上海商业地产市场需求温和复苏 投资市场热度持续回归核心区域

1月14日，仲量联行发布2025年第四季度上海房地产市场回顾与展望报告。数据显示，2025年第四季度，上海甲级办公楼市场成本驱动型的搬迁和升级需求继续释放。仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示：“整体市场继续利好租户方，企业利用当前市场条件积极争取有利的租约条款和升级机会，部分行业在年末大面积成交。”

2025年四季度，上海甲级写字楼市场流动性继续温和修复，全市净吸纳量16.1万平方米。其中，中央商务区净吸纳量5.3万平方米，非中央商务区市场10.8万平方米。随着甲级与乙级项目之间的租金差距缩小，升级需求持续释放。

至此，2025年全年，上海甲级写字楼净吸纳量为49.9万平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事江苏表示：“过去12个月，金融行业仍为甲级办公楼需求的首要驱动力，占比达23%。私募基金尤其是量化等证券投资基金业务规模增长，带动相关租赁活动。与此同时，科技互联网在年内录得大面积成交，需求占比攀升至17%，跃居第二位，其中人工智能相关领域的企业扩张尤为显著。”此外，以内资律所为代表的专业服务业仍保持韧性，租赁需求占比14%，而随着消费模式转变，户外运动和潮玩品牌展现办公扩张需求。

在供给方面，去年四季度上海迎来31.5万平方米的项目竣工交付，全年新增供应达103.7万平方米。其中，中央商务区去年四季度的两个项目竣工交付，共计24.3万平方米，推动空置率环比上升1.7个百分点，同比上升1.6个百分点，达到18.0%。

租金仍处于下行通道。去年四季度，上海中央商务区市场租金环比下降2.8%，同比下降12.1%，达到6.4元每平方米每天，非中央商务区租金环比下降2.7%，同比下降11.0%，达到4.2元每平方米每天。

产业园市场方面， 2025年上海产业园区净吸纳量39.6万平方米。部分新兴板块产业及商务氛围逐渐成熟，吸引优质企业入驻。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，“科技互联网企业仍为产业园区的主力需求方，涵盖人工智能、集成电路、游戏等领域。同时，总部型经济和科研机构的需求也较为活跃。载体侧，具备综合优势的片区标杆型项目以及独栋物业或独立园区受到青睐。”

去年四季度，上海共有三个产业园区项目竣工交付，总建筑面积61.8万平方米。短期内的供应压力使得产业园区业主继续调整租金预期，去年四季度，上海产业园区整体市场租金环比下降2.2%，同比下降13.4%至3.4元每平方米每天。

投资市场方面，2025年，上海大宗交易市场略有回落，累计达成89宗交易，成交额约487亿元，同比下降15%；从交易规模维度分析，单体项目平均成交金额为5.5亿元，较2024年均值5.6亿元略有下降；从资产类别来看，办公资产以52%的成交金额占比和42%的成交宗数占比，仍为投资者配置重点。

从需求结构看，投资性需求2025年占比达82%，较2024年进一步上升，伴随着外地国企与民营企业家持续在上海布局，反映投资者对上海大宗资产长期增值仍具信心。从成交区位而言，上海内环内贡献了42%成交金额和41%成交宗数，投资热度持续回归核心区域。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“随着REITS试点范围进一步扩大，城市更新政策不断落地，投资退出路径愈发成熟，预计上海房地产投资市场将迎来更多优质资产的交易机会。”