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现在北京高端楼市品质竞争太卷了，懋源骊橒臺一亮相，直接在行业里掀起了波澜。首开就卖了10亿，80%的房子都卖出去了，这成绩不光说明大家都认可这个项目，还重新定义了中央别墅区高端住宅的标准。

懋源骊橒臺建筑外立面效果图

建筑立面工艺

懋源骊橒臺基本信息

开发商：北京懋源鸿竺房地产开发有限公司

项目位置：北京市顺义区天竺镇薛大人庄6017地块

产品类型：7-11层纯洋房社区

产权年限：70年住宅

占地面积：23000.1㎡

建筑面积：36800.16㎡

容积率：1.6

绿化率：30%

总户数：10栋202户

车位配比：1:1.4（共283个）

物业：懋源物业（鸿玺物业）

物业费：9.99元/㎡/月

在售状态：2025年12月开盘

主力户型：150㎡、175㎡、190㎡、220㎡

得房率：最高达140%

层高：3.3米

总价区间：约1200万-1800万（不含320平户型）

交付标准：精装修（全景舱玻璃幕墙、智能家居系统）

交房时间：2028年3月30日

区位：天竺核心，中央别墅区的价值核心区

高端住宅拼到最后，其实拼的就是土地。懋源骊橒臺选的地方特别精准，正好在中央别墅区最值钱的天竺板块。

天竺可以说是北京现代别墅的发源地，从1992年第一个外销别墅丽京花园建起来，就定下了国际化的高端圈层基调。现在这里成了全球精英聚集的地方，像丽京、丽斯、丽宫这些顶级别墅都在这儿，形成了独一无二的高端人群氛围。

更关键的是，天竺板块现在几乎没有新地，稀缺性让这里的房子更值钱，而骊橒臺几乎是天竺高端大平层的最后一个项目，自然成了高端人群的共识之选。

区位图

这里的交通也非常方便。离地铁15号线国展站2.3公里左右，紧挨着机场高速杨林出口，到首都机场。上机场高速、京密快速路这些主要道路非常方便，快速通达望京、三元桥、国贸这些核心商务区，完全能满足高收入人群出差、上班的需求。

这种“出门就是繁华，回家就能安静”的优势，既不像市中心那么吵，也不像远郊别墅那样不方便，这也是很多高端人群选它的重要原因。

配套：10分钟生活圈，啥优质资源都有

真正的高端居住，离不开各种优质配套。懋源骊橒臺打造了10分钟的高端生活圈，教育、商业、生态、医疗、艺术这些资源全都配齐了，正好满足高端家庭的各种需求。

德威

教育方面，这里堪称国际教育的顶级区域。天竺区域有德威、蒙特梭利、温莎双语、青苗国际学校等，不远的后沙峪还有德威、ISB顺义国际学校这些顶尖国际学校，还有北师大实验顺义学校、北京四中顺义分校这些公立名校，形成了“国际+公立”的双选择教育模式，不管想让孩子走国际路线还是公立路线，都能满足。

中粮祥云小镇

商业上，社区自带120㎡配套楼和1300㎡下沉式会所，涵盖游泳馆、健身房、瑜伽室、Party Room等多元空间；天竺有荣和广场的商业配套，后沙峪有中粮祥云小镇、顺义山姆会员店、欧陆广场都在周边，买奢侈品、家庭采购、聚餐逛街都方便。

周边配套

生态方面，被温榆河公园、天竺湿地公园、罗马湖公园三大公园包围，这里的森林覆盖率高达90%，负氧离子比市区多20多倍，夏天比市区低2-3℃，PM2.5也比市区低25%，平时遛弯、亲近自然太方便了，相当于住在“天然氧吧”里。

温榆河公园

艺术氛围上，有罗红摄影艺术馆、松美术馆这些国际级的艺术场所，让艺术融入日常生活。

医疗方面，有北医三院机场院区、地坛医院这些三甲医院，还有和睦家这种高端私立医疗，家人看病、体检都不用跑远，健康有保障。这种“一站式配齐”的配套优势，让骊橒臺的居住价值更高了。

产品革新：把别墅的体验搬到平层，重新定义高端居住

如果说位置和配套是骊橒臺的基础优势，那让人眼前一亮的产品设计就是它火的关键。项目核心思路是“把别墅的舒适体验搬到平层里”，围绕“意境、仪式感、趣味性、邻里感、私密性、智能化”六个核心，打造了150-320㎡的灵活空中别墅，彻底改变了传统高端住宅的模式。

空中观景平台

在空间设计上，骊橒臺有很多行业首创。比如北京第一个全景双舱户型，用“无墙无柱”的玻璃设计，做出了“主卧全景舱+客厅全景舱”，采光面达到23米，站在家里能360°看到像IMAX电影一样的全景，温榆河的薄雾和城市天际线都能当成家里的风景。

还有创新的南北双主卧设计，把朝南的长辈房按主卧标准打造，有独立卫生间和休息空间，和主卧区域互不打扰，完美解决了三代人同住的隐私和舒适问题，让每个家人都住得舒服。

更值得一提的是，它的面积段包括150㎡、175㎡、190㎡、220㎡和320㎡，可以进行定制，房子能灵活改成1-9居，不管是一个人住的精英，还是多代同堂的家庭，都能找到合适的户型，这种灵活性在高端市场里很少见。

（一）户型能从1居改到9居，全家需求都能满足

我们看一下各户型情况：

150㎡户型

150㎡户型：奇偶层户型在室内空间上基本一致，总体都非常宽敞。想做成1居当二人世界的大平层，或者改4居当三口之家的改善房，都没问题。

175㎡户型

175㎡户型：南向四开间+270°环幕阳台，面宽达16.15米，面宽进深比约1.63，采光效率较普通高层提升40%；要是多代同堂，想加老人房、儿童房、书房，甚至整个家庭影院，都能安排，既住在一起又不互相打扰。包括北侧两间卧室也是赠送的。

190㎡户型

190㎡户型：南向四面宽设计，面宽达17.5米，客厅面宽6.5米，采光充足，270°转角阳台或露台设计，还带独立的家政间。不仅一梯一户，还设计了全明阳光电梯厅。

220㎡户型

220㎡户型：主卧套间设计豪华，包含主卧、卫生间、书房或衣帽间，可自由自带30㎡空中庭院，相当于额外赠送一间阳光房，这赠送尺度恐怕也只有在顺义能做到了吧。

楼座户型布局位置图

从楼座位置图可以看出，1、2号楼为统一的175㎡户型，适合对舒适度有更高要求的改善家庭；3、6、8号楼为核心楼座，统一为220㎡户型，适配高端纯粹客群；4、7、9、10号楼以190㎡为主力，其中7号楼东侧仅少量150㎡户型。

还有专门的定制楼座（5号楼），是150㎡和175㎡拼起来的，约320多㎡，两梯一户，一层一户，还能弄双房本，不管是想整个私人大宅，还是做资产配置，都合适。

这种能跟着家庭成长可变的房子，真的能住一辈子，不用折腾换房。

（二）全景双舱设计，23米采光+360°观景，太通透了

普通平层大多是单面采光，视野也窄，跟别墅比差远了。但骊橒臺搞了个创新式北京首个“全景双舱”，堪称“视野革命”！

怎么实现的呢？它创新采用“无墙无柱”玻璃构造，打造“主卧全景舱+客厅全景舱”，“空中观景平台”实现整体约23米超大采光面，比一般平层的10-15米宽太多了，甚至比不少联排别墅都强，360°IMAX 巨幕环景视野让室内与自然无缝衔接，家里每个角落都亮堂堂的。

客厅全景舱

站在客厅或主卧，能以广阔视野看风景，社区园林、温榆河的景色都能尽收眼底，跟站在空中观景台似的，一点不压抑。

主卧全景舱

尤其是220㎡的主力户型，实现了全北京首个“全景双舱”的突破，双主卧系统，南向的长辈房也是按主卧标准做的，有独立卫浴和休息区，跟主卧隔开，既尊重长辈隐私，又能方便照顾，这就是别墅多套房的感觉啊！

（三）得房率高达140%，还送双庭院，堪比别墅

今天买房，几乎没有不关注得房率的，普通平层得房率一般不高，还没户外空间。但骊橒臺在这方面太实在了：

基础得房率就有100%，再加上南向阳台半送、北向设备平台全送、空中庭院全送，最终得房率能到130%-140%！比如150㎡的房子，赠送面积超73㎡，相当于白得一间阳光房加家政间，空间利用率比同面积别墅还高。

每户都有两个庭院，南向的能当家庭公共的空中花园，摆上藤椅、种点花，朋友聚会、家人喝茶都合适；主卧专属的庭院，早上起来看看风景，晚上赏月，这不就是别墅私家庭院的感觉嘛！

（四）动静分区+高端配置，住着又私密又奢华

骊橒臺的空间设计和配置，完全对标别墅的标准：

动静分区做得特别好，客厅、餐厅这些动区是开放式的，做饭、吃饭、聊天能自然衔接；卧室、书房这些静区，用卫生间、书房隔开，互不干扰，想安静休息或者家人欢聚，都不耽误。

配置都很高级

装修风格方面，150平和220平一致，175平和190平一致，目前只有190平和220平做了样板间。配置也很顶，厨房是米其林专业级的，有雷神6眼灶具和AEG嵌入式家电，爱做饭的人肯定喜欢；还预留了衣物护理机的空间，能除菌、塑形，高端家庭的需求都考虑到了；室内用的是烟雨江南大理石、影木木饰面这些好材料，看起来就跟艺术馆似的，质感拉满。

（五）3.3米层高+点状板楼，不压抑还通透

普通洋房层高一般3米，装了中央空调和地暖后，就显得压抑了。但骊橒臺层高3.3米，装完之后还有2.8米净高，跟别墅的开阔感差不多，一点不憋得慌。

楼栋点状式布局图

而且楼栋是点状布局，每个户型都能270°三面采光，比普通板楼的中间户采光好太多，家里每个角落都能晒到太阳，通透感绝了！

总价优势：错位竞争，花更少钱住中央别墅区

在中央别墅区的高端楼盘竞争中，骊橒臺和不远处的北京润园形成了差异化的错位发展，两者凭借不同的产品定位覆盖各自的目标客群，共同丰富了区域高端市场的选择。

骊橒臺效果图

北京润园院墅效果图

北京润园平墅效果图

北京润园主打的是低密墅境产品，涵盖院墅、空墅、平墅等多元品类，其中院墅总价约3700万起，平墅1700万起；而懋源骊橒臺则以更具灵活性的空中别墅为核心，定价更具亲和力，150㎡的户型大概1200万就能买到，175-190㎡的户型在1300-1450万之间，220㎡户型最低1600多万也能拿下，就算是320㎡的大户型，总价也才2400-2700万。

北京润园距离骊橒臺大概6.4公里

所以，骊橒臺的定价逻辑简单粗暴却一击即中：第一，锚定天竺绝版住宅地块的稀缺属性，稀缺就意味着溢价，这是硬道理；第二，精准拿捏高净值改善客群的预算痛点，卡在“别墅之下、平层之上”的黄金价格带，精准锁定想跻身天竺圈层、又不愿承担别墅维护压力的买家。说到底，这就是一张天竺圈层的末班车门票！再叠加纯住宅零配建的加分项，优势可以说直接拉满了。

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