上海1000-1500万的房子，危险了

　　2026年上海楼市整体止跌回稳，1000-1500万总价的房子会更难一些。

　　如果你预算恰好是800-2000万，得好好研究一下。

　　尤其关注一下本文第四部分。

　　最直接的打击，就是供应量。

　　1000-1500万对应着中环附近的新房，之前很稀缺，主要分布在大宁、新江湾、森兰、长风个别区域。

　　2022年供应突然翻倍，4000套膨胀到10000套。

　　2022-2025年，累计供应36000套。

　　直接把中产区域房价打下来了。

　　所以很多人吐槽，哪有什么分化，无非是早跌晚跌，大宁、古美、联洋也不抗跌。

　　2020-2021年大宁这些区域领涨，也是因为2020年前后新房少，只能买二手。

　　成也萧何败萧何，新房一多谁都跑不了。

　　很多人说新房多，哪里都会受打击。

　　这两年恰好市区新房多，郊区少。

　　精准打击的就是中环。

　　2025年上海新房成交减半，只有4万多套，但是1000-1500万新房没减半。

　　有这些新房压着，1000-1500万市场会有些困难。

　　可能老破小涨起来，你们还涨不动。

　　杨浦鞍山次新房保利天汇挂牌均价14.2万，2020年开盘时11万。

　　5年涨幅30%，其实也算合理。

　　但是14.2万不会有人买，杨浦那么多新房10万11万12万，谁会花14万去买个二手？

　　品质上还不突出。

　　杨浦在售/待售楼盘26个，很多12万单价的地段都比保利天汇更好。

　　这些房东可能挂牌等个傻子，或者等低价房源卖完。

　　但是短期你等不来。

　　前几天环二见了杨浦某项目的领导，他对2026年很绝望：竞品楼盘一只手数不过来。

　　公司定了指标，必须得几月之前卖完。

　　那怎么办？2026年可能变相降价。

　　那你二手房还怎么卖？

　　其他区域一个道理，这么多新房压着，肯定不好卖。

　　上海哪些房子还要补跌？

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　　其实2024年、2025年市区新房卖的还不错。

　　一方面是一二手倒挂，新房便宜。

　　一方面是次新二手房少，大家只能买新房。

　　马上2026年大批限售房上市，抢新房客户，抢原来二手房客户。

　　跟杨浦滨江抢客户的，至少有1万多套二手房。

　　更可怕的是什么？

　　是郊区都来抢客户。

　　现在郊区新房都搞大户型。

　　户型一大，总价就拉到了1000万以上。

　　宝山南大、淞南这里，原来单价5-7万，总价就五六百万。

　　现在动不动140平，总价也要1000万以上。

　　淞南某新房一房一价表

　　宝山居民手握1000万预算，原来去买真如、买新江湾、买东外滩、买大宁。

　　现在好了，家门口就有金茂府，1000万可以买140平大户型。

　　那就置换到这得了。

　　宝山的购买力被截流，市区房子更难卖。

　　没办法，各区房子都不好卖，人家宝山人让客户留下来很正常。

　　市场本来就不好，没想到又来一个背刺：新规住宅来了。

　　2025年9月26日上海好房子标准来了，此后的新房一个比一个漂亮。

　　现在很多新房都建落地窗，转角飘窗，全景舱，视觉效果拉满。

　　看过这些新房，别说看二手，新规前的新房都看不上。

　　各种赠送也来了，送飘窗、送露台、送三阳台，售楼处也释放消息说自己得房率90%。

　　大家一算，按套内价格比二手房还便宜啊。

　　别说二手房，新规前的新房都很难卖了，被背刺了。

　　真如中海环宇玖章卖的不错，靠的就是高赠送。

　　但是隔壁品尊国际还有新房啊，没人去看，更卖不动。

　　中海环宇玖章一来，普陀标杆宝华城市之星也顶不住了，纷纷降价跑路。

　　讲到这肯定有朋友说，新房的冲击大家都有，为什么非得说1000-1500万难受？

　　因为就这些人容易被新房抢走。

　　豪宅早就卷上天，上海豪宅品质领先全球。

　　这次新规住宅对豪宅没影响。

　　什么会所、泳池、大理石外立面、嘉格纳四件套，豪宅本来就有。

　　高赠送豪宅根本不关心，买豪宅的没几个人看得房率。

　　有些富豪就愿意要二手，房子就买来住的，新房还要等好几年，何必呢，而且交付怎么样还不知道。

　　新规住宅没有割到富豪。

　　刚需客户你也割不着。

　　新规住宅还没普及到郊区，他们真的没钱，也不好割。

　　你搞大理石、会所、泳池、奢侈品装修，刚需买不起，付不起溢价。

　　现在500万以下二手房卖到飞起 ，新房卖不动。

　　不是刚需不喜欢，是你没办法割他。

　　你建个泳池，刚需说不如建个羽毛球场。

　　你会所漂亮，刚需问啥是会所？正规吗？

　　你上了嘉格纳四件套，刚需说不如省下几十万养老。

　　你送了几平米，刚需算算还是二手房便宜。

　　这次新房冲击，是把豪宅的一些配置下放到中产，精准收割1000-2000万那群人。

　　小资也好，中产也好，就是需要品质体现自己价值，但是又没财富自由那群人。

　　中产一贯的喜欢模仿富人，能低成本的模仿部分场景，性价比最高。

　　比如打打高尔夫，买个包包。

　　你让他买富人的房子他肯定不买，那没办法模仿。

　　广州保利天奕获得了2025年门王称号，大门长达88米，造价得上千万。

　　小区主力户型120、140、190平。

　　这就是给中产准备的，虽然我买不起300、400平的豪宅，但是我大门是豪宅配置。

　　看似几千万很贵，平分到每户就十万八万的，中产付得起。

　　有钱人肯定不买，140平太小了。

　　刚需也不买，我要那么大门头干嘛，不如省点钱买个车位装个充电桩。

　　选择没有对错，钱爱花哪花哪。

　　问题是中产人数在减少。

　　上海是中产最多的地方，外企职工、金融从业者、中小企业主、开发商管理层、海归等等。

　　这些是经济下行打击最严重的行业。

　　去年环二去陆家嘴路演，调研了一下：是不是你们金融精英放弃了联洋？

　　很多人回答：是联洋放弃了我们，限薪后已经买不起联洋了。

　　经过这次变动，中产人数减少，中产野心降低，原来能买1000万的，现在只敢看800万的房子。

　　给1000-1500万市场又增加了一个风险。

　　这些房子就是给中产准备的，如果降价到刚需市场，也不好卖。

　　刚需接不住。

　　当然以上只是影响市场的因素之一，如果大行情到来，结构问题都会被掩盖。

　　如果市场拉起来，不管什么价格段都有可能回暖。

　　只是1000-1500万市场拉起来困难更大，以后回调更剧烈。

　　当然市场也在分化，1000-1500万的房子再多，中产也会集中选择一部分。

　　哪部分还有未来，欢迎当面交流，或者报名沙龙。