很多人卖房，犯了一个错误

最近咨询卖房的人，比咨询买房的还多。

交流下来发现很多人犯了一个错误。

错误就是把挂牌当成了卖房。

很多人以为卖房跟卖零食一样，超市上架了，总有客户会买。

贝壳就是他们的房源超市。

这在其他行业行得通，爱做生意的温州人有句名言：

“只要往上摆，它就有人买”。

房子不行，房子真正的展示不是贝壳挂牌，而是实地看房。

贝壳挂牌的房子很多都“0带看”，也就是一个月没人看房。

2025年7月份，贝壳上“0带看”房子占了38.7%。

那你挂牌有什么意义？

你可能想碰碰运气，万一有客户喜欢我房子，出高价呢？

我告诉你，这样的概率为0。

一个看房都没有，根本不可能卖掉。

你只挂牌，没人看房，等于货还在超市仓库，没摆上货架。

如果不着急卖，就挂着玩儿，那无所谓。

像这种，杨浦鞍山小三房还挂15万，是人家的自由。

但是你要诚意卖，挂个15万试试水，纯粹是浪费时间、浪费机会。

很多人怕中介骗自己，一上来挂高，试探市场。

两个月没人看房，屈服了，再降到合理价格。

那你真正的卖房，是从降价开始的。

前面两个月纯纯浪费时间。

你知道浪费的两个月值多少钱吗？

2025年10月到年底，两个月可能市场下行10%，1000万的房子下降100万。

也就是说，你10月份诚意卖，行情是1000万。

等到12月，行情只有900万了。

两个月试探，少卖100万。

你可以不接受这个行情，但是去年下半年行情就是下滑了。

你可以不卖，等市场复苏，但是想卖掉就是比之前少了100万。

这样挂牌式卖房，过去是可以的。

2021年之前房源很稀缺，中介口号得房源者得天下。

维护好房东，总会有客户买走的。

你挂牌了，会有无数中介跟你联系，帮你推广，甚至跪舔。

不管你房子怎么样，给你带带客户，维护好关系。

万一后面你想通了，降价了，还能找我卖房。

2022年后变为买方市场，拿了房源没用，很可能几个月卖不掉。

维护房东不划算了。

有诚意的买房客户才最重要。

现在你去挂牌，刚开始一两周会疯狂给你带客户、跟你交流。

你觉得自己还是高高在上。

但是很快就没声音了，就没客户了，中介也不打你电话了。

前两周疯狂联系你，一方面是刷带看拿独家房源，一方面是试探你心态。

发现你不签独家，也短期不降价，中介才没时间搭理你。

给你带客户干嘛？浪费我时间，还砸了我在客户这边口碑。

中介现在非常焦虑，上海链家裁员8000多人，中小门店关了不计其数。

中介忙着拍视频、忙着抢夺客户，没时间教育房东降价。

我劝说房东降价，也不一定是我卖掉，费力不讨好。

真正大幅PUA房东降价的，只有链家，他们一旦拿到房东大降价消息，内部流传，海量客户扑过来立马卖掉。

但是链家份额始终只有20%多，上不去，你房子大概率还是靠其他中介。

甚至链家动作也变形了，不是维护房东，而是打着维护房东名义让你降价。

发现你不降价，立马去“服务”别的房东。

筛选诚意房东，比教育房东更有效率。

中介筛选出来的诚意房东，才是他们真正的服务对象，他们才会推客户。

一旦被打上“不诚意”标签，你一个客户都没有。

上面是之前客户的留言，代表了部分客户想法，可惜大错特错。

房地产永远不会像零食一样，线上展示完成买卖。

现在没几个人打开贝壳app，把满意房源加入购物车，实地看一遍选择下单。

大部分人买的房子，是中介人肉推荐的。

要么是电话微信推荐，要么是贝壳app上私信给你。

拿到中介推荐，才是真正的上架销售。

开过中介门店的都知道，主要有门店，房源都不是问题。

但是很多店干不过链家，因为人数没链家多，房东跟进的没链家勤。

房东降价的消息，不如链家及时，所以业绩不如链家好。

说白了就是识别诚意房东的效率不如链家。

可以这么说，现在中介跟房东的沟通，几乎都是为了识别诚意。

这才给人一种感觉，维护房东，变成了PUA房东降价。

本质在于房东、中介的利益不一致。

房东希望卖得又快又贵，中介只负责卖得快。

中介只是想把手里客户变现，买谁的房子对他都一样。

你听话，大幅降价，我立马把客户导过来。

你不听话无所谓，我客户导给别人。

市场真的那么差吗？不见得。

上海一个月卖掉2万套二手房，链家总带看量也高位运行。

卖房难度是增加了，没想象的夸张。

上季度成交周期是106天，三个月多点，跟之前差别不大。

数据来源：房见小程序

为什么越来越多的房东崩溃？

因为你被打上“不诚意”标签，这些客户一个都不给你。

你根本不知道自己有潜在客户。

可能有客户特别喜欢你装修，可能有客户就喜欢你的改造，可能有客户就喜欢你的独特视野。

但是这些客户都看不到你房子。

现在已经不是二八定律了，而是“诚意卖”的房子拿了90%的带看。

而中介判断是否“诚意卖”，又相当主观。

行业最大的变化是，中介已经不想站房东这边了。

你亏多少钱跟他没关系，让你大降价，是中介送给买房人的投名状。

你房子真实成交价是多少、应该挂多少钱、客户画像如何、如何包装、如何推广、运用哪些渠道、谈价过程分几步、如何跟新房错位竞争等等等等，没人关心。

之前有粉丝留言吐槽，收我两个点中介费，我还得教他卖房子。

你想多了，你花两个点，能让中介帮你推荐就不错了。

2025年服务卖房的机构雨后春笋一样冒出来，本质也是中介叛变了房东，房东没人服务。

无论如何，中介是行业主力军，他们退出留下了足够市场空白。

衷心给大家两个建议。

第一个，你去了解了解，你们房子到底在不在“诚意卖”仓库中。

第二个，别高高在上了，你能拿到客户的唯一途径就是中介，你得想尽办法把中介的客户拿过来。

卖的又贵又好是你的事情，你不去操心，没人为你价格负责。

你少卖100万，链家只少收2万多佣金，中介个人损失几千块。

人家玩什么命。