高开低走！天津新房市场，继续“去库存”

2025年又是去库存的一年。

天津全年共计供应610万平米新房，而成交量却达640万平米。

较供应多出30万平米。

这已是天津新房连续第五年供小于求了。

不过若单拎成交量来看，整体则呈现量缩态势。

2024年，809万平米；2025年，640万平米。

较之，全年新房成交量跌了21%。

为2009年以来最低值。

导致新房整体量缩的原因，主要有三点：

1）没有有效政策刺激。

对比走势图一目了然。2024年年度峰值之所以出现在10月，完全是由于史诗级的“多级火箭”刺激。

反观2025年的全年走势，却十分平稳。

大都徘徊在50万平米上下。

仅3月突破了70万平米。这还是受小阳春季节性行情+2024年10月天津全面解除限购余温作用。

到了下半年，政策效力释放殆尽。

成交表现也一路乏力，根本没有高光点。

整体“前高后低”，月均成交量也掉到53万平米。

2）以价换量大部分已失效。

明明价格调整越来越普遍，但成交量却波澜不惊。

不仅9、10月没有展现出应有的带货能力，连年中和年终两大最重要的冲刺节点，也没有多出彩。

一个60万平米，一个59万平米，不及2024年同期七八成。

3）房地产需求结构变了。

缺房时代已经结束，住房需求也从有居转向了优居。

改善型置业逐渐成了主流。

2024年，天津新房户均面积是110平米；2025年，已提升到了113平米。

叠加得房率的提高。

这已是妥妥的改善居住尺度。

同时，市区占比也在走高。

2025年，市内六区共计成交107万平米，已占全市成交总量的16.7%。

比2024年又涨了1.3个百分点。

刷新2016年以来新高。

不难预见，2026年的市区份额还会继续扩大。

因为2025年市区卖出了史上最多的土地——23宗，约占全市总成交宗数的三成（详情）。在售和待售新盘数量更是达到80多个。

但改善需求的共性特点：一，对产品极其挑剔，二，置业迫切性没那么强。

分区来看，多数海水，少数火焰。

全市16个行政区，成交量5涨11跌。

│红桥区全市领涨

2025年，红桥共计成交16.9万平米，较2024年的12.7万平米，量涨33%。

成交量涨幅位居全市首位。

究其原因无他，爆款驱动。仅建投誉河院就贡献了623套、约7.1万平米。

不仅撑起红桥超四成的量，更一举拿下市区“三冠王”。

甚至跻身全市面积榜&金额榜前三（详情）。

成了年度头号爆款。

│河东区夺位市区“成交一哥”

2024年的市区一哥是河西，但2025年表现有些差强人意。

没有太出挑的顶梁柱。

反倒是河东，靠着金茂泮湖满庭成功上位。

全年，河东共计成交29.9万平米，位居市区成交首位。

成交量较2024年高出13%。

涨幅仅次于红桥，位居全市第二高。

│西青、宝坻、蓟州，小幅量涨

西青2025年共计成交67.6万平米新房，赶超武清、津南，位居津城第一、全市第二。

比2024年量涨5%，是环城四区唯一实现量涨的区。

但不同于有些区的大头独大，比如东丽，仅上东金茂智慧城就卖出1043套，是第二名的两倍多。

西青则是多盘均衡发力。

万科翡翠大道、金地藝墅家风华印、爱情缤纷里，成交量全在300套以上。绿城水西雲庐也卖出290套，成交面积更是居西青第一。

蓟州、宁河，则属于区域封闭市场。

价格方面，天津全市相对稳定，全年均价17893元/平米，仅比2024年微跌0.3%。

不过分区看的话，表现不一。

市区只有和平实现价涨。

2025年和平区新房成交均价为75712元/平米，是全市为一个均价过7万的区，也是市区唯一价涨的区（详情）。

成交均价比2024年涨了2.6%。

与之形成鲜明对比的是，河西跌幅市区最大。

已经从2024年的37900元/平米，掉到了2025年的35652元/平米，价格回落5.9%。

原因众所周知，价格战使然（详情）。

楼市低迷需求收缩，供应大区也成了竞争最激烈区。

南开独居4万+档（详情），比2024年价跌4.2%。

量涨与价涨并不同步。

环城最典型，四个区：西青量涨价跌，津南、北辰、东丽量跌价涨。

尤其北辰，价格涨幅最高。

这是北辰卖得最好的两个盘，都位于紧贴市区的分界线上。

即未来城和龙曜城。

宝坻，则重回万元线以上。

2025年成交均价为10406元/平米，比2024年上涨8.1%，涨幅全市领涨。

这要归功于中建悦庐觀坻等高价盘热销的拉动。

综上可见，产品力已成突围市场的关键因素。

全市成交套数TOP中，新产品已占7席。

而且成交还在往头部集中。

包括头部楼盘、头部板块、头部房企。

诚然，大环境未全面改善，但局部仍有结构性行情。