“撤辣”两年后，香港楼市成交创阶段新高

近日，新鸿基地产公布，旗下香港西沙SIERRA SEA第2A期首轮销售共收到约4.2万个购房意向登记，以价单形式推出的213伙计算，超额认购逾196倍，刷新2023年8月油塘亲海駅II逾3.8万票纪录，成为新的“盘票王”。而在1月10日正式开售后，首批213伙房源当日便宣告沽清。

事实上，香港楼市的热度已从2025年持续蔓延至2026年初，而背后一大推手是全面“撤辣”政策（即撤销所有楼市“辣招”，包括取消买家印花税、新住宅印花税及额外印花税）效应的持续显现。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，2025年，香港一手私人住宅成交量达2万宗，创“一手新例”后新高。

在此背景下，业内对2026年香港楼市走势普遍持乐观态度，认为其已步入一个基本面更健康、发展更可持续的全面上行新周期。

一二手成交宗数均创近年新高

两年前，香港楼市全面“撤辣”。经过一段时间的调整消化，终于在2025年迎来明确的回温态势。

据香港特区政府土地注册处数据，香港2025年全年整体楼宇买卖合约登记量（包括住宅、车位及工商铺物业等）达80702宗，创4年以来新高。其中，住宅楼宇买卖登记共62832宗，总值5198.30亿港元，同比分别上升18.3%及14.4%。

在陈永杰看来，香港楼市已触底回升，2025年楼市整体回暖，一、二手成交宗数均创近年新高。2025年一手私人住宅成交量达2万宗，创一手新例后新高。反映二手楼价的中原城市领先指数（CCL）亦回升，2025年最终报144.11点，按年升4.70%，扭转过去三年的颓势，亦是自2021年后首次出现楼价及租金双轨上升。

作为一线市场的亲历者，中原地产西南区高级区域营业经理吴景新对过去一年的楼市回温感触颇深。他表示，过去一年，香港楼市成交量激增，其中港岛区2025年录约1.1万宗成交，较2024年增加约三成，反映市场活动转趋活跃。

不过，吴景新也指出，不同区域的成交结构存在明显差异。以香港西南区域为例，成交以一手楼为主。主要由于一手货存量较多，发展商定价较为克制，以2025年中开价的港岛南岸滶晨为例，入场价由两房850万元起，成为港岛南岸物业中首批价单最平新盘。相比之下，随着市场回暖、楼价止跌回升，二手业主普遍收窄议价空间，导致其价格吸引力不及一手新盘，成交速度因而放缓。

在吴景新看来，当前香港楼市正处于“转角位”，买家普遍看好楼市主要基于两大原因，一是楼价指数止跌回稳，二是已进入减息周期，租金亦保持高企。因此，不论是寻求资本增值的投资客，还是关注实际需求的用家，均在市场上积极物色“笋盘”，以望趁低吸纳。

多重利好因素驱动楼市回暖

2025年香港楼市能够实现大幅回温，并非单一因素促成，而是多重利好因素叠加共振的结果。

陈永杰认为，驱动楼市回暖的核心原因主要有三大方面：从环球经济来看，美元贬值，地缘政治波动，实物资产成为理想避险工具；同时，减息激活需求，形成租价齐涨新格局；此外，经济复苏势头明确，财富效应推动成交。

“相比美元指数下跌、金价一年内上涨约六成，香港楼价较2021年高位仍低逾两成，现已触底，兼具追落后条件及保值功能，相信可吸引投资者趁低吸纳。”陈永杰说。

租赁市场的新格局也为楼市回暖提供了重要支撑。陈永杰指出，香港租金持续高企，2025年9月CRI回报率最新报3.56%，为近14年次高。中原地产统计显示，以最新按息3.25厘计算，2025年9月份有75%指标屋苑“供平过租”，供楼负担减轻，进一步刺激市民租转买或换楼意愿。

陈永杰进一步说，香港最优惠利率已重返加息周期前的水平，减息不仅降低了供楼成本，也削弱了定存的吸引力，促使大量闲置资金从银行存款转向物业市场。值得留意的是，现时租金高企，但2025年9月“供平过租”及回报率高于4厘的屋苑数量均按月减少，反映楼价已上涨，逐步追上租金升幅，已形成近年罕见的“租价齐涨”局面。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人唐华也认为，“供平过租”效应重现。按揭成本的下降，结合租金的持续攀升，使得住宅的租售比显著改善，部分物业的租金回报率已开始高于持有成本。这一根本性变化，正吸引寻求稳健回报的资金从存款等领域重新流入房地产市场，驱动了市场，特别是中小户型的价格企稳回升。

除了全球环境与租赁市场的推动，香港本地宏观经济的复苏也为楼市注入了动力。2025年，港股反弹逾40%，最高重上27000点，带来财富效应推高置业信心；截至9月底本港银行的存款总额达19.14万亿元，较上年底累增10.2%，庞大储蓄资金亦有望转化为实际购买力；第三季度GDP按年增长3.8%；通胀率维持1.2%温和水平；整体货物出口按年升12.1%。“多项数据显示经济复苏形势明确，人均收入增加，再叠加‘供平过租’环境，进一步刺激港人置业意欲。”陈永杰说。

供需关系的变化则从另一维度支撑了楼市的回暖态势。陈永杰透露，过去两年，香港发展商投地审慎且施工放缓，令未来供应难以达标。截至2025年底，一手库存已降至约1.9万伙，预计2026年首季将跌至1.8万伙，为逾两年半新低。随着供需缺口持续扩大，发展商无需割价倾销，一手定价将转为进取，促使买家回流二手市场，预计2026年一手成交平稳，二手成交宗数则向升。

除了上述因素，市场心理的转变也成为楼市回暖的重要推手。唐华指出，当前，香港市场心理已从观望担忧转向积极寻找机遇。一方面，住宅价格较2021年高位时深度调整25%-30%，价值吸引力凸显；另一方面，顶级豪宅市场的快速反弹，成为市场信心复苏的终极风向标，比如太古集团“深水湾道6号”项目以约22亿港元的总价重磅成交，折合每平方呎14.7万港元。这宗交易不仅反映了超高净值资本对香港核心资产的长期信心，也显示了顶尖购买力的回归。

“撤辣”与人才政策吸引买家入场

政策层面的支持则为楼市触底反弹提供了关键助力。陈永杰表示，自2024年全面“撤辣”、政府积极推行各项抢人才政策及放宽新资本投资者入境计划（CIES）以来，香港非本地买家的入市门槛大幅降低。加上内地推出不少刺激经济措施，支持人民币向好，形成“人民币强、港元弱”局面，进一步增强内地客在港置业的意愿。

唐华也强调，2024年初的全面“撤辣”是本轮市场复苏的起点。这一政策从根本上移除了压抑市场多年的交易成本壁垒，有效激活了被长期抑制的本地及外地购买力。更为关键的是，香港特区政府的各项人才引进计划（如“高端人才通行证计划”）成效卓著，为楼市注入了持续、高质量的增量需求。这些新来港人才不仅是租赁市场的坚实支撑，更是未来置业安家的潜在生力军，其购买力正在逐步释放，2025年多个区域出现“一盘难求”及租金“破顶”的情况。

从数据上来看，陈永杰指出，2025年前11个月，“普通话拼音买家”入市宗数约1.25万宗（一、二手私人住宅），已创历史新高，涉资1256亿元，预计全年可达1.38万宗及1380亿元，双双创历史新高。此类买家入市占比亦显著提升，由“撤辣”前约16%，大幅上升至目前的约25%。展望2026年，在楼价已确认触底，且息口有望进一步下行的环境下，预计将吸引更多非本地买家趁低吸纳。

展望：预计2026年全年楼价上升约15%

随着2025年楼市筑底回升，2026年香港楼市的走势成为市场关注的焦点。对于新一年的市场前景，业内人士普遍持乐观态度。

“2025年是香港住宅市场完成筑底、确立上行趋势的转折之年。驱动市场的力量已经从单纯的‘政策刺激’单核驱动，转化为‘政策利好+金融宽松+需求增长+预期改善’的多核共振。”唐华说，“展望2026年，我们对香港住宅市场的表现持明确乐观态度，坚信香港楼市已步入一个基本面更健康、发展更可持续的全面上行新周期。市场的复苏不仅是数据的回暖，更是对香港作为国际金融中心其核心资产长期价值的再度确认。”

唐华指出，2026年，可以关注三个结构性趋势——刚性需求与投资需求并进，“以租养贷”逻辑再度盛行，以及关注新盘市场与土地储备丰厚的开发商。“中小型单位（上车盘）将继续受到本地首次置业者及新来港人才的青睐，是市场交易的基石。与此同时，随着市场信心恢复和资产配置需求上升，总价较高物业的成交活跃度有望提升，反映投资性需求正逐步回归。”

从具体数据预测来看，陈永杰认为，2026年楼市将处于反弹初期，各项数据有望显著回升，预计全年楼价有约15%的升幅。成交量方面，一手市场预计可维持2万宗的高位。二手方面，受惠于一手楼价上升及减息效应，预计成交量会跃升近三成，达5万宗；反映二手楼价的CCL则有望上升15%至164点，但与2021年8月191.34点的历史高位仍存在约14%的差距。

除楼价外，陈永杰表示，预计2026年租金升势亦会延续，形成近年罕见的“租价齐涨”局面。但楼价升幅有望跑赢租金，而随着更多人买楼，租务需求可能因此回落，预计租金全年上升5%，接近2025年的涨幅。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 贾宁

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