审批耗时、协调不畅、项目烂尾，深圳加梯陷“愿装难装”困局

刚刚结束的2025年，是深圳既有住宅加装电梯阶段性工作的收官之年，也是实现电梯“愿装尽装，可装尽装”的目标年，财政补贴“2025年12月31日前取得许可”的截止日期也已届满。

《深圳市既有住宅加装电梯管理规定》出台已八年，回首过往加梯之路，加装电梯成为社会矛盾高发领域，不少项目一波三折，方能艰难落地。

奥一新闻记者全市走访调查发现，近年进展缓慢的加梯项目中，有些审批过程漫长，方案修改、公示循环往复；有些获批后遭部分业主反对，施工单位无法进场，多方重回协调阶段；有些则在开工数月后发现安全隐患，项目被叫停一年难善后。

下一阶段的政策指引尚未发布之际，基于各区住建局、街道办、社区等多方调研，南都奥一网“走好新时代网上群众路线大调研——与城市对话”栏目聚焦深圳既有住宅加装电梯落实情况，邀请人大代表、政协委员、城市治理专家、法律专家等，为多方搭建沟通平台，为深圳加梯之路把脉问诊，为基层矛盾化解提供决策参考。

现象一

审批过程耗时长

市民称反复递交材料多次

2025年末，部分市民对“加梯项目快速落地”的期盼情绪更为强烈。其原因在于，相关政策要求对在2025年12月31日之前取得工程规划许可证的加梯项目予以补贴。

以南山区蛇口街道宏宝花园为例，该小区某单元申请加梯已一年有余，项目进度仍停留在“等待审批结果”阶段。有业主向奥一新闻记者反映，自2024年11月提交申请资料时，“仅确认材料是否送达就耗时一个多月，又先后历经修改图纸、公示后遭部分业主反对、补做设计方案现场宣讲、街道办和社区组织开沟通协调会、再次修改完善设计图纸并重新申报等，历时一年回到原点。”

南山区蛇口街道宏宝花园已有部分楼栋完成电梯加装。

这已经是该楼栋第二次申报。南山区住建局表示，此前街道办第一次向区加梯办报送材料后，未通过各部门联合审查。方案设计文件修改后，街道办再次向区加梯办报送联合审查材料，加梯办已发文商请各部门开展联合审查。

修改图纸后的再次公示也延缓了项目进展。一位社区工作人员向奥一新闻记者透露，该项目在审批过程中，图纸方案经历两次修改，而每修改后就要重新公示一次。

各环节须经充分公示后才可进入下一审批阶段。

部分错过“2025年12月31日之前”的政策红利的市民，对2026年的政策走向极为关注。截至发稿，多位相关部门的工作人员向奥一新闻记者表示暂未收到2026年后的政策消息。

现象二

“双三分之二”同意即可申请

但更多业主同意才能开工

通过各部门审查并获准施工后，也并不意味着项目会按计划顺利推进。

龙岗区南湾街道怡乐花园某单元就早已通过各项审批，但项目至今仍无法开工。小区业主向奥一新闻记者表示，其所在单元自2025年4月先后获得社区、街道办、住建、规自等部门的审批后，于7月拿到街道办出具的《小散工程和零星作业开工令》。“但在施工单位准备进场时，因部分低楼层业主围绕采光权受损、通风系统破坏、噪音污染加剧等，提出反对意见，街道办叫停了项目。”

龙岗区南湾街道怡乐花园。

市民认为街道办的实际执行与相关规定存在区别。2018年出台的《深圳市既有住宅加装电梯管理规定》就提出，方案经加梯所在单元房屋专有部分占本单元建筑物总面积三分之二以上的业主、且占本单元业主总人数三分之二以上的业主同意（双三分之二）即可申报。

基层部门要考量社区的和谐稳定。一位参与调解该纠纷的基层工作人员向奥一新闻记者表示，尽管符合“双三分之二”即可申请，但基层部门不希望邻里之间因此矛盾激化，所以当出现反对意见时，会先叫停项目并组织协调。

这一协调工作有时会出现扩大化的现象。虽然相关政策规定“所在单元”的“双三分之二”同意的条件，但项目有时仍要协调小区其他楼栋业主。以南山区南山街道的阳光棕榈园为例，某单元在申请加梯时，受到小区其他楼栋业主的反对。

位于南山区南山街道的阳光棕榈园内有多栋低楼层步梯楼。

该单元需协调的“反对”人数远远多于其低楼层业主。南山街道办向奥一新闻记者表示，该单元10户同意加梯（已达法定比例），但因涉及小区共有部分如通道、绿地等，受到超600名其他楼栋业主联名反对，“双方意见尖锐，且部分居民情绪激动，甚至面临肢体冲突，矛盾多次在协调中呈现难以调和的状态。”

现象三

开工数月后被叫停

项目“善后”难

当施工单位顺利进场开工后，项目仍面临中途暂停的可能。

龙华区民治街道丰润花园某单元早于2024年初便通过各项审批并开始施工，数月后施工现场出现横梁钢筋裸露的情况。因业主担心可能影响房屋结构安全，街道办当即要求电梯公司停工，并报区住建局。龙华区住建局组织专家现场勘察后，要求电梯公司采取安全防护措施，严禁擅自复工。经区加梯办综合研判，于2024年11月，作出撤销该单元《联合审查意见书》的决定。

该项目的善后收尾工作迟迟未决。奥一新闻记者走访时，该单元入口处仍被围挡占据，业主称每户已支付2万元至4万元的费用，目前项目处境尴尬，他们既不清楚“前期审批为何未发现该处隐患”，也不了解“款项能否退回，项目将如何收尾。”

龙华区丰润花园某单元楼栋加装电梯因结构安全问题被叫停施工，现场可看到外部电梯井道已经初步搭建完成。

就项目前期审批情况，龙华区住建局向奥一新闻记者表示，该单元加梯申报建设方提交的加装电梯方案设计文件显示，拟拆除的原楼梯间填充墙内并无结构横梁。原经各职能单位联合审查通过的加装电梯方案设计文件显示无结构横梁需拆除。

加装电梯

是提升民生福祉的暖心工程

却在实际推进中遭遇

审批冗长、邻里矛盾、项目“烂尾”等

多重困境

奥一新闻记者与各区住建局

街道办、社区、人大代表

政协委员、城市治理专家、法律专家等

多方对话后发现

这些看似零散的案例背后

实则存在多重原因

• 加梯前后房价反转，两方业主利益冲突难化解

同一单元高、低楼层住户截然相反的利益诉求是项目进展不顺利的主要原因之一。高楼层业主以出行便利和生活需求为由支持加梯，低楼层业主则因采光、噪音、安全等理由反对。某区加梯办的工作人员向奥一新闻记者透露，其过往参与审批的超80%的案例，都因不同楼层业主的意见不一导致项目进展慢于预期。

另一核心矛盾点则是房价。多位受访的加梯办、街道办工作人员向奥一新闻记者指出，市民认为加梯前，低楼层房价普遍优于高楼层，但加梯后，低楼层户型将面临一定程度的贬值，高楼层户型则在市场上变得更有竞争力，“这种利益分化加大了协调难度，使基层治理面临巨大挑战。”

加梯过程中的业主协商也因此演变为价格谈判。若高层住户补偿给低层住户的金额符合双方预期，则项目可进一步开展。奥一新闻记者从已经完成加梯的多个小区单元了解到，各小区低层住户获得的补偿金额跨度较大，有住户得到万余元，有些住户则得到十余万元。

价格协商是既有利益分布导致的自然结果。深圳大学全球特大型城市治理研究院研究员袁方成向奥一新闻记者指出该模式在制度层面的合理性，但“这种协商缺乏基本的规则和标准，导致个别案例出现‘漫天要价’‘不合理要求’的极端表现，让邻里关系紧张，也让基层陷入无止境的协调。”

这一核心矛盾仍然缺乏系统性的组织、讨论。深圳市人大代表肖幼美向奥一新闻记者指出，目前的高低楼层协商多为“一事一议”，随机性强、公平性存疑。“补偿谈不拢、遮挡说不清、安全有疑虑。”缺乏具有公信力的补偿指导标准，协商很容易破裂。

• “贯彻政策”还是“化解矛盾”，基层部门陷两难

当欠缺指导的补偿谈判尚未达成，继续推进项目往往引发反对业主更激烈的表态，从而导致基层部门不得不重“矛盾化解”、轻“政策执行”。如上述案例提到，“双三分之二同意”等政策是为了简化流程、加速项目落地，但在实际执行中，不少项目仍需全部业主同意后方能推进施工。

忽视矛盾而单一推进行政程序会违背民生工程的初衷。多个受访的街道办都向奥一新闻记者表达了相似立场，认为当居民对加梯意见分歧较大时，继续推动项目会导致后续施工、使用阶段冲突持续升级，还会破坏社区长期和谐稳定，所以多数街道办都会选择暂缓施工、再协调的策略。

深圳加梯工作陷入“政策理想”与“操作现实”的困境。肖幼美认为，政府实际角色模糊，基层无所适从：“政策明确了业主的‘主体责任’，意在鼓励居民自治。但现实中，出于责任承担的顾虑，基层部门往往不敢放手，实际执行仍需全体同意。这导致政府定位在主导与服务之间摇摆，基层工作难以开展。”

基层执行在实践中弱化了“双三分之二”。袁方成指出该制度本意是为了避免“一票否决”，提高效率，但配套机制不够完善，对少数反对业主的权利边界没有明确，对补偿机制缺乏指导，对施工风险处置没有授权。

法律层面与现实层面的不协调并非罕见。广东晟典律师事务所律师毛鹏向奥一新闻记者表示，法律规定的是底线，而现实往往涉及的利益和关系更复杂更直接，这恰恰也体现了法律的温度，在兼顾多数人利益的同时，也给少数人利益的保护预留余地和空间。

这一“不协调”对部门工作提出了新的挑战。以南山区为例，相关部门仅2025年以来办理加装电梯民意速办来件达到1000余件，全年接待来访业主群众200余次。

• 只能“协调”或“起诉”，争端化解手段有限

当基层部门面临居民意见分歧与利益冲突时，其解决争端的手段有限。龙岗区住建局就向奥一新闻记者指出，加装电梯工作遵循“业主协商为主、政府引导为辅”原则，引导业主通过协商或法律途径解决分歧。

对于市民来说，解决分歧的方式为“业主协商”或“法律途径”，但在实践过程中“对簿公堂”的比例又相对有限。一区住建局向奥一新闻记者表示，过往案例中“较少愿意通过诉讼途径，更多是持续投诉、信访。”有受访业主认为，司法途径的时间、经济成本较高，很难通过诉讼方式解决问题。

司法途径成本高，居民协商又难以有效推进项目落地。肖幼美强调，“双三分之二同意”遭部分业主明确反对后仍强行开工，极易引发反对业主的强烈阻挠。单靠居民自身，缺乏权威的调解机制和风险化解能力，矛盾容易激化，最终导致项目烂尾，所有业主利益受损。

不少案例中，“业主协商”的确收效甚微。多个基层部门向奥一新闻记者讲述属地类似事件时，都面临过“双方分歧大，对后续协调极为抵触，街道、社区多次尝试再次搭建平台，被市民明确拒绝。”

“业主协商”与“法律途径”的选择本质上是制度支撑的欠缺。袁方成指出，制度设计中存在“有方向、缺工具”的情况”，现有的协商、调解、起诉路径在现实中周期长、成本高，短期内无法解决业主间的复杂关系。

与城市对话

城市由个体构成，治理由细节构成，而城市的向心力由无数人和细节构成。治理的核心在于协调多元主体的利益，如何让多元治理的主体纳入治理的政策制定和执行当中？由南方都市报、奥一网、南方民间智库联合深圳大学全球特大型城市治理研究院推出《走好新时代网上群众路线大调研——与城市对话》栏目，聚焦市民关注的细节问题，汇聚民间智慧，为政府科学决策提供参考。

不仅为城市凝聚共识，更实现议题的共治链——建立“议题发现-深度调研-方案共创-政策转化”全流程机制；实现多城协同体——针对跨区域治理难题，联动超大城市开展“云端会诊”；实现双向赋能场——既是解决问题的议事厅，也是治理创新的试验田。通过公众参与、专业建言与政策反馈的深度互动，在街巷治理中雕琢温度，在数字治理间丈量精度，让城市进化与民生福祉同频共振。

监制：陈文定 刘岸然 谢江涛

策划：任笑一

统筹：陈璐璐 刘晨

采写：奥一新闻记者 乔锐 蔡诗妍 詹越慧

视频：奥一新闻记者 刘正方 彭峥

设计：刘思 虢娟

编辑：蔡诗妍