一份判决，解开581万元违约僵局

68个家庭、68个沉甸甸的“安居梦”，在迟迟未竣工的楼栋前，变得摇摇欲坠……

“房子迟迟交不了，每个月一边还房贷，一边交房租，谁顶得住啊！”

“合同白纸黑字写的交付时间，怎么能无限期拖延？”

广东省某小区业主群里，消息提示音接连不断，字里行间满是焦灼与无奈。

“安居梦”悬空

收房期待一再搁浅

时间回溯到2024年9月，购房合同上承诺的交房日期日益临近，而该小区工地上的楼栋却一直是“半成品”状态，毫无竣工收尾迹象。

对于业主们而言，这套房子承载着不同的人生期许。有人计划收房后装修成婚房，有人期待入住后让孩子落户，有人盼着搬进新房安享晚年……

如今交房日遥遥无期，业主们急得如同热锅上的蚂蚁。

“等不了了，我们得维权！”在多次与开发商沟通无果后，数十份起诉状被递交至博罗县人民法院，一场司法守护“安居梦”的行动就此展开。

意向图，与案情无关

博罗法院园洲人民法庭副庭长钟伟志收案后，敏锐地意识到群体纠纷背后潜藏的社会风险，他第一时间组织团队到开发商处实地调研。

面对法官，负责人面露难色：“今年雨水实在太频繁了，严重影响施工进度。加上企业资金周转紧张，我们一直在全力推进，会尽快交房的。”

“尽快是多快？要想真正化解矛盾，你们必须给出准确的答复，才能赢得业主的理解。”审判团队直言不讳，让开发商认清了问题的严重性。经过多轮沟通协调，开发商最终出具了《延迟交楼声明》，明确新的交付时间，业主的维权行动按下“暂停键”。

交房未安心

违约金争议波澜又起

漫长的等待过后，2025年9月，业主们终于拿到验房钥匙，悬了一年的心终于落地了。然而，新房到手并未平息所有矛盾，逾期交房的违约金问题，再次将双方推向对立。

“房子是交了，但开发商逾期交房是既定事实，合同里明确约定了违约责任，这一年来我们每户都承受了房租、房贷双重压力，这笔损失必须有人承担。”业主代表老陈带着大家的诉求找到钟伟志，眉宇间满是疲惫。他的遭遇，正是68户家庭共同的困境。

为平衡双方利益，法官与审判团队再次联系开发商，尝试通过调解化解争议。

“法官，交房延迟确实是因为天气因素，而且我们已经尽全力推进交房工作，目前企业经营困难，根本无力承担巨额违约金。”开发商态度坚决，将责任归咎于降雨，调解意愿极低。

“作为专业商品房开发企业，对季节性多雨等常规天气应当具备预判能力，并提前合理安排工期，不能仅凭主观说辞认定其为不可抗力。”法官逐条拆解法律条款，清晰阐述双方权责，可开发商仍坚持自身无过错，调解工作陷入僵局。

鉴于案件的群体性特征，法官决定启动“示范判决+类案调解”机制，选取最早起诉的一案进行精细化审理并打造示范性判决，寻找兼顾双方利益的最优做法。

庭审中，双方围绕“持续降雨是否构成不可抗力”及“逾期天数如何界定”展开交锋。业主以《商品房买卖合同》《租赁合同》为据，主张开发商承担违约责任并赔偿逾期期间租金损失；开发商则援引买卖合同附件及《气象证明》，辩称降雨属于不可抗力应免责。

法官聚焦“降雨与逾期交房之间是否存在法律上的因果关系”这一核心，精准指出开发商虽主张天气因素影响施工，却未能提供关键证据如施工日志等以证明降雨具体导致停工的天数，且涉案降雨亦未达到不可抗力“不能预见、不能避免、不能克服”的标准。

最终，法院判令开发商按照合同约定，支付逾期交房违约金共计5.8万余元。

同时，法官通过强化事实认定与裁判说理，进一步明确了类案中不可抗力的审查要件与举证责任分配标准，为后续纠纷的处理确立了清晰尺度。

判决破僵局

百万违约金“平稳落地”

示范判决的法律效力与司法震慑力，加之庭审中法官对举证责任、法律适用的清晰解读，让开发商彻底认清了自身在法律认知上的误区。

“现在才明白是我们对法律理解不到位。恳请法院帮忙再组织一次协商，我们愿意积极沟通，寻求共赢方案。”开发商负责人主动联系审判团队，态度发生明显转变。

看到和解有转机，法官立刻组织双方座谈，搭建沟通桥梁。

“大家买房都是为了安稳生活，开发商逾期交房确实构成违约，理应承担责任；但如果一味追求高额违约金，导致企业陷入经营困境，不仅违约金难以足额兑现，后续房屋维保、配套完善也会受影响，最终损害的还是业主利益。”法官一边疏导双方的对立情绪，一边向开发商进行劝说：“要实现双赢，就必须拿出切实可行的方案，用诚意重建信任。如果资金确实有困难，能不能以抵扣物业费的方式协商一下呢？”

在法官的引导下，开发商表示：“我们愿意在法律框架内，结合自身承受范围承担违约责任，希望能分期支付违约金，缓解资金压力。”

业主代表们经过商议后表示认可：“我们愿意给予一定履行宽限期，只要方案合理，大家都愿意配合。”

最终，一套兼顾双方关切的方案达成：67户业主合计581万余元的逾期交房违约金平均分为三笔——其中一笔将以等额物业代金券形式一次性发放，另外两笔则以现金方式支付。根据协议，该笔款项分三期支付，首笔违约金及物业代金券需在两个月内完成支付与兑付，剩余一笔违约金则在随后的两个月内付清。

随着67份调解书陆续签订，这场持续一年多的纠纷终于圆满化解。

跳出“硬碰硬”的僵局，让业主安心，帮企业松绑。

意向图，与案情无关

如今，踏入该小区，整洁的楼道、温馨的家园，业主们的欢声笑语取代了曾经的焦虑和抱怨。

开发商负责人也如释重负：“感谢法院搭建沟通平台，让我们获得了宝贵的缓冲空间，后续将全力做好服务，促进企业良性发展。”

581万元违约金的“平稳落地”，不仅守住了60余户家庭的“安居梦”，更在法理与情理之间找到了平衡点，让社会矛盾在法治框架内得到和谐化解。

定分止争、化解矛盾、促成共赢。2025年，博罗法院立足工作实际，以“示范判决+类案调解”工作机制为牵引，高效妥善审结涉物业、商品房纠纷1597宗，将批量案件从“个案办理”向“类案治理”拓展，扎实推进实质解纷。

来源：天平阳光客户端

惠州中院 博罗法院

审核：黄慧辰

编校：张涵青