昆明一小区业主车位闲置近3年，被物业追缴千余元管理费

“我从未使用过这个车位，为什么要交管理费？我的车位长期被他人车辆占用，物业收的停车费是不是该归我？”面对物业公司的催缴通知，昆明保利城四期业主吴女士十分困惑。一张突如其来的“幽灵账单”，让她与物业围绕“空置车位管理费该不该交”的问题展开了激烈争论。

业主吴女士的车位上停着其他车辆 供图

业主

车位上一直有他人车辆停放

凭什么要交管理费

2021年1月，吴女士购买了保利城四期世纪商业名汇的一套LOFT公寓，面积约45平方米。开发商捆绑销售了一个地下车位，公寓带车位总价近60万元。2023年4月，房屋交付后，吴女士办理了接房手续，随即将房屋出租。因车位无人承租，开发商告知她可以“暂不接收”，她便一直没有办理车位的正式交付手续。2025年12月，吴女士的房屋出租合同到期，新租客希望连同车位一起租下。吴女士联系物业办理车牌录入时，却被告知需先补交近3年的车位管理费共计1740元，否则无法使用车位。

都市时报记者了解到，小区物业管理方云南保利物业服务管理有限公司，自2024年1月1日起开始对地下车位收取停放服务费，收费标准为：临停首小时3元，此后每小时加收1元，24小时内上限20元/车，超过24小时按全天收费并以此类推；包月360元。吴女士称，她多次发现自己的车位有其他车辆停放，但因自己暂不使用，就未与物业交涉。

“合同里白纸黑字写着带车位出租，现在却用不了，这对我影响很大。”因无法使用车位，租客向吴女士提出解约并要求赔偿。吴女士就此事与物业多次协商无果，事件陷入僵局。

“我从未使用过车位，物业却一直对外开放停车并收取费用。我的车位就位置好，一直有他人车辆停放，凭什么要我交管理费？”吴女士认为，如果要补交车位管理费，那么物业通过她的车位获取的停车收益也应归她所有。

物业

运维成本不因单个车位减少

缴费是业主义务

保利物业刘经理向记者出示了相关协议，其中注明“管理费用自车位具备交付条件且开发商通知之日起算”。“我们的管理服务是针对整个车场，而不是单个车位。”

刘经理解释，车场的照明、清洁、安防、系统维护以及人员等成本，不会因为某个车位空置而减少。所有车位的产权人共同分摊运维成本，是公平原则的体现。若允许部分业主因“未接收”就免交，是对已缴费业主的不公。物业的职责是维护全体业主共有部分的正常运行，追缴欠费是履行管理职责。

记者调查发现，类似纠纷在多个小区均有发生，尤其在早期捆绑销售车位产权、交付流程不规范的小区更为常见。许多业主因短期内无用车需求而未办理车位接收，但物业系统已开始计费，从而形成“历史欠费”僵局。

律师

物业若擅自占用车位

收益应归业主

云南传法律师事务所主任张春霞律师分析指出，若因开发商未及时通知业主办理接收手续而车位未能按时交付，根据《物业管理条例》规定，物业费应由开发商承担。若因业主未及时接收车位，业主则应交纳物业管理费。

物业公司并非车位产权人，擅自将车位对外出租，所产生的收益应归业主所有。如业主需要交纳物业管理费，可以主张用这部分收益进行抵销；如业主无需交纳物业管理费，物业公司在扣除管理成本后，应将收益返还业主。如果物业公司将收益据为己有，则构成不当得利。

行业

观察

防制度衔接缺失与管理柔性不足

业内专家表示，这场纠纷暴露出从房地产开发到物业管理环节的多重短板。

一方面，销售与交付流程脱节埋下隐患。许多项目在销售时，将车位作为附加产品捆绑出售，但在交付阶段流程粗放，仅以公告等方式“视为通知交付”，未能确保每名产权人完成书面确认。业主的“未接收”状态在开发商那里，可能只是销售未闭环，到了物业端则直接转化为“欠费”。

另一方面，物业管理手段单一，缺乏精细化管理与协商意识。多数物业公司依赖统一的、刚性的收费系统，对于历史遗留问题或特殊个案，缺乏灵活处理的机制。虽然“欠费即禁用”的模式能提升管理效率，却极易激化矛盾，反映出服务意识的欠缺。事实上，对于确属长期空置的产权车位，可以探索“基础维护费”模式，或在业主办理接收时，在历史费用的处理上展现更多善意。这些更能体现公平与人性化的方案，往往被机械的制度所阻挡。

此外，业主自身权利意识与共同体意识也有待加强。部分业主在购买车位时，对后续管理费计收规则并不关心，权利行使（如接收车位）也不积极，直到纠纷发生才被动应对。

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网友：希望昆明减免空置房物业费

住建部门：不具备出台立法条件

有网友在人民网地方领导留言板反映，自己看到很多地方出台了空置房（未装修未入住）物业费的减免优惠政策，希望昆明的空置房物业费也能享受一定减免优惠。1月4日，昆明市住房和城乡建设局回复称，昆明市不具备出台空置房物业费政策的立法条件，不能出台空置房物业费政策。

昆明市住房和城乡建设局回复称，按照民法典第二十四章物业服务合同的规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

结合全国人民代表大会官网于2023年8月9日发布的《全国人大对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》，某省物业管理条例规定，物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。全国人大提出：该规定缺乏上位法依据，地方性法规对此不宜直接作出规定。未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定；未约定的，应当适用民法典的规定。地方人大及有关方面应对涉及上述问题的地方性法规、规章、规范性文件等加强梳理研究和备案审查，及时修改完善相关规定，并在以后相关立法和备案审查工作中注意把握。

由此可以看出，国家层面已经注意到，部分省市在已出台的物业管理条例中规定了空置物业费的交费标准，明确指出出台这些规定的地方人大及有关方面在立法过程中出现缺乏上位法依据的情况，应当及时修改完善，回归到民法典的规定中来。

由于国家层面未出台空置房物业费政策，且国家层面已经明确指出部分省市出台空置房物业费政策缺乏上位法依据，因此，昆明市不具备关于空置房物业费的立法条件，不能出台空置房物业费政策。

昆明信息港整理编辑

来源：都市时报

编辑：丛 林

审核：李贵芳

终审：宋建波

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