扬检文苑 | 段伯欢：抵当与绝卖之争

南宋宝庆二年（1226年），浙江唐昌人陈嗣佑以十三贯的价格购得三绍罗家坞山地，到了绍定二年（1229年），又将该山地以七贯的低价卖给何太应，并立下红契（亦称赤契，即由官府盖印的买卖契约）。交易完成后，陈嗣佑将该田地交割给了何太应，何太应向官府申报了纳税，并于五年后再次将地契投税。此后又经过数年，至淳祐二年（1242年），陈嗣佑向县衙提起诉讼，声称当初交易实为抵当（抵押借贷），并非真实买卖，要求赎回田地。何太应则坚称为绝卖，要求维持田地所有权。

双方的争议焦点是当时土地交易的性质，如果认定为“抵当”，则土地应准予陈嗣佑赎回，如果认定为“绝卖”，则原主不可回赎。绝卖也称“断卖”，是彻底转移所有权关系的交易方式，即永久性买卖，原主不得占有和管理不动产。根据南宋的法律要求，绝卖一般要完成“离业”“过割赋税”“印契输税”及“先问亲邻”四项法定程序，才具有法律效力。抵当类似于现代民法中的抵押借贷，它不转移土地所有权，不需“离业”（原主搬离）或“过割赋税”（赋税过户），只需订立明确标注“抵当”的契约（白契），无需官府勘验盖章形成红契。卖方可以保留原不动产，并有回赎权。买方可以获得抵当财产的收益作为债务的利息，同时获得回赎金以实现其债权。

依据以上南宋田宅交易法律规定，“抵当”与“断卖”的区分是非常明确的。但是在现实生活中，民事交易形式复杂，方式多种多样。广大民众为了逃避交税或其他原因，普遍采取“立二契”的规避行为，即同时设立抵当契和断卖契，以便日后根据需要选择适用，这样就给交易性质认定带来了诸多困难。

唐昌知县收到诉状后，考虑到当地盛行抵当的交易习惯，认为不宜简单认定交易性质。知县注意到，陈嗣佑在宝庆二年以十三贯的价钱购得地产，仅仅三年就以接近半价的低价转卖，从卖方的角度看，卖方应当是不希望此项交易产生绝卖的后果，至少期待可以保留回赎的权利。此外，也有可能是买方利用自己的经济实力等优势地位，迫使卖方在周转困难等不利情形下，违背初衷订立契约，低价转让土地。基于以上理由，知县认为此项交易名为绝卖实为抵当，陈嗣佑有权回赎地产。

何太应不服，上诉至临安府。时任临安知府为吴恕斋，吴恕斋是南宋著名理学家文学家，同时也以断案治狱知名。吴恕斋在审阅案情后，没有完全否定唐昌知县的看法，也认为“乡民以田地立契，权行典当于有力之家，约日尅期，还钱取契，所在间有之。”即名为绝卖实为抵当的情形，在民间交易中普遍存在，但是“果是抵当，则得钱人必未肯当时离业，用钱人亦未敢当时过税，其有钱、业两相交付，而当时过税离业者，其为正行交易明矣，决非抵当也。”他认为，如果是抵当，通常买主不会离业，买方也不敢办理税务交割，这是吴恕斋对此类案件审判经验的归纳总结。

吴恕斋指出，本案的具体情形不符合抵当的一般特征，反而具备绝卖的所有条件。如卖主已经离业，占有权已经彻底转移，交易契约已经过官府认证，办理了税务过户手续，卖方也多次向官府纳税，完全符合绝卖的特征，因此不能再认定为抵当。吴恕斋不同意唐昌县令将“嗣佑此地系宝庆二年以十三千得之而绍宝年以低价出卖”作为判定抵当依据的观点。他强调，田地时价经常变动，不能以买卖双方的价格差异作为判定交易性质的依据，而应以法定程序和契约形式为准：“官司理断交易，且当以赤契为主”，即红契在认定交易性质中，起关键的决定性作用。

在认定交易性质为绝卖后，吴恕斋又援引法律规定，认为本案已经超过诉讼时效，不应受理。他在判词中写道：“在法，典卖田地满三年，而诉以准折债负，并不得受理。况正立卖契，经隔十余年而诉抵当者乎”？典卖后再以不动产折算偿还债务起诉的，属于当时法律禁止的行为，对于这种违法行为，都有三年的追诉时效限制，那么，对于已经订立了红契的正当合法买卖（绝卖）协议，过了十几年更不应该受理。

基于以上原因，吴恕斋作出最终判决：对该案不予受理。

说案

红契是中国古代社会土地、房屋等不动产交易中，由当事人向官府申报纳税，经官府审核并加盖官印后的正式契约，是政府认可的产权凭证，与未官方认证的白契相对。红契制度在中国封建社会中发挥了多重功能，它可以确认土地权属，规范土地交易行为，保障国家契税收入。

北宋时期，随着土地私有化程度提高，土地买卖空前活跃。为防止土地交易中的欺诈行为，确保赋税征收，宋太祖开宝年间正式规定红契制度，经不断修订，至南宋时期红契制度已经比较完备。如由官府统一印制契纸，并按顺序编号，形成标准化的交易文书；红契需在官府登记并缴纳契税，然后加盖红色官印，确认交易合法；通过多份存档确保交易的真实性与可追溯性等。

本案审理过程中，吴恕斋正是以红契作为认定契约性质的关键，进而作出正确判决。本案判决不仅解决了具体纠纷，更具有重要的法律意义和历史价值。

首先，判决明确了契约性质判定标准。判决确立了区分抵当与断卖的明确标准，即以“离业”“过税”等法定程序和红契形式作为判定交易性质的主要依据，而不是以价格高低或当事人主观意图为准。这一标准对田宅交易纠纷的解决具有指导意义，有助于减少因交易性质不明导致的争议。

其次，判决维护了契约稳定性。吴恕斋强调法律对已成立契约的保护，特别是对超过法定时效的赎回请求不予支持，保障了田宅交易的长期稳定性和可预期性。这一立场有助于增强民众对田宅交易法律制度的信心，促进土地的合理流转和利用。

最后，判决打击了恶意诉讼。吴恕斋认定陈嗣佑明知田地可能升值，却在交易十余年后才主张赎回，存在明显的恶意诉讼意图。他指出，若纵容此类行为，将导致“恐执契者皆不可凭，驾浮词者类萌侥幸。乡井有一等教唆之徒，哗然生事，而官司亦不胜其扰矣。”吴恕斋严厉训斥了陈嗣佑，并告知陈嗣佑若再提起恶意诉讼，将以“虚妄之罪”论处。

本案判决是南宋田宅交易法律制度演进的重要里程碑，吴恕斋以其严谨的法律适用能力和敏锐的社会洞察力，成功平衡了法律条文与社会实际之间的关系，为南宋田宅交易纠纷的解决树立了典范。这一案例不仅为我们理解南宋商品经济背景下的法律制度和司法实践提供了宝贵的历史资料，对现代司法也有重要借鉴意义。

作者简介

段伯欢，湖北黄冈人，中国政法大学法律硕士，从检17年，现为扬州市院四部一级检察官助理。

来源：《清风苑》杂志社

文字：段伯欢

编辑：吴乾乾