戴德梁行：房地产市场还有潜力 REITs扩围开启不动产金融化新阶段

1月12日，在戴德梁行北京公司2025年终发布会上，戴德梁行北区董事总经理胡峰表示，中国的房地产市场的话，仍有巨大的这个潜力可挖。从宏观层面来看，与国际对比，全球十大经济体中，除中国、印度和巴西等发展中国家房地产增加值占GDP比重不到10%，其他区域超过10%，美国房地产增加值占GDP达12.2%，中国为6.3%，表明中国房地产对经济直接贡献并不偏高，反而处于国际中下偏低水平。从市场未来方向来看，基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产，标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段。这一重大政策突破，不仅为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道，为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择，更向商办与酒店市场的价值重塑及运营提升注入了强劲动力。

据戴德梁行统计，从中美房地产行业增加值的构成结构来看，美国房地产增加值达3.5万亿美金，其中房地产出租占比约77%，其中住宅和商业租赁有3000亿美金佣金的市场规模，商业佣金约480亿美金；中国房地产增加值为1.2万亿美金，其中房地产开发经营占比50%以上，物业管理占15%，自用住房占 29%，房地产中介占6%。在此背景下，市场正从单纯依赖开发销售的模式，加速转向“投、融、管、退”全周期能力的竞争，房地产市场也还有非常大的发展空间。

政策层面，2025年12月31日证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，正式将写字楼、酒店等商业不动产纳入公募REITs试点范围，同步印发的配套通知明确推进REITs市场扩容扩围，建立“1+3+N”制度体系，大幅提升审核效率，将受理至首次反馈意见时间从30个工作日缩短至20个工作日。上交所同步修订业务规则，完善商业不动产REITs上市审核、发售交易等全流程规范，进一步优化扩募机制，将扩募间隔期缩短至6个月。一系列政策举措为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道，也为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择。

从市场发售情况来看，我国公募REITs市场已迈入规模化发展阶段。截至2025年末，境内公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元，其中2025年新发行产品20单、扩募5单，合计募资规模达473.35亿元，市场规模稳居亚洲第一、全球第二。值得关注的是，商业类REITs表现亮眼，华夏中海商业REIT曾创下320倍的超额认购纪录，充分体现市场对商业不动产REITs的认可。2026年初，公募REITs二级市场更迎来“四连阳”开门红，数据中心、产业园等板块领涨，中证REITs指数环比上涨1.86%，市场活跃度持续提升。

戴德梁行分布了第六期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》。戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事、REITs研究中心主任张恺玲表示，资本化率作为不动产核心定价锚点，直接反映行业信心与投资逻辑。随着公募REITs正式拓展至写字楼、酒店赛道，这份报告将通过跟踪核心业态资本化率变动，为行业锚定发展方向，助力商业不动产价值挖掘，进一步完善多层次REITs市场价值体系。

对于2026年市场趋势，戴德梁行北区首席政策分析专家、北区研究部主管魏东指出，2026年作为“十五五”规划的开局之年，经济发展仍以稳健为主基调，中央政治局经济工作会议提出的“跨周期调节”将兼顾当前问题解决与长远发展布局，扩大内需、提振消费仍是拉动经济增长的核心抓手。

针对北京区域市场，戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗复盘2025年北京写字楼市场表现后强调，2026年市场仍将面临多重挑战，提升核心竞争力、实现市场突围是业主需直面的重要课题。北区商业部主管孟祎则从“长期主义”视角提出商业业态创新路径，她介绍，2025年北京零售市场新增110万平方米优质空间，老旧项目升级改造成效显著，市场呈现商业空间向“城市客厅”转型、IP运营矩阵化、资本理念长期化三大特征，未来以文化赋能商业、场景创新突破瓶颈将成为商业市场韧性增长的关键。