宁做代建不做自投，一批民营房企的经营逻辑变了

来源：第一财经

已有超百家企业瞄准代建赛道。

伴随着头部企业强烈的扩张意愿，房地产代建行业拓展规模在2025年实现了再一次显著提升。

第三方研究机构克而瑞发布的数据显示，2025年，代建新增规模TOP20企业的新增签约建面约2.2亿平方米，同比增幅16%，增速较2024年提升6个百分点。其中，金地管理、龙湖龙智造、新城建管同比增幅超过50%。

业内认为，在当前探索房地产新发展模式背景下，传统房企由开发商向服务商转型是发展的一大趋势，代建作为“服务”领域重要的方向之一，正在成为房企转型“轻重并举”战略下探索新模式的重要选择。

头部规模显现

据克而瑞监测，从2025年前三季度代建中标情况来看，单季度的中标数量持续走高，其中第三季度中标数量达到172个，同、环比增幅分别达到37%和17%。具体来看，绿城管理、龙湖龙智造、蓝城集团、旭辉管理、金地等头部企业的中标数量明显高于其他企业。

2025年全年，有10家企业年内新增代建规模超1000万平方米。其中，前五家企业新拓建面占比达到45%，头部企业占据了行业新增规模的大部分资源。

“头部代建企业强烈的扩张意愿有效推动了中标数量的显著增长。”上述机构认为，已经具备规模优势和品牌效应的企业仍在加速拓展，稳固自身优势。

明源不动产研究院首席研究员艾振强认为，2025年，房地产市场仍在深度调整，同时又是“好房子”元年，能真正为项目创造超额价值的专业代建方，获得了更多市场的青睐。

中指研究院企业研究总监刘水向记者分析，代建企业积极探索城市更新、旧改等领域的业务；也通过代建代运营模式，通过运营长租公寓、商业等获取代建资源。

业内认为，代建行业正经历从规模扩张向价值创造的结构性调整，企业需通过产品力提升、服务创新和风险管控，在行业洗牌期实现稳健发展。

刘水表示，在代建行业经历前几年的爆发式规模增长后，近两年已进入高位平台期，表现为新签面积增速大幅放缓，未来的增长不再依赖于市场扩容，而取决于企业对市场空间的争夺能力，行业正式进入“精耕期”。

开发商“能力变现”

在不断变化的行业座次中，目前已跻身头部企业行列的金地管理、龙湖龙智造、新城建管等企业颇引得市场关注。据克而瑞数据显示，2025年，上述三家企业的代建新增规模同比增幅超过50%。

具体来看，三家企业新签约代建面积分别为1531万平方米、1387万平方米、1061万平方米，分别位列新增规模榜的第5、6、8位；同期，龙湖龙智造、金地管理实现的代建销售规模分别为206亿元、193亿元，位列代建销售规模榜的第3、4位。

与之相对应的是，在原本的投资开发赛道上，上述三家企业的自投项目规模的大幅缩减。克而瑞数据显示，2025年，龙湖、金地、新城的新增货值最多不足90亿元，远低于高峰期动辄千亿元以上的新增货值量。

龙湖龙智造代建业务负责人向记者进一步指出，着力在代建行业发展是“行业转型+能力变现+风险可控”的趋势所至。从行业层面上来看，很多企业手中有地、有钱，但或缺产品经验，或缺交付保障，需要专业的企业“救场”。而传统开发商多年沉淀的产品标准化、运营效率、品牌信任，可以快速复制到代建项目，“这能实现‘能力变现’（比如代建费+兑现激励），还不占资本”。

不仅是行业调整和自身发展带来的结果，政策支持和市场的客观需求也是一项重要因素。艾振强提到，近两年来，国家大力推进保障性住房建设、城中村改造等，以及“好房子”建设，产生了大量需要专业操盘手的代建需要。

龙湖龙智造代建业务负责人也提到，在当前的市场环境下，购房者实际上需要更多优质项目，代建能让龙湖的产品标准覆盖更广，包括户型、园林设计等。代建的轻资产模式在“风险可控”前提下，聚焦做对产品、做好服务，能契合当下的市场环境需求，助力企业平稳穿越周期。

整体而言，民营房企在代建赛道上发力是顺势而为。艾振强认为，这一选择是将曾经的开发核心能力，转化为轻资产运营的资本，从而在充满不确定性的市场中，找到一条更安全、更可持续、也更能发挥自身长处的发展道路。

不完全统计显示，目前已经有百余家房企开展代建服务，竞争压力仍将走高，但业内对未来的市场发展空间仍乐观。根据中指研究院预计，代建市场规模行业占比将以年均21.3%的速度高速增长，相比欧美国家成熟代建市场20%-30%的行业渗透率，代建仍有发展潜力。

有代建行业资深业内人士透露，当前地方城投手中有大量未开发地块，这些项目成为代建企业持续拓展的重点，例如，蓝绿双城就通过与地方政府、地方国企合作的共建模式，通过资本共担、利益共享的方式持续获得稳定的项目增量。

“部分非房企作为代建重要的委托方，拿地意愿增加，也为代建企业提供了新的发展机遇。”中指院指出，今年以来，部分代建企业前置介入代建流程，联动委托方获取优质土储，为代建提供了一种新的拓展方式。