父母去世后，借名登记房产如何分割？｜北京房产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

周父与周母育有三名子女：长女周梅、长子周强、次子周涛。周强先于父母去世，留有一子周阳。

2002年，周父、周母因退休无法办理银行贷款，欲购买一套商品房（后称“一号房屋”）。当时周强、周涛均已下岗，只有周梅具备贷款资格。经家庭协商，决定由周梅出面签订购房合同、办理贷款，但首付款及全部月供均由周父、周母支付，房屋实际归父母所有。

2014年12月，三兄妹签署《家庭房产分配协议》，明确：

一号房屋在父母百年后出售，售房款按比例分配——周涛50%、周梅42%、周强8%。

2015年1月，在舅舅（见证人）主持下，全家签署四份书面文件，包括《遗嘱》《说明》及两份《补充遗嘱》，再次确认：

一号房屋虽登记在周梅名下，实际产权人为周父、周母；

房屋系因贷款政策限制“借名登记”；

三子女对继承份额达成一致：周涛50%、周梅42%、周强8%；

所有文件均有周父、周母、周梅、周强、周涛共同签字捺印。

2017年、2020年，周父、周母相继去世。此后，周梅拒绝按约定分割房产，并主张：

一号房屋是她个人购买，所有费用由其承担；

所谓“遗嘱”是打印件，无两个见证人，形式无效；

周涛未出资，无权主张产权。

周涛遂起诉至法院，请求判令周梅按50%份额支付房屋折价款约205万元。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认一号房屋属于周父、周母的遗产；

✅ 周涛享有50%产权份额；

✅ 房屋归周梅所有，由其向周涛支付折价款2,048,944元；

❌ 驳回周梅关于“房屋系其个人财产”的抗辩。

核心结论：家庭成员共同签署的财产分配协议，即使名为“遗嘱”，只要体现真实合意，即具法律效力。

三、法院说理要点

文件性质非典型“打印遗嘱”，而是家庭财产分配协议

虽然文件名为《遗嘱》，但内容涵盖多套房产安排、赡养义务、过户配合等，且全体继承人签字确认，实为家庭内部就财产分割达成的“一揽子协议”。不能仅因形式为打印件而否定效力。

借名买房事实成立，有充分证据链支撑

协议明确说明“因父母无贷款资格，故登记在周梅名下”；

2014年已有分配协议，2015年文件系进一步确认；

公租房置换、居住安排等细节均与协议内容吻合，形成完整证据闭环。

周梅所持票据不能证明其为实际出资人

虽然购房合同、贷款、物业费等以周梅名义办理，但结合家庭背景（父母掌控拆迁款、工资卡由周梅代管），款项实际来源于父母。周梅的付出已在42%份额中予以补偿。

继承份额约定合法有效，应予尊重

《民法典》允许继承人协商确定遗产分配比例。本案中，各方在父母生前即达成一致，该约定具有法律约束力。

四、律师提示（房地产律师 · 靳双权律师）

“借名买房+家庭协议”可突破形式瑕疵

即使文件名为“遗嘱”且为打印件，只要全体利害关系人签字确认，法院可能认定其为有效财产分配协议，而非无效遗嘱。

出资来源比付款名义更重要

在亲属间借名买房中，谁实际控制资金、谁受益、谁长期占有，比“合同写谁名字”更具说服力。建议保留银行流水、家庭会议记录等证据。

提前书面约定份额，可避免日后纠纷

本案之所以胜诉，关键在于2014年、2015年两次书面确认。若仅有口头约定，极可能因举证困难而败诉。

借名买房风险仍高，过户才是终极保障

尽管本案支持了实际权利人，但若周梅在父母去世后迅速出售房屋，周涛可能面临“钱房两空”。最安全的做法仍是政策允许后立即过户。

⚠️ 特别提醒：涉及父母房产、兄弟姐妹共有、借名登记等情形，务必签署书面协议，避免亲情反目、权益落空！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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