行业下行， 这家国企也扛不住了

大家好，我是地产高富帅。

行业发展至今，确实已经不是一两家企业的问题，在经营底层逻辑已经发生巨变，增量发展时代已经过去，行业回归产品功能属性，存量运营时代来临。

在几年前，很少会有人认为万科这种体量企业会到了生死抉择边缘，大家看到的似乎都只是表面的经营数字，但是往往忽略了内部的风险管控。

近期，一则上市公司公告也搅动了地产资本圈，产业新城运营商综合实力TOP8，深圳市中集产城发展集团有限公司（以下简称“中集产城”），成功将其旗下物业前海中集国际商务中心东塔项目整栋出售，回笼资金25.34亿元。

看似简单的一笔资产大宗交易背后是这家国企产业运营商的经营痛点，作为中集集团旗下的产业开发运营平台，中集产城也开始焦虑了。

这种大宗交易如今在地产圈几乎是比较常见的，如今还可以卖得上价格的资产都是优质资产了，不过对于中集产城来说这是一笔赔本买卖。

这是一栋原本为“新总部”预备的超高层写字楼，灯火在人们的视线里悄然暗下。

它曾报出8.8万元/平方米的豪言，如今整售均价跌至约2.98万元/平方米，25.34亿元成交，换来的是账面约23亿元的亏损与预计对集团2025年归母净利润约10.80亿元的间接拖累。

要知道，亏损10个亿对于中集集团这种国企来说，需要在资本市场出多少报告才能平复大部分投资人。

中集产城作为中集集团的控股子公司，中集集团持股45.92%股权，绝对的大股东了，因此中集产城是一家国资控股的混改房企。

这家房企总部也是位于深圳，成立之初就是打着产业新城运营商的旗号，全国扩张步伐还是相当迅速，业务涉及粤港澳大湾区、长三角城市群等区域，目前已在国内布局30多个产业园，全国运营及在建园区超900万平方米。

回归中集产城视角，该公司在2025年上半年的总营收约合12.27亿元，较去年同期减少38.55%，亏损总额7800万元，亏损同比增加146.35%。

早期几年，凡是打着产业地产旗号的房企，其底层经营逻辑无外乎还是高周转开发+销售物业的组合，中集产城作为国资出身的房企，在投资拿地方面具备一些优势。

再看看中集产城的几个股东名单，中集集团、碧桂园、曲江文化，对应持股分别为45.92%、24.00%、20.00%。

前面大股东是自己的母公司，基于国企底层因素在早期讲故事能力肯定要比民企做产业地产具备优势，后面两个股东大家都知道的，碧桂园与曲江文化都自身难保。

如今看来，中集产城这几年强势布局的几个城市，其项目都是在高位拿地，但是产业底层逻辑是需要持续运营产生业绩的，但是很显然这不是中集产城的核心竞争力。

如今市场上好像产业开发商的房企，第一类就是类开发商角色，拿工业用地盖厂房卖厂房实现现金流与利润，这里面民企较多：比如中南高科与万洋集团。

另外一个类别是央企国企子公司，比如中建投资，中建八子旗下的城投公司，此类房企实际上充当城投属性，属于大基建类型，很大程度充当城市建设属性。

在早期市场好的时候，这种类开发模式是可以马上产出业绩增量的，比如中南高科，当年几乎在市场不看好的情况下全国布局产业，也实现了一定的增长机遇。

不过如今的中南高科已经快熄火了，高管持续离职，加上信贷方面已经非常吃紧，前景不容乐观。

整个产业赛道，只有长期坚持在资产运营管理方面下功夫的平台才能存活下去，比如普洛斯中国，属于真正的物流资管，背后是基金+运营开发双保险护航。

但是如今在看看这些类开发型的产业运营商，其结果都是现金流吃紧，招商运营收益低，重资产布局想要退出如今难度也很大，很多项目不具备资产经营属性。

其实产业地产与商业地产一样，如今都面临着经营转型，要重规模布局到强经营管控过渡，就连华润万象这种千亿市值的上市服务公司都在退出重资产项目。

中集产城作为就是中集集团房地产业务转型而来，早期就是依托中集集团制造业巨头的产业属性，但是发展战略并没有按照我们熟知的资产运营管理策略。

其中土地储备厚实是其一大特点，特别是早期一些工业用地，这也是中集产城定义为产业运营商的基本面，想当年碧桂园这种行业巨头之所以入股中集产城其实看重的就是土地含金量。

但是土地归土地，中集产城并没有在资产运营管理方面下功夫，反而跟很多房企开发模式类似，甚至很多项目完全依靠土地增值来赚钱。

如今两大股东连接暴雷，中集产城母公司中集集团估计都没想到，之前集团手里的王牌部队，今天都要成为其利润绊脚石。

为了打好地产这块牌，中集产城也在地产圈挖了不少高管，其中知名的当属前卓越集团执行总裁王卫峰。

王卫锋，1973年出生：1997年至2012年都在万科集团任职，先后担任深圳市万科工程管理部经理、深圳万科城项目总经理、西安万科企业有限公司总经理等职务。

2012年4月加入卓越置业集团有限公司，任职集团高级副总裁，分管集团运营、设计、成本、工程、深圳区域商办等业务，2016年出任集团执行总裁。

2019年3月加入力高集团，最初就职于力高集团旗下的地产控股集团。同年4月，其获委任为力高集团执行董事、总裁，主要负责地产控股集团的日常管理。

2020年5月28日辞任该公司执行董事。同年，创立了中恒企业集团，持股30%，大合作方是深圳恒丰润集团。

作为创业高管，目前任职中集产城的副总裁兼运营官，持股的明细中未见有中恒公司的影子，这算是又一次回归经理人的角色了。

在王卫锋到了中集产城之后，集团的成本管理中心总经理是张志勇，而张志勇之前是卓越集团杭州公司总经理。

不过值得关注的是，早期一同入职中集产城的万科高管军团，如今都离职了不少。

更可笑的是，中集产城算是把地产那一套运营逻辑照搬到产业地产领域了，不管是重资产投资还是员工跟投，与产业运营思维可谓毫无关联。

不过作为一家尚未暴雷的开发商，如今还能发工资都已经不错了，能在地产圈混的房企，能急速变现已经超越了绝大多数同行。

中集产城的案例，是一个时代的注脚。它揭示了在行业底层逻辑巨变之下，任何背离“运营为王”、“内容为王”本质的模式，无论出身国资还是民资，无论故事多么动听，都将面临严峻考验。

今天就聊到这里，有对中集产城想要分享的朋友，也可以留言讨论。