深圳加装电梯“愿装难装”:审批耗时、协调不畅、项目烂尾

龙华区丰润花园某单元楼栋加装电梯因结构安全问题被叫停施工。

刚刚结束的2025年，是深圳既有住宅加装电梯阶段性工作的收官之年，也是实现电梯“愿装尽装，可装尽装”的目标年，财政补贴“2025年12月31日前取得许可”的截止日期也已届满。

《深圳市既有住宅加装电梯管理规定》出台已八年，回首过往加梯之路，加装电梯成为社会矛盾高发领域，不少项目一波三折方能艰难落地。

南都记者全市走访调查发现，近年进展缓慢的加梯项目中，有些审批过程漫长，方案修改、公示循环往复；有些获批后遭部分业主反对，施工单位无法进场，多方重回协调阶段；有些则在开工数月后发现安全隐患，项目被叫停一年难善后。

下一阶段的政策指引尚未发布之际，基于各区住建局、街道办、社区等多方调研，南都奥一网“走好新时代网上群众路线大调研——与城市对话”栏目聚焦深圳既有住宅加装电梯落实情况，邀请人大代表、政协委员、城市治理专家、法律专家等，为多方搭建沟通平台，为深圳加梯之路把脉问诊，为基层矛盾化解提供决策参考。

深圳近年来在加装电梯方面做出的成绩值得肯定，围绕其在推进过程中面临的挑战，多位专家也积极建言献策。

现象

　　审批过程耗时长，市民称反复递交材料多次

2025年末，部分市民对“加梯项目快速落地”的期盼情绪更为强烈。其原因在于，相关政策要求对在2025年12月31日之前取得工程规划许可证的加梯项目予以补贴。

以南山区蛇口街道宏宝花园为例，该小区某单元申请加梯已一年有余，项目进度仍停留在“等待审批结果”阶段。有业主向南都记者反映，自2024年11月提交申请资料时，“仅确认材料是否送达就耗时一个多月，又先后历经修改图纸、公示后遭部分业主反对、补做设计方案现场宣讲、街道办和社区组织开沟通协调会、再次修改完善设计图纸并重新申报等，历时一年回到原点。”

这已经是该小区第二次申报。南山区住建局表示，此前街道办第一次向区加梯办报送材料后，未通过各部门联合审查。方案设计文件修改后，街道办再次向区加梯办报送联合审查材料，加梯办已发文商请各部门开展联合审查。

修改图纸后的再次公示也延缓了项目进展。一位社区工作人员向南都记者透露，该项目在审批过程中，图纸方案经历两次修改，而每修改后就要重新公示一次。

部分错过“2025年12月31日之前”的政策红利的市民，对2026年的政策走向极为关注。截至发稿，多位相关部门的工作人员向南都记者表示暂未收到2026年后的政策消息。

　　“双三分之二”同意即可申请，但更多业主同意才能开工

通过各部门审查并获准施工后，也并不意味着项目会按计划顺利推进。

龙岗区南湾街道怡乐花园某单元就早已通过各项审批，但项目至今仍无法开工。小区业主向南都记者表示，其所在单元自2025年4月先后获得社区、街道办、住建、规自等部门的审批后，于7月拿到街道办出具的《小散工程和零星作业开工令》。“但在施工单位准备进场时，因部分低楼层业主围绕采光权受损、通风系统破坏、噪音污染加剧等，提出反对意见，街道办叫停了项目。”

市民认为街道办的实际执行与相关规定存在区别。2018年出台的《深圳市既有住宅加装电梯管理规定》就提出，方案经加梯所在单元房屋专有部分占本单元建筑物总面积三分之二以上的业主且占本单元业主总人数三分之二以上的业主同意(双三分之二)即可申报。

基层部门要考量社区的和谐稳定。一位参与调解该纠纷的基层工作人员向南都记者表示，尽管符合“双三分之二”即可申请，但基层部门不希望邻里之间因此矛盾激化，所以当出现反对意见时，会先叫停项目并组织协调。

这一协调工作有时会出现扩大化的现象。虽然相关政策规定“所在单元”的“双三分之二”同意的条件，但项目有时仍要协调小区其他楼栋业主。以南山区南山街道的阳光棕榈园为例，某单元在申请加梯时，受到小区其他楼栋业主的反对。

该单元需协调的“反对”人数远远多于其低楼层业主。南山街道办向南都记者表示，该单元10户同意加梯(已达法定比例)，但因涉及小区共有部分如通道、绿地等，受到超600名其他楼栋业主联名反对，“双方意见尖锐，且部分居民情绪激动，甚至面临肢体冲突，矛盾多次在协调中呈现难以调和的状态。”

开工数月后被叫停，项目“善后”难

当施工单位进场开工后，项目仍面临中途暂停的可能。

龙华区民治街道丰润花园某单元早于2024年初便通过各项审批并开始施工，数月后施工现场出现横梁钢筋裸露的情况。因业主担心可能影响结构安全，街道办当即要求电梯公司停工，并报龙华区住建局。龙华区住建局组织专家现场勘察后，要求电梯公司采取安全防护措施，严禁擅自复工。经区加梯办综合研判，于2024年11月，作出撤销该单元《联合审查意见书》的决定。

该项目的善后收尾工作迟迟未决。南都记者走访时，该单元入口处仍被围挡占据，业主称每户已支付2万元至4万元的费用，目前项目处境尴尬，他们既不清楚“前期审批为何未发现该处隐患”，也不了解“款项能否退回，项目将如何收尾”。

就项目前期审批情况，龙华区住建局向南都记者表示，该单元加梯申报建设方提交的加装电梯方案设计文件显示，拟拆除的原楼梯间填充墙内并无结构横梁。原经各职能单位联合审查通过的加装电梯方案设计文件显示无结构横梁需拆除。

困境

　　暖心工程背后的多重阻力

加装电梯是提升民生福祉的暖心工程，却在实际推进中遭遇审批冗长、邻里矛盾、项目“烂尾”等多重困境。南都记者与各区住建局、街道办、社区、人大代表、政协委员、城市治理专家、法律专家等多方对话后发现，这些看似零散的案例背后，实则存在多重原因。

　　加梯前后房价反转

　　两方业主利益冲突难化解　　

同一单元高、低楼层住户截然相反的利益诉求是项目进展不顺利的主要原因之一。高楼层业主以出行便利和生活需求为由支持加梯，低楼层业主则因采光、噪音、安全等理由反对。某区加梯办的工作人员向南都记者透露，其过往参与审批的超80%的案例，都因不同楼层业主的意见不一导致项目进展慢于预期。

另一核心矛盾点则是房价。多位受访的加梯办、街道办工作人员向南都记者指出，市民认为加梯前，低楼层房价普遍优于高楼层，但加梯后，低楼层户型将面临一定程度的贬值，高楼层户型则在市场上变得更有竞争力，“这种利益分化加大了协调难度，使基层治理面临巨大挑战。”

加梯过程中的业主协商也因此演变为价格谈判。若高层住户补偿给低层住户的金额符合双方预期，则项目可进一步开展。南都记者从已经完成加梯的多个小区单元了解到，各小区低层住户获得的补偿金额跨度较大，有住户得到万余元，有些住户则得到十余万元。

价格协商是既有利益分布导致的自然结果。深圳大学全球特大型城市治理研究院研究员袁方成向南都记者指出该模式在制度层面的合理性，但“这种协商缺乏基本的规则和标准，导致个别案例出现‘漫天要价’‘不合理要求’的极端表现，让邻里关系紧张，也让基层陷入无止境的协调。”

这一核心矛盾仍然缺乏系统性的组织、讨论。深圳市人大代表肖幼美向南都记者指出，目前的高低楼层协商多为“一事一议”，随机性强、公平性存疑。“补偿谈不拢、遮挡说不清、安全有疑虑。”缺乏具有公信力的补偿指导标准，协商很容易破裂。　　

　　“贯彻政策”还是“化解矛盾”

　　基层部门陷两难　　

当欠缺指导的补偿谈判尚未达成，继续推进项目往往引发反对业主更激烈的表态，从而导致基层部门不得不重“矛盾化解”、轻“政策执行”。如上述案例提到，“双三分之二同意”等政策是为了简化流程、加速项目落地，但在实际执行中，不少项目仍需全部业主同意后方能推进施工。

忽视矛盾而单一推进行政程序会违背民生工程的初衷。多个受访的街道办都向南都记者表达了相似立场，认为当居民对加梯意见分歧较大时，继续推动项目会导致后续施工、使用阶段冲突持续升级，还会破坏社区长期和谐稳定，所以多数街道办都会选择暂缓施工、再协调的策略。

深圳加梯工作陷入“政策理想”与“操作现实”的困境。肖幼美认为，政府实际角色模糊，基层无所适从:“政策明确了业主的‘主体责任’，意在鼓励居民自治。但现实中，出于责任承担的顾虑，基层部门往往不敢放手，实际执行仍需全体同意。这导致政府定位在主导与服务之间摇摆，基层工作难以开展。”

基层执行在实践中弱化了“双三分之二”。袁方成指出该制度本意是为了避免“一票否决”，提高效率，但配套机制不够完善，对少数反对业主的权利边界没有明确，对补偿机制缺乏指导，对施工风险处置没有授权。

法律层面与现实层面的不协调并不罕见。广东晟典律师事务所律师毛鹏向南都记者表示，法律规定的是底线，而现实往往涉及的利益和关系更复杂更直接，这恰恰也体现了法律的温度，在兼顾多数人利益的同时，也给少数人利益的保护预留余地和空间。

这一“不协调”对部门工作提出了新的挑战。以南山区为例，相关部门仅2025年以来办理加装电梯民意速办来件就达到1000余件，全年接待来访业主群众200余次。　　

　　只能“协调”或“起诉”

　　争端化解手段有限　　

当基层部门面临居民意见分歧与利益冲突时，其解决争端的手段有限。龙岗区住建局就向南都记者指出，加装电梯工作遵循“业主协商为主、政府引导为辅”原则，引导业主通过协商或法律途径解决分歧。

对于市民来说，解决分歧的方式为“业主协商”或“法律途径”，但在实践过程中“对簿公堂”的比例又相对有限。一区住建局向南都记者表示，过往案例中“较少愿意通过诉讼途径，更多是持续投诉、信访。”有受访业主认为，司法途径的时间、经济成本较高，很难通过诉讼方式解决问题。

司法途径成本高，居民协商又难以有效推进项目落地。肖幼美强调，“双三分之二同意”遭部分业主明确反对后仍强行开工，极易引发反对业主的强烈阻挠。单靠居民自身，缺乏权威的调解机制和风险化解能力，矛盾容易激化，最终可能会导致项目烂尾，所有业主利益受损。

不少案例中，“业主协商”的确收效甚微。多个基层部门向南都记者讲述属地类似事件时，都面临过“双方分歧大，对后续协调极为抵触，街道、社区多次尝试再次搭建平台，被市民明确拒绝。”

“业主协商”与“法律途径”的选择本质上是制度支撑的欠缺。袁方成指出，制度设计中存在“有方向、缺工具”的情况，现有的协商、调解、起诉路径在现实中周期长、成本高，短期内无法解决业主间的复杂关系。

　　建议

　　深圳市人大代表肖幼美:

　　政府应转变角色，主动作为并加强制度设计

深圳市人大代表肖幼美建议，政府应转变角色，主动作为并加强制度设计，将加梯工程系统性地纳入基层治理体系，弥补居民自治在权威性、专业性和风险承载力上的不足，从而让惠民政策真正平稳落地。

肖幼美提出政府主导、平台协商、标准保障、考核压实的系统性方案。首先明确政府主导职责，加装电梯应列入街道、社区的年度重点工作计划。不能只等居民找上门，而应主动摸排辖区内符合条件的楼栋，制定推进计划，对各部门建立联合考核机制，形成工作合力。

针对核心矛盾的化解，肖幼美建议由街道、社区搭建“一站式”协商平台，组织利益相关的全体业主、专业的律师、设计师、工程专家共同参与听证议事。重点就资金分摊、补偿方案、采光通风、安全评估等议题进行专题协商，在充分沟通、基本达成共识后再形成最终方案，从源头上减少后期矛盾。

针对补偿事项，肖幼美建议制定制度化补偿参考标准，保障公平与效率，由更高层级部门调研出台指导性的补偿标准参考范围或计算方法，让协商有据可依。既保障低楼层住户的合法权益，也避免高楼层业主因“漫天要价”而却步，用制度的公平性推动工程的效率。

深圳市政协委员蒋雷:

　　延续并优化补贴政策，审批阶段应审慎

深圳市政协委员蒋雷提倡在审批流程方面“科技赋能”，简化手续。可借鉴业委会网上投票系统的经验，建立加装电梯的线上审议平台，业主身份经一次认证后，后续投票、申请无需反复核验。

围绕业主之间的利益冲突，蒋雷主张通过制定符合大多数业主利益的设计方案，尽量降低对部分楼层特别是低楼层住户的影响，可以给予合理适度的经济补偿，可参照政府补贴标准设定上限(例如对影响楼层住户的补偿金额不得超过政府补贴费用的1/2)。“建议政府提供补偿方案、技术标准等多套参照方案。在政策执行过程中，部门需明确态度、提供协调标准，引导双方‘奔着同意去’协商。若遇极端个别案例导致项目停滞，也应保障多数人权益。”

针对未来相关工作，蒋雷一方面建议延续并优化电梯加装补贴政策，补贴资金应“只设上限，不设下限”，以避免下级单位为完成指标“被动推动”，让业主发挥主观能动性，部门只需负责资金发放与工程监督；另一方面，对尚未加梯的老旧小区，未来应在实际审批中优先推进楼龄相对较新、建筑质量较好的小区，而对于老旧、短期内可能纳入旧改的小区，则应审慎评估，避免造成资源浪费。

深圳大学研究员袁方成:

　　明确补偿机制、反对权边界和矛盾处置流程

深圳大学全球特大型城市治理研究院研究员袁方成建议，未来应更加强调并联审批、内部协调和前期辅导，让业主少走弯路；涉及建筑结构安全的环节，必须让评估透明、论证权威，同时建立完善的善后机制，避免“开工容易、收尾艰难”的状况重复出现。基层执行方面，可考虑给出参考补偿区间、统一协商文本、设置调解前置机制，把协商从完全无序的“讨价还价”变成有规则、有边界、有程序的“利益协调”，让矛盾减少、协商更顺畅。

围绕利益矛盾复杂、审批实践存在不确定性、基层协调压力大、技术论证和风险评估不够标准化等问题，袁方成认为下一步的重点不在“是否要加装”，而在“如何让加装变得更可操作、更有保障”。

袁方成建议从三方面加强:一是从“审批思维”转向“全生命周期服务思维”，强化前期评估、过程监管和后期维护；二是在制度层面明确补偿机制、反对权边界和矛盾处置流程，让基层有章可循；三是进一步总结深圳经验，形成可复制的加梯治理模式，把这件“好事难事”持续办好、办稳、办出成效。

　　广东晟典律师事务所律师毛鹏:

　　法律和部门规章应提前制定规则

广东晟典律师事务所律师毛鹏指出，要想妥善解决老旧小区电梯加装问题，既要发挥法律的兜底作用，同时也要发挥政府及小区居民，尤其迫切需要加装电梯居民的积极性，多管齐下。

毛鹏建议通过法律和部门规章提前制定规则，“包括申请加装电梯的程序要求、审批通过加装电梯要求的门槛、电梯加装的资金募集及施工现场管理、电梯的使用和维护等，都需要通过法律或部门规章来予以规范。”

毛鹏表示，“部门可以结合每个片区的实际情况，针对受负面影响比较大的住户，就补偿标准、补偿资金筹集和发放等给出指引，同时保留各方分歧较大时申请调解及裁决的救济通道，让小分歧尽量通过协商或经济补偿解决，只有大分歧才借助调解委员会或政府、司法力量解决，争取让项目能够顺利推动又避免邻居关系恶化。”　

南都调研 总第872期

监制:刘岸然 谢江涛

策划:任笑一

统筹:陈璐璐 刘晨

采写:南都记者 乔锐 蔡诗妍 詹越慧