河南
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功德寺双子今年上半年开盘，赶着小阳春的热度，开盘大卖，热门房源一房难求，但是0702地块赶上了京楼最困难的一个冬天，海淀、上地、清河等多个二手房板块房价大跌，如果0702明年下半年入市，是给海淀的大礼包还是深水炸弹呢？
上地0702地块一个隐藏遗憾。
.上地0702也是强产业逻辑，位于海淀北五环这条海淀新房供应带上，北侧是功德寺双子和樾望云、和樾玉鸣，马往南隔两个街道是中海树村安澜北京，而东南侧是朱房双子臻澐和建发海晏。
都是今年的大热项目。
0702地块距离中关村软件园仅1公里，百度、腾讯等互联网大厂环绕，自住+保值双保险。对比功德寺产业通勤动线更加通畅。
地铁上优势也更明显，现有地铁：13号线+昌平线交汇的清河站，直线约1.2公里；规划地铁R5线（又称23号线），未来从上地出发可快速通达副中心、燕郊，通勤潜力大。
但是0702商业配套明显不如功德寺朱房，周边有BHGMall、清河万象汇等，但距离都比较远，周边的生活氛围明显不如功德寺和朱房。
上地0702地块夹在中关村软件园和上地产业园园之间，周边的产业密度极高，而且这一片自建房和公租房会比较多，城市界面包括周边的生活氛围明显不如其他板块。
教育上和功德寺一样，都属于上地学区，不过，0702组团内规划有教育用地，已经定下来是101中学12年一贯制学校（预计2028年招生），海淀六小强之一，学区预期强。
上地0702街区一共规划了4个居住用地，1个商业办公用地，1个十二年一贯制教育用地，还有其他公共设施用地和绿化用地。
规划的是一个功能完备的生活组团，而功德寺只是单纯的两个居住用地。
这次出让的居住用地有0702－18和0702－24，和0702-23一个商业用地。
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HD00-0702-18地块为R2二类居住用地，用地规模2.2万平方米，容积率2.20，建筑控高30米，地上建筑规模4.84万平方米。
HD00-0702-24地块同样为R2二类居住用地，用地规模2.03万平方米，容积率2.20，建筑控高30米，地上建筑规模4.47万平方米。
HD00-0702-23地块为F3其他类多功能用地，用地规模3.48万平方米，容积率3.80，建筑控高36米，地上建筑规模13.23万平方米。
0702未来的产品逻辑和价格
该地块起拍总价84.2亿元，起始楼面价综合只有3.73万元/㎡，这个楼面价看似很低，对应住宅部分约6.93万/㎡，但是因为要捆绑23混合用地，折算后楼面价1.49万/㎡，住宅部分可能要承担的财务需求要更高，远不是看到的楼面价数字。
参考功德寺双子10万元左右的指导价，未来上地0702地块售价预计在10-11万左右。
单价高于功德寺，但是比朱房低，将来户型也可能介于两者之间。
0702地块地形比较窄，而且周边以老小区或者回迁安置房为主，说实话，板块聚集的财富厚度不如朱房和树村，所以做单纯的大平层改善不现实。
2026海淀新房继续内卷。
0702虽然是今年海淀的收尾项目，但也可以说，打响了2026年海淀新房供应的第一枪，除了上地0702地块，明年北五环这一带新上的地块还有9批次朱房二期地块。
朱房二期地块包括两个小地块和一个公园绿地用地，地块位于朱房双子的东侧，隔着一条京藏高速。
从位置上讲，朱房二期的产业更多来自于东升科技园的支撑，板块的厚度不如上地功德寺和朱房，但是朱房二期最大的优势是生态和低密度。
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