房改房纠纷：未析产+擅自过户=部分合同无效｜房地产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

赵父与赵母婚后育有四名子女：长子赵强、次子赵磊、长女赵敏、次女赵婷。

1995年，赵父作为某单位职工，通过福利分房政策购买了一套公有住房（后称“一号房屋”），总价32,439元。购房时使用了赵父36年工龄及赵母18年工龄折抵部分房款。房屋登记在赵父一人名下，但由赵父长期居住。

赵母于1999年去世，未留遗嘱，其父母也先于她去世。此后，一号房屋一直未进行继承分割，依法应由赵父及四名子女共同共有。

2009年9月，赵父与次女赵婷签订《存量房屋买卖合同》，约定以27万元价格将一号房屋“出售”给赵婷，并完成过户。但双方均承认：赵婷未实际支付任何房款。同日，赵婷还出具《承诺书》，承诺“父母在世期间，房屋仍由父母居住”。

2022年，赵父因家庭矛盾搬离一号房屋，并起诉赵婷，要求确认该买卖合同无效、返还房屋。法院经审理作出A号判决，驳回赵父全部请求，认为合同系真实意思表示。赵父上诉后，二审B号判决维持原判。

2023年，赵强、赵磊、赵敏三人作为原告提起新诉讼，主张：

一号房屋属父母夫妻共同财产，赵母去世后未析产，五人共同共有；

赵父与赵婷在其他继承人不知情的情况下，以“买卖”形式将房屋过户，实为恶意串通，损害其他继承人权益，请求确认合同无效，并将房屋恢复登记至赵父名下。

赵婷辩称：

房屋1995年即由她全额出资购买，只是因政策原因登记在父亲名下；

2009年过户是履行家庭内部约定；

此前A号、B号判决已确认合同有效，本案属“一事不再理”。

赵父则当庭表示：当年过户是为帮赵婷办理抵押贷款，并非真实买卖，也未告知其他子女。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认2009年《房屋买卖合同》中，涉及赵父个人份额的部分有效；

✅ 涉及赵强、赵磊、赵敏应继承份额的部分无效；

核心结论：未析产的共有房屋，部分共有人擅自处分他人份额，该部分行为无效。

三、法院说理要点

一号房屋属夫妻共同财产，赵母去世后形成共同共有

房屋购于婚姻存续期间，虽登记在赵父名下，但依法属于夫妻共同财产。赵母去世后，其50%份额由五位法定继承人（赵父+四子女）共同继承，房屋整体处于未分割的共同共有状态。

“买卖”实为赠与，且仅对赵父自有份额有效

双方未支付房款，合同名为买卖，实为赠与。赵父可自由处分其个人份额（含其50%夫妻财产+继承自赵母的10%），合计60%。但无权处分其他三位子女各10%的继承份额。

未取得其他共有人同意，构成恶意串通

赵父与赵婷明知房屋存在其他共有人，却未通知、未征得同意即完成过户，损害赵强等三人合法权益，符合《合同法》第52条“恶意串通损害第三人利益”的无效情形。

此前判决不构成“一事不再理”

A号、B号案件系赵父以“虚假意思表示”为由主张合同无效；本案是其他共有人以“恶意串通损害权益”为由起诉，诉讼主体与法律依据不同，不违反一事不再理原则。

四、律师提示（房地产律师 · 靳双权律师）

父母去世未留遗嘱，房产自动进入“共同共有”状态

即使房产证只写一人名字，只要属于夫妻共同财产，配偶去世后，所有法定继承人即成为共有人，任何一人不得擅自处分整套房屋。

“名为买卖、实为赠与”在亲属间常见，但风险极高

若未支付对价，法院通常认定为赠与。而赠与只能处分自己的份额，处分他人份额部分无效。

借名买房主张需强证据，亲属出资≠产权归属

本案中，赵婷虽出资，但因房屋性质为单位福利房，购房资格专属赵父，且使用了父母双方法定工龄，不足以证明存在借名合意。

⚠️ 特别提醒：涉及家庭房产处置，尤其是父母去世后的房屋，务必全体继承人签字同意，否则即使完成过户，也可能被部分撤销！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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