2026购房地图 | 洋房、联排、挑空墅厅，江宁改善买家太幸福

2026年的南京楼市已经拉开帷幕。

近两年来，随着南京土地供应日益趋向“优质”与“低密”，新房市场在产品上实现跨越式升级。四代宅、洋房、墅厅、空中露台......持续刷新买房人对新一代住宅的想象力。

不同的板块承载着差异化的生活想象。

新年伊始，锐评君推出「2026购房地图」系列，从核心板块入手，整理一批即将入场南京楼市的新成员，看一看哪些板块置业机会更多，哪些新盘又要“卷”出新高度。

这一次，我们将目光聚焦于江宁。

得益于土地供应的充盈，近年来江宁核心区域的新房供应较为丰富。去年，江宁金茂府、樾满云川等先后亮相，纷纷以四代宅产品刷新区域产品力，深受江宁品质买家的认可。

2026年，江宁改善置业还有哪些选择？锐评君整理了有望上市的主流新盘，涵盖百家湖、三山、上秦淮、方山等区域，均为低密优质宅地，覆盖挑空墅厅、四代洋房、低密联排等多类型产品。

百家湖

常州嘉宏G38&G71地块

G38地块

容积率：1.7

产品：拟建7栋16-17F住宅，建面约143-230㎡六恒科技住宅，有挑空墅厅产品

看点：约2100㎡双下沉庭院、约6000㎡高端会所、双泳池系统、阳光车库等

G71地块

容积率：1.1

产品：待定

看点：集百家湖板块、河景资源、低密等优势于一身

2025年，常州嘉宏重仓江宁百家湖。

去年7月，经过33轮竞价，G38被常州嘉宏以总价7.29亿元拿下，溢价9.62%，成交楼面价17006元/㎡。

2个月后，常州嘉宏再度出手，经过74轮竞价，以7.97亿总价入手百家湖G71，溢价10.08%，楼面地价22038元/㎡。

两幅地块都位于江宁核心区域，配套齐全、氛围成熟，是江宁公认的改善主流板块。

G38地块临近地铁1号线小龙湾站，周边有朗诗玲珑屿、仁恒龙湾等项目，临近秦淮河和牛首山河风光带，景观资源优渥。

G38地块规划已出炉，拟建设7栋16-17层四代宅，主力户型为建面约143-230㎡，有北向全明入户、超6米挑空墅厅、六恒科技系统等，尤其270°转角景观厅能饱览窗外风景。

建筑立面的弧形元素非常亮眼，以大面积玻璃、极致窗墙比打造“现代高奢”的公建化立面。

公区上，将打造约2100㎡双下沉庭院、约6000㎡高端会所、双泳池系统、阳光车库等，将豪宅配置拉满，引领江宁人居品质的持续升级。

G71地块容积率仅1.1，虽然目前并无更多信息释放，但从出让要求上也能窥见未来的高端改善属性。

根据地块投资监管协议，G71地块住宅户型面积要求不低于160㎡，户均建筑面积不低于190㎡，有望打造百家湖高品质低密项目。

江宁百家湖目前在售的项目并不多，主要有百家湖西的铂萃云湾和中建源上九里，前者在售建面约95-135㎡户型，后者则涵盖建面约116-160㎡产品。

随着嘉宏两大项目的上市，百家湖的人居品质将持续改善，高端改善买家也有更丰富的选择空间。

三山

朗翌G50地块

容积率：1.05

产品：拟建6栋4-6F洋房

看点：坐享将军山、翠屏山优越自然资源

去年7月底，江宁三山G50地块经过43轮竞拍，以总价1.66亿被南京朗翌置业有限责任公司拿下，成交楼面价14755元/㎡。

G50地块的容积率仅1.05，将拟建6栋4-6F洋房及相关配套住宅，户户带露台，边户有转角大露台，最快有望今年二季度入市。

楼栋分布上，4栋4F洋房靠近将军山风景区，2栋6F住宅临近韩府路，最大程度上保证观山视野。

从效果图来看，G50外立面以大面积玻璃为主，搭配香槟金、米白色线条，观感较为通透；顶部造型设计，让建筑整体更具艺术感。

江宁三山板块是江宁初代别墅聚集区，G50周边有玛斯兰德、瑞景文华、复地朗香、美仕别墅、帝景天成等成熟小区，多为低楼层住宅区。

值得注意的是，江宁三山片区已有近十年时间未出让住宅用地，周边改善置换需求旺盛，亟待新鲜血液涌入。随着G50的上市后，将给片区居民带来新的改善选择。

上秦淮

绿洲云台璟园

容积率：1.2

产品：拟建17栋9-10层住宅，建面约99、110、120、168㎡，建面约168㎡户型为空中墅厅

看点：临近云台山河，坐享一线河景，临近上秦淮湿地公园；户户带露台花园，部分楼栋一楼架空

去年7月，绿洲地产以5.81亿总价拿下上秦淮G51（绿洲云台璟园），容积率仅1.2，是云湖悦府、云湖十里院之后绿洲在南京的第三个作品，也是板块首个低密四代宅。

绿洲云台璟园位于上秦淮板块，周边有砂之船、地铁3号线、南京上秦淮假日酒店、紫金山科技城、南京未来科技城、风迅科技创业大厦等配套和产业。

就在最近，上秦淮悠湖湾明确预计2026年开业，拟建立一个以“大型综合一站式体验娱乐休闲集合馆”为导向，营造1.5天乐享中心、情景化的主题体验式消费商业空间，目前已签约盒马鲜生、孩子王、星巴克、小银星艺术团等，进一步丰富上秦淮的商业氛围。

规划显示，绿洲云台璟园拟建设17栋9-10层住宅，主力建面约99、110、120、168㎡，得房率预计约110%。其中，建面约168㎡户型仅50套，一层一户设计，为空中墅厅产品，预计3月公开、4月首开。

近年来，江宁买家在上秦淮的选择并不多，主要为金隅和华发联合打造的紫京四季。项目主力在售建面约125、142㎡的全横厅户型，其中建面约128总价约275万起、建面约142㎡总价328万起。

方山南

江宁城建G33

容积率：1.05

产品：拟建45栋3-10F住宅，方山首个四代宅

看点：6栋10F洋房，39栋3F联排

2024年9月，方山G33经过1轮竞拍，被江宁城建以9.4亿元总价拿下，成交楼面价10331元/㎡。

G33地块位于方山南，开市客、南外方山校区、天印山医院等公共配套设施齐全。周边有中海方山印、中海观山樾、中海和山、远洋方山望等多个已建成高品质住宅区。

值得一提的是，G33地块容积率仅1.05，是近年来方山罕见的低密地块。要知道，地块周边的中海方山印、中海和山容积率1.3，方山脚下的低密叠墅联发翡翠方山容积率为1.1。

规划显示，G33地块拟建45栋3-10F住宅，是近年来难得的低密大盘，6栋10F洋房位于小区最北侧两排，其余39栋均为3F联排，将成为方山板块首个四代宅。

官方消息显示，G33是江宁城建集团首个低密住宅项目，汲取宋式美学精髓，营造具有东方意境的高品质居住环境，计划2026年春节前实现售楼处主体结构封顶。

2026年，江宁楼市将迎来名副其实的“改善大年”。

从百家湖、三山到上秦淮、方山南，多板块持续发力，产品类型涵盖低密洋房、稀缺联排、挑空墅厅等，不仅将极大丰富江宁改善客群的选择，也将推动居住品质的持续迭代升级。

此外，虽然科学园、正方新城、淳化等区域也有多幅储备地块，但主要由国资房企持有，目前信息披露较少，预计2026年内入市的可能性不大。