万豪“鲸吞”瑰丽？

文 | 空间秘探，作者 | 王小熊

邮件外泄，瑰丽“易主”风声再起，而传闻中的买家正是世界酒店300强榜首万豪集团。流言重燃，有人读出瑰丽母公司的债务压力、有人看见万豪扩张的新猎物、也有人担心瑰丽“性格”会否被碾碎。为什么是瑰丽？为什么买家疑似万豪？这场罗生门，似是时代为酒店业留下的“必答题”……

再传易主，讹传还是"吹哨"？

周末，一封外泄邮件令酒店圈集体“瞳孔地震”——传言多时的瑰丽酒店，似乎真要易主了。

泄露邮件显示，此番收购代号定为“Project Pegasus”（天马计划），由万豪出马，计划自周大福手中接过瑰丽酒店集团的“权杖”；该笔交易与新世界发展和周大福珠宝的股价紧密相关，任何延迟都可能引发剧烈的股价波动。

此外，邮件中还表明，该笔交易需要于2月28日之前向美国FTC（联邦贸易委员会）和DOJ（司法部）提交文件以获得批准。若该邮件内容全部属实，说明交易已经进入实质性的法律审批阶段。

瑰丽酒店易主传闻并非空穴来风。2025年12月1日，有知情人士称香港郑氏家族正为其旗下瑰丽酒店集团（Rosewood Hotel Group）寻找买家，并已接触多家潜在买家。

然而，流言终止于12月12日，针对市场传闻，周大福企业有限公司表示，目前没有出售瑰丽品牌物业的计划。公司强调，瑰丽作为其长期持有的高端酒店品牌，战略地位稳固，未来将继续支持其全球发展布局。

流言之下，是有关瑰丽酒店母公司新世界发展流动性危机的隐忧。财务数据显示，新世界发展在2024财年亏损了约171.26亿港元；来自持续经营业务的收入约为357.82亿港元，同比下跌34%。截至2024年底，新世界发展借款总额为1464.88亿港元，其中322.1亿港元需在12个月内偿还，压力显而易见。

财务危机直接体现在公司股价上，对比2019年的峰值，新世界股价最高下跌约九成，市值蒸发严重。

基于以上的情况，新世界发展也曾经强调，“回笼现金、减轻负债是当前的重中之重”。执行董事兼行政总裁黄少媚表示，公司将通过出售发展项目、加快内地及香港资金回流等方式推进削债，目标在2025财年回笼260亿港元。

回笼在即，新世界发展及子公司其他资产出售却陷入停滞。2025年8月，其基础设施子公司周大福创建决定暂停出售估值约20亿美元的中国道路资产；另有知情人士透露，掌管新世界发展的郑氏家族还试图出售位于香港国际机场附近的知名购物中心“11 Skies”

危机当前，瑰丽酒店作为高估值、高现金流的品牌，自然被业界视为新世界集团的“现金奶牛”，因此更被寄予快速回笼资金的厚望，“易主”传闻自然不是空穴来风。然而，此次出售消息一波三折，剧情反转之多，足以让行业屏息细看。

30年羁绊，收购案早有预测

目光回到网传的泄露文件，虽早已有人猜测或指认为假，业内却仍有人倾向于把种种猜测视作万豪与瑰丽30年“羁绊”的缩影，各执一词背后，两家间的旧案新篇值得细细梳理。

这场“缘分”自上世纪80年代发端。1982年，郑氏家族的郑裕彤联合李嘉诚等六大港商建立了广州中国大酒店，这是当时中国内地首个由外商投资并管理的酒店；1998年，这家拥有850间客房的酒店加入万豪，成为中国最早的万豪酒店。

1989年，郑氏家族豪掷5.4亿美金收购美国华美达酒店，并在日后把华美达酒店的高端线做成了万丽Renaissance品牌；1995年，新世界把万丽相关业务重组成RHG，并在纽约上市；在随后的1997年，万豪又以10亿美金买下RHG，把万丽和新世界这两个品牌收入囊中。

上世纪末万豪的一系列“辗转腾挪”不仅使其扩大了亚太地区奢华酒店的版图，也让新世界和万豪的这场“缘分”越结越深。

2009年，新世界又收购了洛杉矶万豪酒店，成了首个在美国运营万豪品牌的中国企业。从80年代的广州中国大酒店，到90年代的万丽品牌交易，再到海外资产协作，可以说在过去的30余年间，万豪和新世界的合作从来没断过。

并且，有关万豪收购瑰丽酒店的相关言论也并非许多人口中的“首传”，而是早有预言。

早在2022年，Skift的高级编辑Sean O' Neill就做出猜想，认为万豪可能收购瑰丽酒店，同时，瑰丽酒店CEO郑志雯可能将加入万豪管理层。

这位高级编辑曾于2021年成功预测万豪会推出电视频道，或者流媒体等类似平台；结果在2022年的夏季得到了验证，万豪宣布与雅虎合作推出媒体网络（Marriott Media Network），允许品牌营销商针对酒店顾客投放广告，帮助其满足旅客需求。

O' Neill彼时的猜测并不是无端而发，他提到，瑰丽酒店的母公司新世界集团抛售动作频发，近年来正不断剥离非核心资产。

根据新世界集团发布的2022年报，集团2022财政年度的非核心资产出售约为139亿港元，超越全年目标；出售完成后，新世界集团还持有约100亿港元的资产，可于2023财年出售，为集团带来额外现金流，以帮助核心业务的发展。

可见，无论如今疑似泄露的易手传闻，还是O' Neill当年的言论，都建立在瑰丽酒店及其母公司发展脉络、以及与万豪酒店长久关系的史实之上，虽传言的真假仍待核实，却绝非无端臆测。

15年前易手，瑰丽在维港之畔"重获新生"

撇开母公司的债务压力，瑰丽酒店本身仍是一宗值得长期持有的优质品牌与物业；回望其发展历程，堪称香港酒店史上精彩的一章。

1979年，美国德州石油大王 H.L. Hunt 的千金Caroline Rose Hunt创立瑰丽酒店；次年，她将位于达拉斯的一座古宅改造为知名餐厅及酒店The Mansion on Turtle Creek，这家酒店奠定了瑰丽的发展基调，即深度融合当地历史、文化、地理与建筑特色，打造独具风格的奢华酒店。

随后，品牌步入稳步扩张期，1998年，墨西哥城瑰丽启幕，迈出国际化布局的第一步；1999年，麾下酒店突破十家；2000年，一举收编纽约上东区地标The Carlyle，昂首跻身全球顶级阵营。然而，后续运营乏力，多家瑰丽相继被摘牌换牌，高速扩张的“盛宴”终显后劲不足。

2011年6月，新世界中国地产旗下的全资附属公司新世界酒店集团以2.295亿美元（约17.901亿港元）的价格收购瑰丽酒店和度假区有限责任公司全部股权，资产包括旗下5家几点，自此，这家具有美国基因的国际奢华酒店正式被香港资本“收编”；2013 年 5 月，新世界酒店集团正式更名为瑰丽酒店集团。

这桩15年前的收购案由郑氏家族的郑裕彤之女郑志雯主导，其先后任职于华平投资与摩根士丹利的经验，为其在金融与投资领域的工作打下了扎实的基础；2008 年，郑志雯正式加入新世界集团，接手旗下酒店业务板块，这也为后续执掌瑰丽酒店埋下了伏笔。

在主导收购瑰丽酒店之后，郑志雯推动了一系列大刀阔斧的改革，为这个老牌奢华酒店品牌注入全新活力：

首先，瑰丽酒店的设计内核被彻底重塑。新的瑰丽酒店摒弃了传统奢华酒店千篇一律的模式，强调“各店各色”，在设计中深度融入当地自然风貌与人文元素，让酒店成为当地文化的载体；

其次，瑰丽酒店开始加速在亚洲地区得到扩张和布局。酒店瞄准亚洲奢华酒店市场的增长潜力，投入了约 11 亿美元专项投资，并计划在 5 年内将集团管理的酒店数量从 8 家大幅提升至 40 家，快速扩大品牌在核心市场的版图。

随后，在2015年7月，周大福以 19.63 亿港元收购原新世界酒店集团全部股份及股东贷款，彼时，新世界酒店集团旗下拥有瑰丽、新世界和贝尔特三大酒店品牌，但财务情况并不乐观，被收购时已连续两个财年亏损（2013、2014 财年分别亏损约6663.3万港元和1.41亿港元）。

改革可谓成效显著，瑰丽酒店自 2014 年起营业利润率持续回升；2016 年，品牌净利润首次突破 1 亿元人民币，成功摆脱此前的亏损阴霾，一跃成为全球奢华酒店市场的核心参与者。

根据瑰丽酒店集团官网消息，截至2025年底，集团在全球范围内已营业、即将开幕及2026-2028年拟开业酒店总计58 家，遍布 26 个国家，另有超 30 个新项目正在开发。

其中，酒店在中国区布局达到8家，包括已营业的北京、广州、香港、三亚保利瑰丽酒店；即将开幕的杭州、宁波瑰丽酒店；以及计划 2026 年开幕的深圳瑰丽酒店、2028 年开幕的上海瑰丽酒店。

郑志雯接手后的瑰丽酒店，自维港之畔启程，在过去的15年间逐渐把把东方气韵推向世界。一路走来，昔日质疑化作认同，瑰丽不仅成为香港酒店业的门面，更被业界视作中国高端奢华酒店的标杆之一，瑰丽的价值愈发得以彰显。

流言之下，是资本与艺术的 "时代考题 "

如果说前文回答了“为什么是瑰丽”，那么接下来要探讨的便是“为什么是万豪”。

万豪的扩张史绝非简单堆砌资本、大举并购，而是目标明确、策略递进的集团战略演进史；其过去30年的收并购轨迹，也注定了这家坐拥全球最多客房的酒店集团与众不同，并在各个时代脱颖而出。

• 从奠基到“制霸”，目标明确、稳扎稳打

自上个世纪末开始，万豪就以收并购的方式开始逐步实现高端和奢华酒店的全球布局。

1995年，万豪集团以约3.31亿美元收购丽思卡尔顿49%的股份，并于1998年以约2.9亿美元完成剩余股份的收购，实现全资控股。在这一阶段，万豪开始填补自身品牌的结构性空白，并学习如何驾驭真正的奢华标志。

随后，万豪开始加速布局全球网络和会员生态。1997年，万豪从香港新世界发展集团手中取得万丽品牌的长期管理合约；2014年，万豪收购非洲最大的酒店集团普罗蒂亚；同年，收购了加拿大德尔塔酒店及度假村集团。这一时期，规模与市场覆盖率成为万豪收并购酒店的首要考量。

2016年，万豪以136亿美元的天价收购了喜达屋酒店及度假村集团，此次收购喜达屋旗下的11个酒店品牌矩阵、全球物业网络，以及拥有高粘性客户的喜达屋优先顾客计划（SPG计划）；这一收购标志着万豪的收并购战略正式进入追求酒店生态的主导权阶段，最终，SPG计划无缝并入“万豪旅享家”，并为万豪带来了超1.8亿全球会员。

以上的“三步走”战略，进一步巩固了万豪在国际酒店行业中不可撼动的地位。

• 触发市场担忧，瑰丽“性格”如何保存

然而，在万豪作为行业巨头展现出的超凡整合能力背后，新的挑战也随之出现。

有业内人士指出，如若此次万豪收购瑰丽酒店事件为真，在超大型体系内，瑰丽这一“个性鲜明”的酒店难免被均质化浪潮吞没，品牌调性也将发生质变。此般考虑也却有原因，此前有部分W酒店的忠实用户认为，其在被收购后被逐渐磨平棱角，变得更为“安全”与商业化。

诚然，在万豪进行大规模全球布局的阶段，被并购的酒店纷纷显现出“万豪化”特征。被收购的品牌开始融入万豪的中央预订系统、全球采购联盟及统一的常客计划；尽管品牌名称与基本定位得以保留，但独立运营的空间被收窄。

但类比收购丽思卡尔顿的案例，万豪对其品牌矩阵塔尖奢华酒店“高度自治”“保留灵魂”的决定似乎又从侧面否决了这一猜想。据了解，万豪并未将丽思卡尔顿强行纳入标准化管理体系，而是扮演提供资金支持、后台系统接入和全球开发网络的“赋能者”。从瑰丽酒店目前的定位来看，似乎后者更为切合实际。

• 附加值显著

此外，万豪也将为被收购酒店带来持续的“附加值”：

首先是强大的会员体系。万豪旅享家计划在合并SPG后，成功构建出强大的跨品牌消费“拉力“，在将一次性住客转化为长期资产同事，大幅提高了客户的转换成本；

其次，万豪在全球酒店业的深厚积累和布局，能够使其在收购新品牌后，立即为其对接现成的资本与开发网络。对于业主而言，加入万豪体系意味着更低的融资成本、更高效的运营与更强大的分销保障；

最后，万豪的技术平台和供应链系统对于被收购品牌而言，意味着强大的数据分析能力和可持续的运营能力，对于被收购品牌来说可谓双赢。

无论褒贬，以上的一切议论都绕不开同一个前提——“万豪确有意将瑰丽收入囊中”。若在今年2月底，这桩交易被彻底坐实，万豪的收并购的计划将买入更新的阶段，即“体验定义权”的阶段，而瑰丽将成为这一阶段开启的重要“窗口”。更长远地说，如果这桩收购完成，全球酒店的竞争格局将从“品牌时代”滑入“生态系统时代”。

然而，背后矛盾也不可忽视。过往履历显示，万豪擅长保存“火种”，但瑰丽所代表的文化深度与当代灵魂，尚未在庞大商业齿轮中经历规模化碾压。资本所嗜的规模、标准与可复制性，能否与奢华酒店艺术所倚仗的独特性与不可复制性同频共振？两者的兼容性仍有待时间的验证。