【动态】桐安里售楼处 | 杨浦桐安里官方发布：桐安里抢房大战!

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北外滩内环内海派文化溯源地上海传统石库门里弄特色风格城中核心超级豪宅招商&绿城&上海地产携手打造百年历史风貌大宅【弘安里】建面约500-760㎡纯别墅实际使用面积约960-1600㎡最后5套左右房源 欲购从速总价约1.6-2.43亿

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2021年2月，上海虹口城市更新建设发展有限公司（上海地产联合体）以111.35亿拿下了虹口区四川北路街道HK193-02（17街坊弘安里）、HK193-03（地下部分）；北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）

同年，8月13日进行了80%股权转让，开发主力变为招商蛇口。和实力合作伙伴绿城中国、上海地产共同开发建设上海弘安里项目。

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四至范围：东至HK193-02：江西北路，HK300-02：规划公共绿地，南至HK193-02：海宁路，HK300-02：唐山路，西至HK193-02：规划公共绿地，HK300-02：规划公共绿地，北至HK193-02：武进路，HK300-02：东余杭路

出让面积：58025.2㎡

规划用地性质：普通商品房、商办、餐饮旅馆业用地

容积率：普通商品房1.1、商办10

成交价（万元）：

整个上海最吸引高净值人群的豪宅产品之一非城中别墅莫属，虹口北外滩，历史风貌保护项目，容积率1.1纯别墅「弘安里」稀缺性拉满~

项目位于虹口四川北路街道，四至范围：东至江西北路、南至海宁路、北至武进路、西至河南北路。

「弘安里」占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，建筑限高仅10米，为纯别墅项目，根据规划设计方案公示，项目为清一色2-3层别墅产品。

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在建筑风格上，弘安里需保持原来的石库门里弄风貌去建设，项目整体延续原“一街坊、多组团”的风貌特征，三条南北向主弄、多条东西向支弄的总体布局，通过保护修缮等多种方式，未来将延续原肌理风貌。

项目肌理方案示意图

产品打磨和规划上，项目非常用心，邀请了像GOA大象设计、蓝颂设计、W·Desgin无间设计、CCD等享誉国内外的设计团队，将共筑上海城市更新全新里程。

效果图

立面设计上，项目还原了上海海派风格，同时使用老砖、老瓦、老石箍等保留构件，更加贴近场地历史，延续传统历史建筑风貌。

效果图

景观打造上，由主弄串联起住区各景观节点，将场地既有建筑构件等元素予以适当保留，也蕴含在里弄街巷的景观布置当中，打造专属于弘安里的历史记忆。

产品方面，项目将推出1-3层低密里弄住宅，主力产品面积段290-375㎡，并规划有满足高净值人群社交圈层需求的多功能会所。但套数仅有121套，热门程度可想而知。

效果图

另外，由于项目所处地段位于虹口内环内、北外滩辐射区，因此周边资源非常优质且密集。

首先，「弘安里」东侧的18街坊，就是崇邦集团商办综合体。

该项目总建筑面积达29万平方米，其中包括约11万平方米的新建商业设施，10万平方米的超高层办公楼和1.5万平方米的老建筑。（数据来源文化虹口）

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如今这里也成了很多年轻人的打卡地，上面的说老建筑就是现在的崇邦今潮8弄，修旧如旧，包含了8条弄堂、60幢石库门房子和8幢独立建筑。

其次，在交通配套方面，项目周边有3、4、10、12号线四条轨交，自驾则可以通过北横通道和外滩隧道快速抵达城市各个地标。

项目地处四川北路商圈，周边还有苏河湾万象天地、白玉兰广场、宝格丽酒店、大悦城等知名城市资源，生活氛围也非常醇熟。

教育资源方面：

项目周边有静安区闸北第一中心小学、宝山路小学、市北中学、上海市民办新华初级中学等。

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市北中学

医疗方面：

附近有瑞金医院、曙光医院、中西医结合岳阳医院、第一人民医院、上海市中医院、上海市儿童医院等。

1. 商品房：70 年产权，可自由买卖、贷款，是市场主流，外地人满足条件可购。
2. 保障房：含经济适用房（需上海户籍满 7 年等条件，5 年禁售，满 5 年补差价可交易）、保障性租赁住房（租金低于市场价 10% 以上，应届毕业生可申请）等。
3. 使用权房：无产权，仅限上海户籍交易，不能贷款，需全款支付，交易需经物业同意。
4. 商办类房产：40-50 年产权，不限购，但不能落户，公积金贷款不可用，转手税费高。

（三）购房交易流程

1. 认购签约：选房后签订认购书，支付定金，约定首付时间。
2. 贷款申请（如需）：向银行提交资料，审批通过后签订贷款合同。
3. 缴税过户：缴纳契税、个税等，办理产权过户登记。
4. 交房收房：查验房屋质量，办理物业交接，完成交房。

二、2026 年 1 月上海楼市最新新闻

1. 首场土拍平稳落幕（1 月 6 日）：上海 2026 年首场土拍出让浦东森兰、闵行兰香湖两宗宅地，总起始价 45.7 亿元，均被底价竞得（越秀地产、紫江集团），房企拿地理性，聚焦核心区域优质地块。
2. 首批新房集中入市（1 月 10 日）：网上房地产公示 5 个外环外新房项目，共 746 套房源，分布在宝山、嘉定、青浦、临港，均价均在 7 万元 /㎡以内，无 10 万 + 高端住宅，刚需与刚改属性突出。
3. 二手房成交回暖（1 月 10 日）：上海二手房单日成交 1261 套，创近三个月新高，刚需房源（300 万以下）为成交主力，挂牌量降至 12.9 万套，市场去库存迹象初显。
4. 信贷税费新政落地（1 月 1 日起）：存量公积金与商业贷款利率下调，满 2 年住房免征增值税，降低换房成本，激活改善型需求，推动 “以旧换新” 链条运转。

三、市场核心趋势与投资提示

1. 刚需市场筑底回升，300 万以下房源成交占比高，价格下探动能不足；改善型次新房（1000-2000 万）仍处价值重估期，价格有松动。
2. 豪宅市场持续火热，核心区域高端房源受高净值人群青睐，新房高端化趋势明显。
3. 土拍以稳为主，国企主导，低溢价成常态，房企更看重地块确定性与配套成熟度。

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