他人主张借名买房想阻却执行，法院：不得对抗债权人｜房产律师

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一、案情介绍

2023年，吴海涛因民间借贷纠纷将吴建国诉至法院，并申请财产保全。法院依法作出裁定，查封登记在吴建国名下的一号房屋。

此后，案外人周文博提出执行异议，称：

一号房屋系其于2023年1月向原房主王磊全款购买（83.6万元）；

因吴建国夫妇需提取住房公积金，双方口头约定暂将房屋过户至吴建国及其配偶名下；

其已付清房款、完成装修并实际入住；

故其为真实权利人，请求解除对一号房屋的查封。

法院审查后作出执行异议裁定，驳回周文博的请求。周文博遂提起执行异议之诉，要求确认其对房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

吴海涛作为债权人答辩指出：

一号房屋登记在债务人吴建国名下，查封行为合法；

周文博与吴建国之间的所谓“借名”安排，无书面协议，且涉及协助提取公积金，真实性存疑；

即便属实，也仅属内部约定，不得对抗司法查封及债权人合法权益。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 驳回案外人周文博的全部诉讼请求；

✅ 确认对一号房屋的查封及后续执行措施合法有效。

本案中，债权人吴海涛的查封申请获得完全支持，债务人名下财产可依法进入执行程序。

三、法院说理要点

不动产物权以登记为生效要件

根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更，经依法登记始发生效力。一号房屋登记在吴建国名下，其即为法律认可的权利人。

案外人未证明享有“足以排除执行”的民事权益

周文博虽主张实际出资并占有使用，但未能提供书面借名协议，且房屋过户目的涉及非正常用途（提取公积金），其权利主张缺乏合法性基础。

借名买房关系不具有对外效力

即使存在借名合意，也仅在合同双方之间产生约束力，不能对抗善意第三人，更不能阻却法院对登记财产的执行。

查封行为符合法定程序

法院依据债权人申请，对登记在被执行人名下的不动产采取保全措施，事实清楚、程序合法、于法有据。

四、律师提示（房屋律师 · 靳双权律师）

只要房产登记在债务人名下，债权人即可申请查封，无需理会“实际出资人”等内部说法。

案外人以借名买房为由提执行异议，成功率极低，尤其在无书面协议或涉及规避政策情形下。

不动产登记簿是执行程序中的核心依据，具有公示公信效力。

此类案件中，债权人胜诉率高、执行路径清晰，建议尽早启动财产查控程序。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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