弟弟出钱买房写姐姐名字，姐姐去世后姐夫想占房？｜北京房产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2001年，陈志远有意在天通苑购房，但因名下已有一套经济适用房，受限于当时的限购政策，便与姐姐陈秀兰协商：由她出面购买，房款、装修及后续费用均由陈志远承担，房屋归其所有。双方达成口头借名买房协议。

随后，陈秀兰以自己名义与甲房地产公司签订《商品房买卖合同》，购得一号房屋，总价42万余元。房款由“乙建材经营部”通过转账支票分三笔支付。该经营部虽登记负责人为陈秀兰，但陈志远提交了工资收条、薪资表、账目清单等证据，证明自己才是实际经营者，陈秀兰仅为雇员。

房屋交付后，一直由陈志远装修、居住、缴纳各项费用，房产证、购房发票等原件也长期由其保管。陈秀兰及其丈夫赵志刚从未入住，亦未主张过权利。

2014年，陈秀兰去世。赵志刚通过继承程序将一号房屋过户至自己名下。2017年，他起诉陈志远要求腾房。

法院经审理认定：陈志远与陈秀兰存在借名买房关系，其占有具有合法依据，遂驳回赵志刚的诉讼请求。二审维持原判。

此后，陈志远多次要求赵志刚配合过户，均遭拒绝。赵志刚甚至发邮件称：“之前谈话无效，房子是我的。”

陈志远遂提起本案诉讼，请求判令赵志刚协助办理过户。

赵志刚辩称：无书面合同；购房款系经营部支付，不能证明陈志远出资；录音系偷录，不具效力；且合同相对人已去世，其非适格被告。

二、裁判结果

法院判决：

赵志刚于判决生效之日起7日内，将一号房屋过户至陈志远名下。

陈志远胜诉，借名买房关系获司法最终确认，过户障碍彻底清除。

三、法院说理要点

借名买房关系可依事实行为成立，无需书面合同。

陈志远提供工资凭证、账目记录等，足以证明其为乙建材经营部实际经营者，购房资金源于其个人收益。

长期占有、使用、持有产权证，符合借名买房典型特征。

陈秀兰及赵志刚从未居住或管理房屋，亦未在十余年中主张权利，明显不合常理。

录音虽为私下录制，但内容真实、未侵害隐私，具有法律效力。

赵志刚在对话中多次明确承认：“房子是你出的钱”“过户到你名下百分之百都是你的”，构成对己不利的自认。

继承人承继权利的同时，也应承担相应义务。

赵志刚通过继承取得房屋产权，即承接了陈秀兰在借名买房关系中的合同义务，是适格被告。

房屋已满五年，符合经济适用房上市条件，协议合法有效。

借名行为不违反现行政策，亦不损害公共利益，应受法律保护。

综上，陈志远有权要求赵志刚配合过户，其诉求应予支持。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

亲属间借名买房纠纷中，法院并不因“没有书面合同”就一概否定关系存在。关键在于能否形成完整的证据链条，证明出资来源、实际占有、产权控制及对方对代持事实的认可。

本案中，陈志远之所以胜诉，核心在于三点：一是通过经营账目证明购房资金实际由其支配；二是长期居住并持有全部产权文件，形成稳定的权利外观；三是对方在沟通中多次自认房屋归属，构成难以推翻的陈述。

值得注意的是，继承人不能以“不知情”或“人已去世”为由逃避合同义务。一旦通过继承取得登记财产，即应承受该财产上既有的法律负担。

此外，关于录音证据，只要未采用窃听、胁迫等非法手段，且内容未剪辑失真，法院通常予以采信——尤其当其包含对方对关键事实的直接承认时。

对于已形成事实借名关系的当事人，建议尽早通过法律程序固化权利。拖延不仅可能导致证据灭失，还可能因政策变动或第三人介入而丧失救济机会。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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