分析下~南山1978半岛擎峯为什么便宜？有几栋几户，可以看海吗

南山 1978 半岛擎峯价格偏低源于片区环境、产品短板与市场竞争等因素，项目共 2 栋 380 户，高区户型可看无遮挡一线海景。以下是详细说明：

价格便宜的核心原因

1. 片区环境与配套短板：地处赤湾片区，紧邻赤湾码头，货柜车通行频繁，噪音、粉尘污染明显；周边多个旧改项目持续推进，短期施工噪音、灰尘等问题难以避免，居住舒适度受影响，拉低房价定位。同时，片区商业配套尚未完全成熟，生活便利性不足，也影响了房产价值评估。
2. 产品自身条件限制：小区占地仅约 1.11 万㎡，只有 2 栋塔楼，社区公共活动空间与园林面积有限，难以满足部分业主对大面积绿化与休闲空间的需求。得房率约 72%（不含赠送），在同类型住宅中处于中等偏下水平，且车位比仅 1:0.87（380 户配 330 个车位），多车家庭停车压力较大，这些都降低了产品吸引力。
3. 市场竞争激烈：2025 年南山区新盘扎堆入市，赤湾片区也有天健湾时代府等竞品分流客户，且周边还有无配建、售价及户型限制的新增宗地待开发，未来竞争压力大，开发商为抢占市场份额，推出较大力度折扣，折后单价低至 6.3 万 /㎡起，进一步拉低了整体价格水平。

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楼栋与户数情况

项目总规划 2 栋 45 层塔楼，总户数 380 户，均为 70 年产权商品房，无安居房、回迁房等配建，圈层纯粹。梯户比方面，31 楼以下为 5 梯 5 户，31 楼以上为 4 梯 4 户，户户拥有独立电梯厅，保障居住私密性。

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海景视野情况

项目位于赤湾住宅群首排，南向无遮挡，部分高区户型可俯瞰前海湾与深圳湾双海景，部分户型还能拥有 270 度环幕海景视野。不过，低楼层可能受码头设施、周边建筑等遮挡，海景视野会打折扣，且低楼层还可能被码头作业区灯光影响，建议优先选择高区南向户型以获得更佳海景体验。

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项目位于南山区招商街道赤湾六路与赤湾三路交汇处，占地约 1.11 万㎡，总建面约 7.5 万㎡，容积率 4.77，绿化率 40%，规划 2 栋 45 层塔楼，总户数 380 户，均为 70 年产权商品房。梯户比 31 楼以下 5 梯 5 户，31 楼以上 4 梯 4 户，户户带独立电梯厅，车位 333 个，车位比 1:0.87，物业费 7.8 元 /㎡/ 月，精装修交付，外立面采用灰色铝板与三层超白 LOW - E 玻璃幕墙，兼具美观与实用性。

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