登记人起诉要房，因存在借名或同居析产争议被驳回｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2012年3月，林哲与甲房地产公司签订《商品房现房买卖合同》，购得一号房屋，并于2015年取得不动产权证，登记在其个人名下。

林哲称：

因朋友周敏无房居住，遂同意其暂住一号房屋，并约定由周敏每月偿还贷款3500元作为租金。周敏自2012年7月起支付贷款至2015年10月，此后未再付款。现要求周敏腾退房屋并支付2015年11月至实际腾退日的房屋使用费。

周敏抗辩：

一号房屋实为其借林哲名义购买，因其不具备北京购房资格；

首付款、税费、大部分贷款、物业费、装修费等均由其支付；

购房及入住手续由其办理，房屋由其装修并连续居住至今；

双方曾为同居关系，2016年已就该房屋提起同居析产诉讼（后撤诉）；

林哲曾手写说明：“今将一号房屋全部给予周敏”；

在双方财产权属未厘清前，其占有房屋并非无权占有。

经查：

房屋交付时，《业主入户登记表》中“与业主关系”栏填写为“夫妻”，周敏签字确认；

2016年，周敏曾以同居析产为由起诉林哲，要求分割一号房屋，林哲在该案中承认周敏通过还贷方式“还款”；

本案中，林哲对周敏支付首付款及贷款的事实予以认可，但称系“借款偿还”。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回林哲全部诉讼请求。

法院认为，在双方就一号房屋的真实权属关系尚未厘清（可能涉及借名买房或同居共有）的情况下，林哲作为登记权利人暂不能主张返还原物及使用费。

三、法院说理要点

返还原物请求权的前提是“无权占有”。若占有人基于合同、共有或借名等法律关系占有房屋，则不构成无权占有。

周敏长期实际占有使用房屋：自2012年交付起装修并居住至今，持有除产权证外的全部购房及入住原始凭证。

出资情况存疑：首付款及多年贷款由周敏支付，林哲称系“借款”，但未能提供借贷合意证据，且解释不合常理。

双方曾就房屋权属提起同居析产诉讼，且林哲在另案中陈述与本案矛盾，削弱其诚信度。

登记仅为权利推定：在存在借名买房或共有财产争议时，不能仅凭产权登记直接认定所有权归属。

应先行解决基础法律关系：双方需先通过确权、析产或借名关系确认之诉明确权属，再行处理腾退问题。

四、律师提示（房地产律师 · 靳双权律师）

不动产权属登记仅为初步推定，当一方能提供首付款支付记录、持续偿还贷款、装修凭证及十余年实际占有证据时，法院通常认为其对房屋的占有具有正当基础。

“暂借+还贷抵租”若无书面约定，且与资金流向、居住状态长期一致，难以被认定为真实租赁关系；相反，更可能被解读为借名买房或共有安排的实际履行。

登记人在另案中自认“还贷系还款”或出具“房子归你”等书面说明，将极大削弱其在后续诉讼中的可信度，甚至构成对其不利的间接证据。

返还原物请求以“无权占有”为前提；在双方存在同居、合作购房等背景，且占有人已履行主要购房义务的情况下，法院通常要求先行通过确权或析产程序厘清权属，而非直接支持腾退。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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