的投资收益。这就是租售比的逻辑。

　　 租售比成立的条件就是租金收入。每月租金收入可以覆盖广义月供即租金流入同时覆盖100万元银行贷款的等额本息和首付50万元的等额本息。

　　 在房产使用过程中，使用方（业主或租户）每月支付房价总额的等额本息月供给管理方（拥有者），管理方把房贷部分的月供支付给银行，剩余部分是本金（首付）收入。若是自持，那就是个人仅支付银行部分，剩余部分在首付中自行抵扣。

　　 租售同权，在相同效益下，个人选择成本最低的方案。而国外的二手房市场表明租房和自持的成本相差无几。之所以用租售比来表达月供和房价的关系，因为租金是两种生活选择方式在实质意义上的统一。

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　　 租售比如何影响房价

　　 房产的租售比在特定时期是确定的，只与利率有关。不同房产的价格预测主要受租金影响。

　　 1、利率与租售比

　　 由于存在房贷利率，房价与月供也就是房租的比值永远小于360。但是利率越高，本息变大，需要支付的租金也变大，此时租售比也会变大。仍采用上面案例，房价150万（全部视为借贷本金），当房贷利率为3.5%时，月度本息为6735.67元，年度本息为80828.04元，房价是月租金的222倍，租售比是5.39%。当房贷利率为2%时，月度本息为5544.29元，年度本息为66531.50元，房价是月租金的270倍，租售比是4.43%。当房贷利率为1%时，月度本息为4824.59元，年度本息为57895.11元，房价是月租金的310倍，租售比是3.85%。

　　 租售比是年度租金与房价的比值。在个人首付回报率和房贷利率一致时，年度本息与银行贷款余额的比值和年度租金与房价的比值一致。根据等额本金逻辑，只要房贷利率确定，租售比就是确定的唯一值。 戳这里，打造24小时在线的AI销售员

　　 2、空置与租金

　　 如果房产不能保证连续出租，那么理论上房东就会适度提高房租，名义上房产价格变大。

　　 3、供需与租金

　　 如果区域内供小于求，房租就会上涨。现实中房产实现增值，表现为当前公允价值大于折旧后净值，也就是房价环比上浮。国外豪宅成为优质资产，原因在于供小于求，房租收入大于广义月供。叠加房贷的杠杆效用，此时本金投入获得超额回报（当房租高于广义月供，此时内部收益率大于房贷利率，整体资本金收益水平为内部收益率，而房贷利率固定，资本金额外获得房贷部分的超额流入）。

　　 4、折旧与租金

　　 房屋作为固定资产要面临折旧，前期折旧后房产价值低于贷款余额，那么此时房租也会稍微上调，以前期超出月供部分的资金来对冲下一个租期因房屋老龄降低租金减少的收入，或者自持时面临的资产减值损失。 戳这里，打造24小时在线的AI销售员

　　 5、小结

　　 用租售比来评估房价有两个前提，一是具体评估的房产其租售比是一个具体的值（由当前房贷利率确定），绝对不是4%-6%区间任意取值。二是租售同权同成本，根本上保证房租可以代替月供，其次就是租金收入需要微调来适用模型评估。

　　 房子作为固定资产存在折旧，表现形式就是房价不断下跌，但是在房租上可能反映不明显。在用租售比评估房价后，要根据房龄差别进行价格调整。

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　　 为什么租售比无法适用国内房价

　　 对于经历过地产周期的人来说，无论是2012年平稳期，还是2018年繁荣期，甚至是2022年的下行期，租售比从来没有适用。5年内次新房绝大部分一直在400以上。最新重点城市租售比如下图所示。

　　 根据现实市场交易，房租定价没有问题，租售比模型是一个国际通用的简单模型。租售比不能评估房价的根本问题是现在的房租收入运用到模型不合适。

　　 国外租房和购房，两个不同的生活方式享受的房屋权力一样，租金和月供只是占有成本表现形式的不同，但本质二者额度相同，资金的意义也相同。国内租房仅仅是为了生存，房产的很多核心功能无法使用或者不会使用，因此租金较低。国内租金不能完全反映占有房屋需支出的代价，表现形式就是租金相对于买房支付的的成本明显偏低。

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　　 结论

　　 理想状态下，租售比是一个评估房价的工具。在国外之所以适用，核心在于租售同权，租金可以反映完整使用房产功能支付的成本。

　　 我们的国情是租金合理的偏低，因为租金只代表了使用期间部分价值的对价。如果继续使用该模型，那么就会造成房价错误的严重被低估。