妻子起诉要住丈夫代持房，法院判归实际借名人｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

张丽与张伟于2004年结婚，2018年协议离婚。婚姻期间，张伟曾以自己名义于2016年与甲置业公司签订《房屋买卖合同》，购买一号房屋，总价约153万元。

张丽称，该房系夫妻共同财产，且因张伟在外抵押另一套房产（二号房屋）借款给他人，导致家庭负债、居无定所，现要求确认对一号房屋的居住、使用和收益权。

但被告张伟及第三人赵明均表示：一号房屋实为赵明出资购买，张伟仅为代持人。双方虽未签书面协议，但自始约定由赵明实际购买并居住。

为证明主张，赵明提交了完整证据链：

购房款支付记录：2015年至2017年间，赵明直接向甲置业公司转账超130万元，另通过他人代付剩余款项；

购房凭证原件：合同、全部房款收据、契税及维修基金票据均由赵明持有；

长期居住事实：自房屋交付起，赵明一家即入住，并缴纳物业、燃气等费用；

早期沟通记录：2015年微信聊天显示，赵明早有购房意向，张伟协助办理手续。

张丽则主张：张伟与赵明系恶意串通，借“借名买房”之名转移婚内财产，逃避债务。她申请调取多份银行流水及另案庭审记录，试图证明资金往来异常。

二、裁判结果

法院判决：

驳回张丽的全部诉讼请求。

赵明作为实际权利人，有权继续占有使用一号房屋；张丽无权基于夫妻关系或物权主张居住权。

三、法院说理要点

借名买房关系可依事实行为成立，无需书面合同。

张伟与赵明虽无书面协议，但双方均认可代持事实，且赵明提供的付款、居住、持证等证据相互印证，形成完整链条。

四项核心要素全部满足：

出资：赵明支付绝大部分房款，其余款项有合理代付说明；

占有：自交房起持续居住并承担日常费用；

控制：购房合同、全部票据原件由其保管；

意思表示：早期沟通记录佐证购房合意。

张丽未能证明“恶意串通”。

法律对“恶意串通”的证明标准极高，需达到“排除合理怀疑”。张丽所举银行流水仅反映一般经济往来，无法推翻赵明与张伟之间真实的借名关系。

房屋性质不影响本案裁判。

即便一号房屋属经济适用房，其合同效力及能否过户属另一法律关系。在借名协议未被确认无效前，赵明基于真实合同关系，有权对抗张丽的物权主张。

综上，张丽的诉求缺乏事实与法律依据，不予支持。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

本案再次印证：法院判断借名买房，核心看“钱、房、证、住”是否统一指向实际权利人。

赵明之所以胜诉，关键在于他从付款第一天起就保留了所有原始凭证，并从未中断对房屋的实际控制——这比任何口头解释都更有说服力。

值得注意的是，配偶不能仅凭“登记在对方名下”就当然主张权利。若能证明房屋系他人借名购买，且出资、占有、管理均与夫妻无关，即使发生在婚姻存续期间，也不属于夫妻共同财产。

此外，主张“恶意串通”极易失败。除非有明确证据（如事后倒签协议、虚构债务、资金闭环回流等），否则法院不会轻易否定表面真实的交易。

对于实际出资人而言，即便未签书面协议，只要系统性保留付款记录、居住证明、沟通痕迹，仍可在纠纷中占据主动。而对于配偶一方，若怀疑对方转移财产，应尽早启动确权或撤销之诉，而非仅以“不知情”为由主张权利。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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