2026楼市第一枪！国家要"放大招"？今明两年，是该买房还是卖房？

1月1日，一篇来自《求是》杂志的重磅评论文章，迅速搅动了全国楼市的风向。文章措辞罕见地直接，一句“政策要一次性给足，不能采取添油战术”，把房地产市场那根紧绷的神经狠狠拨动了一下。

从2025年底中央经济工作会议定下“稳定房地产市场”的方向，到2026年年初《求是》正式发文确认，国家终于不再模棱两可，要真刀真枪地稳楼市了。正当所有人都在观望，一个问题变得越来越迫切：今明两年，该买房还是卖房？政策“放大招”后，房价会不会螺旋上升？

过去的三年，是房地产行业最难熬的时期。从2022年开始，政策频出，节奏又快又密，可市场却始终跟不上脚步。买房的人犹豫，卖房的人纠结，房企像在迷雾中摸索。特别是2023年和2024年，多地房价下行，一二线城市的成交量骤降，三四线城市库存高企，楼市陷入全面观望。

直到2025年12月的中央经济工作会议，才第一次明确提出，要“控增量、去库存、优供给”。这其实已经为2026年楼市定下了主基调。不同于以往的摇摆，这一次政策的方向空前一致：不是救市，而是稳市；不是猛药，而是校准。

2026年开年，《求是》的这篇文章，把“稳市场、防风险、促转型”三个关键词摆在了台面上。不仅如此，文章还用大量数据说明房地产仍是国民经济的支柱产业。

2024年，房地产业加建筑业的增加值合计占GDP约13%，直接带动就业超过7000万人。而从广义估算来看，房地产及其上下游产业对GDP的拉动在高峰时甚至接近40%。

这些数字不是为了夸大房地产的地位，而是强烈暗示一个现实：如果房地产继续下行，整个经济都会受到拖累。就业、消费、金融体系都将承压，老百姓的“钱包”与“睡眠质量”也会一起缩水。

房地产的金融属性，在这次表述中被重新确认。文章提到，中国家庭资产中，房产的占比高达60%-70%。一旦房价被社会默认为“只跌不涨”，不仅家庭财富将缩水，连消费意愿也会被打击。这就等于断了经济复苏的后路。

过去几年社会上一种流行的说法，把结婚率下降、生育率走低、教育焦虑，全都归咎于高房价。文章没有否认房价曾带来的压力，但也强调不能因此否定整个房地产行业的价值。

毕竟，如今城镇人均居住面积已经超过40平方米，自有住房普及率超过90%，这是几十年城市化努力的成果。

与其争论房价是涨是跌，不如看清政策的真实意图。《求是》这次强调的是“稳预期”，不是“拉房价”。政策的目标也不是再来一轮“大水漫灌”，而是稳住市场情绪、稳定交易秩序、推动行业转型。所谓“一次性给足”，是为了打破市场观望情绪，而不是重启冲刺式增长。

换句话说，这是一次认知的“纠偏”，不是一次盲目的“救市”。市场的供需结构，已经发生了深刻变化。2025年10月，全国狭义库存相比年初高点下降了4285万平方米，这说明去库存确实在推进。

全国住房存量已经达到350亿平方米，按每年2%的自然折旧计算，每年更新替代的需求大约是7亿平方米。这不是一个虚构的数字，而是楼市的基本盘。

一方面，新市民、租转购、老旧社区改造、改善型换房，这些都是现实存在的需求；另一方面，三四线城市人口净流出、产业单一，很多区域的供给明显过剩。要稳市场，就必须“因城施策”，不能一刀切。今明两年到底是该买房还是卖房？答案其实藏在生活细节里。

刚需群体，如果是在一二线城市，有稳定就业、租房成本高、通勤压力大，就不必等“最低点”再上车。政策窗口期已经打开，利率和税费有望优化，如果预算可控，月供不压垮生活，买房就是改善生活质量的开始。

改善型家庭，今年是一个难得的置换窗口。旧房能卖得动，新房议价空间合理，只要做好现金流规划、签约节奏控制好，比如先卖后买、设置回购条款，就能降低风险。

手里有多套房的人，尤其是在位置偏远、租售比低、空置率高的城市，要趁市场情绪修复的阶段主动调整资产结构。卖掉低效率的房产，换到核心区域、优质学区，或者转向稳健的理财，是更明智的选择。

开发商的打法也在变。从前是拼拿地速度、拼周转率，现在是拼产品力、拼交付力、拼运营能力。文章明确提出，开发商不能再只做“短跑选手”，而要做“长期服务者”。房子不再是一次性消费品，而是一种长期服务的载体。

买房人看房子，也不能只看户型和面积了。物业服务、社群环境、通勤条件、教育配套、后期维护成本，这些才是决定房子价值的核心因素。好房子不是挂在嘴边的口号，而是体现在每一个细节上的“长期主义”。

值得注意的是，政策并没有给出房价上涨的承诺。即便“政策底”已出现，也不能简单等同于“价格底”。止跌回稳是目标，烟花式反弹绝非主旋律。一线城市的优质房源可能会更稳健，三四线城市的低质资产则必须加快出清。

这就是所谓的“分化”，也是政策强调“结构调整”的意义所在。不再追求规模扩张，而是提升产品与服务质量。这是一次从粗放走向精细的转型，不是一次简单的刺激。

房地产与新质生产力，并不是对立的。文章最后提到，要避免把房地产当作发展新兴产业的“对立面”。城市更新需要住房支撑，产业升级也需要资金与市场的结合。一个稳定的房地产市场，反而能为其他行业创造更大的发展空间。

过去那种靠“棚改货币化”推动的增量刺激已经过去，现在要靠“盘活存量、控制增量、提升质量”来稳住基本盘。这次政策组合拳不是轰动性的，而是务实有效的。

房地产行业的信心恢复，不靠口号，只靠实招。从调控思路看，政策已经放出明确信号：“不添油，直接给足”。地方政府将会根据城市实际情况调整限购、限售、利率、税费等核心政策。住房公积金制度也将进一步优化，给购房者更多支持。

政策不是万能的，但它可以打破僵局。真正能让楼市稳住的，是信心，是预期，是清晰的规则。房地产不再是快钱机器，而是一个需要耐心经营的行业。

2026年，是楼市从情绪周期迈向产业周期的关键一年。预期修复在前，交易回暖在后，价格走势更趋理性。这不是一场速胜战，而是一次结构性的调整。买房、卖房，不是站队，而是顺势而为。只要把握住“确定性”，就能穿过“波动性”。

房地产不是过去的“投机热土”，而是未来的“稳健基石”。2026年，政策信号已明确，市场进入重塑阶段。买不买、卖不卖，要回到个人实际，理性选择。稳，是2026年楼市的关键词，也是每个家庭最好的护身符。