鄂尔多斯准旗一商业楼“增层迷局”：十年纠纷背后的预售证罗生门

在内蒙古鄂尔多斯市准格尔旗薛家湾镇，南苑小区A区2号商业楼的“凭空增层”事件，已演变为一场横跨十年的行政争议与司法博弈。规划三层却建成四层的建筑事实、房屋管理部门前后矛盾的官方表述、始终未能明确出示的商品房预售许可证，共同织就了一张关乎产权合法性、行政公信力与公众知情权的复杂迷网。

加建房屋示意图

交易埋下隐患：规划三层与实际四层的落差

2014年4月，准格尔旗警卫保安服务有限责任公司与准格尔旗国立房地产开发有限责任公司达成口头房屋买卖合同，以一次性支付900多万元的方式购得南苑小区A区2号商业楼2-3层，实际交付的却是3-4层，随后该商业楼投入使用。这本该是一桩完成度较高的商业交易，却在启动产权登记程序时戛然而止——购房方意外发现，所购房屋的四层系开发商私自加建，且开发商无法提供《商品房预售许可证》等核心合法手续。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，城市规划区内的建筑物建设必须取得建设工程规划许可证，商业楼加层作为改变原有规划的建设行为，需提交土地使用权证明、结构安全鉴定报告等材料，经严格审批后方可施工。而涉案商业楼在规划阶段明确为三层，四层加建既未取得规划变更审批，也未完善后续开发销售手续，这成为整个纠纷的核心导火索。

司法辗转：一份回执扭转诉讼走向

2017年，警卫保安公司以“房屋系违法加建、不具备合法销售条件、合同目的无法实现”为由，将国立公司诉至准格尔旗人民法院。一审法院经审理支持了原告主张，认定涉案房屋存在销售合法性问题。

案件的转折出现在二审阶段。开发商国立公司提交了准格尔旗房产管理局2019年1月30日出具的《协助调查通知书回执》，其中明确称“南苑小区A区预售许可证包括2号商业楼含涉案房屋”。鄂尔多斯市中级人民法院据此作出（2018）内06民终2189号判决书，认为行政机关已确认涉案房屋纳入管理体系，不足以否定合同效力，遂撤销一审判决。

此后案件历经发回重审、二次一审与二审，最终内蒙古自治区高级人民法院裁定不予再审，民事诉讼程序正式终结。但司法裁判并未解答核心疑问：那份关键的《商品房预售许可证》，自始至终未曾露面。

行政乱象：五份矛盾说辞背后的公信力危机

作为承担商品房预售许可登记、发放和管理辅助工作的主管部门，准格尔旗住房保障综合服务中心在不同程序中的表述反复无常，成为纠纷持续发酵的关键：

1. 2019年1月30日司法程序：出具《协助调查通知书回执》称“预售证包含涉案房屋”，直接影响司法裁判；
2. 2019年5月23日司法程序：出具《协助调查通知书回执》称“不显示你院查询信息”，与此前表述截然相反；
3. 2021年、2024年政府信息公开程序：先后两次作出答复，明确表示“无涉案房屋预售许可证及相关报批备案信息”，2024年更是直接确认“无案涉房屋预售备案信息”；
4.信访核查阶段：以一份普通打印的“商品房销售登记表”替代法定预售明细，该表格无许可证编号、无批准机关、无公章标识，仅为包含房号、面积的Word表格，无法证明预售许可合法性；
5. 2024年行政复议阶段：以“相关档案资料已丢失”回应诉求，而准格尔旗人民政府行政复议决定书（准政行复决字〔2024〕78号）已认定其“未全面履行信息公开职责违法”，系“保管不善导致信息缺失”。

2024年申请行政复议相关答复

同一行政机关的五份矛盾说辞，让涉案房屋的合法性陷入罗生门。按照《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售需取得预售许可证，且许可信息应依法公开备查，而涉案商业楼的预售资质证明，始终停留在 “口头确认” 与 “无效材料” 层面。

未解之问：十年维权何时落幕

如今，警卫保安公司购楼已逾十年，仍在穷尽行政复议、信访等救济途径。这场纠纷留下的核心疑问至今悬而未决：规划三层的商业楼为何能建成四层并对外销售？所谓的商品房预售许可证究竟是否存在？若存在，为何在信息公开程序中明确否认；若不存在，司法程序中为何作出相反认定？

更值得深思的是，涉案商业楼已长期对外经营，加建的四层究竟是违法建筑还是合法产权？行政机关的档案保管不善，是否能成为规避信息公开义务的理由？这些问题的答案，不仅关系到一家企业的资产安全，更关乎行政管理的边界厘清、司法认定的证据标准，以及公众对政府信息公开制度的信任。

在准格尔旗住房保障综合服务中心仍在正常开展商品房预售许可公示工作的当下，南苑小区这栋“多出一层”的商业楼，仍在等待一个明确的合法定性，而这场持续十年的纠纷，也成为对依法行政与司法公正的现实拷问。